Baut ein Bauträger eine Immobilie und teilt diese in Wohnungseigentum auf, bestimmt er sich in der Teilungserklärung oft zum ersten Verwalter. § 26 WEG erlaubt die Erstbestellung für bis zu 3 Jahre. Häufig wird auch eine vom Bauträger eigens gegründete Verwaltungs- oder Tochterfirma mit der Hausverwaltung beauftragt.

Verkauft der Bauträger dann einzelne Einheiten an Dritte, können die Erwerber darin keinen Verstoß gegen Treu und Glauben beanstanden (BGH ZMR 2002, 770). Die neuen Eigentümer empfinden diese Verwaltung oft als aufgezwungen und haben vielleicht eigene Vorstellungen zur Person des Verwalters.

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Teilungserklärung samt Verwalterbestellung ist Bestandteil des Kaufvertrages

Allerdings ist es so, dass ein Käufer, der Wohnungseigentum erwirbt, die Teilungserklärung als Bestandteil des Kaufvertrages akzeptiert und damit auch die Tatsache einer bestehenden Hausverwaltung übernehmen muss. Will er dieses nicht, sollte er vom Kauf Abstand nehmen. Eine Alternative besteht noch darin, den vom Bauträger bestellten Verwalter eventuell mehrheitlich abzuwählen oder aus wichtigen Gründen abzuberufen.

Gewährleistung kann Interessenkonflikte provozieren

Ansatzpunkt der Kritik ist das Gewährleistungsrecht. Der Bauträger, der eine Wohnungsanlage erstellt hat, haftet gegenüber den Erwerbern für die ordnungsgemäße und mangelfreie Erstellung des Bauwerks. Zeigen sich dann Mängel, offenbart sich für den Bauträger ein Interessenkonflikt.

Einerseits haftet er als Bauträger nach Gewährleistungsrecht, andererseits ist er Miteigentümer einzelner Wohneinheiten und steht damit auch auf der Seite der Wohnungseigentümergemeinschaft und ist in deren Interessenshäre eingebunden. Es liegt die Vermutung nahe, dass sich ein mit dem Bauträger identischer oder ihm nahestehender Verwalter nicht mit der notwendigen und geeigneten Arten und Weise um die Gemeinschaftsbelange kümmert und möglicherweise seine ihm nach § 27 I Nr. 2, 3 (Maßnahmen zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums) und II Nr. 4 WEG (Abrede mit einem Rechtsanwalt über den Streitwert in einem Rechtsstreit) obliegenden Pflichten kümmert.

• Auch wenn diese Konstellation als problematisch empfunden wird, wird sie grundsätzlich als zulässig erachtet (BGH ZMR 2002, 936; OLG Saarbrücken ZMR 1998, 55; OLG Düsseldorf ZMR 1999, 581). Voraussetzung sind aber konkrete Anhaltspunkte, dass es einen solchen Interessenkonflikt tatsächlich gibt. Die Eigentümergemeinschaft ist dafür beweispflichtig und trägt das Risiko, dass ihr der Nachweis vielleicht nicht gelingt.
• Also Vorsicht: Allein die Befürchtung eines Interessenkonflikts eines zum Verwalter bestellten Bauträgers ohne konkrete Anhaltspunkte begründet keinen wichtigen Kündigungsgrund (OLG Köln WuM 1997, 697).
• Auch die persönliche Verbindung des Verwalters zu einem Bauträger oder Mehrheitseigentümer genügt als solche noch nicht (BayObLG ZMR 2000, 848).

Vorbeugemaßnahmen durch den Bauträger

Um Interessenkonflikte zu umgehen, ist der eine oder andere Bauträger darauf bedacht, die Erstbestellung des Verwalters auf ein Jahr zu beschränken und insbesondere dann, wenn er beabsichtigt, alle oder die Mehrzahl der Wohneinheiten zu verkaufen, die neuen Eigentümer in einer Eigentümerversammlung selbst über die Wiederwahl oder Neubestellung des Verwalters entscheiden zu lassen.

Ein Bauträger ist auch gut beraten, von vornherein auf eine klare Abgrenzung zwischen seiner Funktion als Bauträger und seiner Aufgabe als Verwalter zu achten.

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Hausverwaltung durch Bauträger hat seine praktischen Vorteile

Ungeachtet dieser rechtlichen Gegebenheiten sollten praktische Belange nicht außer Acht gelassen werden. Ein Bauträger, der sich selbst oder eine mit dem Objekt vertraute Person als Verwalter bestellt, kennt das Objekt in allen Belangen von Anfang an und ist für eine sachgerechte Verwaltung eigentlich prädestiniert (Deckert, ETW Gr.4 S. 56). Solange keine gegenteiligen Aspekte offenkundig sind und der Bauträger pflichtgemäß, objektiv und im Interesse aller Eigentümer neutral das Objekt verwaltet, sollte ihm ein gewisser Vertrauensvorschuss zuteilwerden.

Abberufung

Sollten sich konkrete negative Aspekte ergeben, haben die Eigentümer das Recht, den Verwalter aus wichtigen Gründen vorzeitig mit einfacher Mehrheit aus seinem Amt abzuberufen und einen neuen Verwalter zu bestellen. Voraussetzung sind aber schwerwiegende Verstöße des Bauträgers als Hausverwalter gegen das Gemeinschaftsinteresse, die die Fortführung des Verwaltervertrages als unzumutbar erscheinen lassen. Sofern der Bauträger allerdings noch im Besitz der Mehrzahl der Wohnungen und damit der Stimmen ist, ist die Abberufung kaum zu erreichen.

Eine ordentliche Abberufung bleibt zwar immer möglich und bedarf keiner Begründung. Sie lässt aber den Bestand des Verwaltervertrages unberührt und begründet den fortbestehenden Honoraranspruch des Verwalters, eventuell auch weitergehende Schadensersatzansprüche. Dabei muss sich der Verwalter teils aber anrechnen lassen, was er anderweitig ersatzweise verdient.

Anfechtung der Verwalterbestellung

Erweist sich die Verwalterbestellung durch den Bauträger für die Eigentümergemeinschaft als unzumutbar, kommt die Anfechtung der Bestellung Betracht. Anfechtungsberechtigt ist jeder Wohnungseigentümer, so dass es auf die Mehrheit oder ein Abstimmungsergebnis nicht ankommt.

Für die Anfechtung gelten allerdings noch strengere Maßstäbe als bei der Abberufung aus wichtigem Grund. Kein Grund soll jedenfalls die Nähe zu einem Bauträger oder Mehrheitseigentümer sein (BayObLG ZMR 2000, 848), zumindest so lange nicht, als sich daraus im konkreten Fall keine unüberbrückbaren Interessengegensätze erheben.

Beabsichtigt eine Wohnungseigentümergemeinschaft einen WEG-Verwalter abzuberufen, gilt es die rechtlichen Gegebenheiten zu prüfen. In einer Eigentümerversammlung muss durch einen entsprechenden Mehrheitsbeschluss der Verwalter abberufen und in der Folge auch der mit Ihnen bestehende Dienstvertrag gekündigt werden.

Mit der Abberufung endet die organschaftlichen Stellung des Hausverwalters als Vertreter der Eigentümergemeinschaft, mit der Kündigung des Dienstvertrages endet die vertragliche Beziehung zur Eigentümergemeinschaft.

Die Kündigung des Dienstvertrages setzt die organschaftliche Abberufung voraus. In diesem Sinne wird der Begriff der Kündigung gleichermaßen gebraucht, nicht zuletzt deshalb, als die Kündigungsgründe gleichermaßen Auswirkungen auf die organschaftlichen Bestellung des Hausverwalters und den darauf aufbauenden Verwaltervertrag haben.

So gibt es die ordentliche Abberufung und die Abberufung aus wichtigem Grund.

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Einzelne Kündigungsgründe im Überblick

Ordentliche Abberufung:

Für die ordentliche Abberufung braucht die Eigentümerversammlung keinen Grund. Sie ist jederzeit ohne Begründung möglich, es sei denn, der Verwalter ist für einen bestimmten Zeitraum fest bestellt worden. Dann ist (wie im Mietrecht) die ordentliche Abberufung (Kündigung) bis zum Ablauf der Festlaufzeit ausgeschlossen.

Abberufung aus wichtigem Grund:

Ein wichtiger Grund ist immer im Zusammenhang mit der Verpflichtung der Eigentümergemeinschaft zur Führung einer ordnungsgemäßen Verwaltung zu sehen. Missachtet der Verwalter seine ihm mithin durch das Wohnungseigentumsgesetz auferlegten Aufgaben, ist die Eigentümerversammlung verpflichtet, ihn abzuberufen. Je schwerwiegender der Verstoß des Verwalters ist, desto mehr reduziert sich der Ermessensspielraum der Eigentümergemeinschaft Richtung Null. Bei einem ersichtlich wichtigen Grund entspricht das Festhalten an einem belasteten Verwalter regelmäßig nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung (OLG Hamm ZMR 2004, 854).

Ein Regelbeispiel für eine Kündigung aus wichtigem Grund benennt § 26 I 4 WEG: Vernachlässigt der Verwalter die Führung der Beschluss-Sammlung, zu der er gemäß § 24 VII WEG verpflichtet ist, kann er aus wichtigem Grund abgerufen und gekündigt werden. Führt der Verwalter überhaupt keine Beschlusssammlung, indem der Einträge zu spät vornimmt oder unterlässt oder gewährt er Nichtberechtigten Einblick oder verweigert er Berechtigten die Einsichtnahme, rechtfertigen diese Pflichtenverstöße die Abberufung.

Die Rechtsprechung hat einer Vielzahl von Einzelfallentscheidungen weitere wichtige Gründe bezeichnet:

• Falschprotokollierung von Eigentümerversammlungen in wesentlichen Punkten (BayObLG WEM 1980, 128)
• Beauftragung umfangreicher Sanierungsarbeiten ohne Beschluss der Eigentümergemeinschaft (BayObLG ZMR 2004, 602)
• Nichtberücksichtigung ordnungsgemäßer Anträge zur Tagesordnung (OLG Düsseldorf ZMR 1998, 306)
• Nichtausführung wirksam gefasster Beschlüsse der Eigentümerversammlung (OLG Düsseldorf ZMR 1998, 307)
• Nichteinberufung einer vorgesehenen oder gemäß § 24 II von einem Viertel der Wohnungseigentümer beantragten Eigentümerversammlung (BGH ZMR 2002, 769)
• Einberufung von Eigentümerversammlungen an weit entfernten oder unzumutbaren Örtlichkeiten (BayObLG Wum 1993, 763)
• Begünstigung eines dem Verwalter nahestehenden Eigentümers (unberechtigte Buchungen) (BayObLG ZMR 2004, 840)
• Auszahlung der Verwaltervergütung auf Jahre im Voraus (OLG Zweibrücken ZMR 2004, 65)
• Schwerwiegende Fehler in der Betriebskostenabrechnung (willkürlicher Umlagemaßstab) (OLG Köln NJW-RR 1998, 1622)
• Vermengung von Privatvermögen des Verwalters mit Geld der Eigentümergemeinschaft (BayObLG WuM 1996, 118)
• Tätigkeit als Makler bei Wohnungsverkäufen, dadurch Interessenkollision des Verwalters durch Provisionsanspruch mit seiner Treuepflicht gegenüber der Eigentümergemeinschaft (BGH NJW 1991, 168)
• Nichtabschluss einer Brandversicherung (OLG Düsseldorf ZMR 2006, 58)
• Wiederholt schuldhaftes verspätetes Erstellen von Wirtschaftsplan und Betriebskostenjahresabrechnung (BGH ZMR 2002, 769)
• Verweigerung der Zusammenarbeit mit dem Verwaltungsbeirat (OLG Frankfurt NJW-RR 1988, 1170)
• Verweigerung des Einsichtsrechts in seine Unterlagen gegenüber Wohnungseigentümern (BayObLG WuM 1990, 465)
• Bewusste Missachtung des erkennbaren Willens der Eigentümergemeinschaft ( OLG Düsseldorf ZMR 1998, 307)
• Treuwidrige Verwendung von Gemeinschaftsgeldern (OLG Düsseldorf ZMR 1997, 487)
• Bekanntwerden, dass Verwalter einschlägig vorbestraft ist oder in Vermögensverfall geraten ist
• Beleidigendes Verhalten gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern (OLG Düsseldorf ZMR 1998, 450)
• Unzumutbar sei der Zusammenarbeitmit einem Eigentümer oder eine Eigentümergruppe (BayObLG ZMR 2001, 722)

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Nicht als wichtige Gründe wurde anerkannt:

• Befürchtung eines Interessenkonflikts eines zum Verwalter bestellten Bauträgers ohne konkrete Anhaltspunkte (OLG Köln WuM 1997, 697)
• Persönliche Verbindung zu einem Bauträger oder Mehrheitseigentümer (BayObLG ZMR 2000, 848)
• Einzelne Fehler in der Erstellung der Jahresabrechnung, einmalig verspätete Anfertigung eines Versammlungsprotokolls (BayObLG ZWE 2001, 437)
• Unerhebliche Fehler bei Tätigkeitsbeginn (BGH ZMR 2002, 769)

Insbesondere kleinere Pflichtverletzungen begründen keinen wichtigen Grund. Sie rechtfertigen allenfalls eine Abmahnung.

Im Übrigen ist eine Abmahnung regelmäßig Voraussetzung für eine Abberufung aus wichtigem Grund im Wiederholungsfall. Wird ein wichtiger Grund bekannt, muss die Abberufung innerhalb einer angemessenen Frist erfolgen. Diese ist im Zusammenhang mit der Notwendigkeit der Einberufung einer Eigentümerversammlung zu bemessen (OLG Frankfurt NJW-RR 1988, 1170).

Liegt ein wichtiger Grund für eine Abberufung vor, kann regelmäßig auch der Verwaltervertrag aus dem gleichen wichtigen Grund fristlos gekündigt werden.

Will ein Verwalter in einer Eigentümerversammlung in der Diskussion über ihn ungünstige Umstände die Diskussion als Versammlungsleiter unterbinden oder droht er einem Eigentümer wegen der angeblichen Verletzung seiner Ehre strafrechtliche Konsequenzen an, kann sich daraus ein wichtiger Grund ergeben, der das Vertrauensverhältnis zerstört und die Zusammenarbeit unzumutbar macht (BayObLG ZMR 2001, 721).

Der Hausverwalter übt eine Vertrauensstellung aus. Er kann jederzeit abberufen werden. Dabei ist zwischen der Abberufung (Abwahl) in der Eigentümerversammlung und der Kündigung des Dienstvertrages zu unterscheiden. Die Abberufung kann ordentlich unter Einhaltung bestimmter Fristen oder außerordentlich fristlos erfolgen.

Die Abberufung ist ein organschaftlicher, die Kündigung ein vertraglicher Akt. Die Abberufung ist das Gegenstück zur Bestellung. Die Bestellung begründet eine organschaftliche Stellung. Sie berechtigt den Hausverwalter die Wohnungseigentümergemeinschaft als deren Vertreter nach außen hin zu vertreten. Ist die organschaftliche Bestellung in der Eigentümerversammlung erfolgt,  wird mit dem Hausverwalter zusätzlich ein Verwaltervertrag (Dienstvertrag gemäß § 611 BGB) abgeschlossen.

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Abberufung bedeutet, die Hausverwaltung kündigen und abwählen

Durch die Abberufung wird die organschaftliche Bestellung des Hausverwalters beendet. Der Hausverwalter wurde abgewählt.

Der Verwaltervertrag bedarf zusätzlich der Kündigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Im Verwaltervertrag kann geregelt werden, dass mit der Abberufung zugleich die Kündigung des Verwaltervertrages verbunden ist (OLG Zweibrücken ZMR 2004, 66).

Die Kündigung des Verwaltervertrages kann ebenfalls ordentlich befristet oder außerordentlich fristlos aus wichtigem Grund erfolgen. Erfolgt die Abberufung außerordentlich fristlos, dürfte der wichtige Grund regelmäßig auch zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Verwaltervertrages berechtigen. In der Eigentümerversammlung, in der die Abberufung beschlossen wird, sollte regelmäßig ausdrücklich auch über das Schicksal des Verwaltervertrages entschieden werden.

Hausverwaltung außerordentlich fristlos kündigen

Die vorzeitige Abberufung bedarf der Mehrheitsentscheidung der Eigentümergemeinschaft. Der einzelne Wohnungseigentümer hat kein Recht, den Verwalter abzuberufen. Es handelt sich um eine die gemeinschaftliche Verwaltung betreffende Entscheidung (OLG Hamm ZMR 2004, 854).

Will ein einzelner Eigentümer den Verwalter kündigen, muss er einen entsprechenden Beschluss der Eigentümerversammlung herbeiführen. Wird sein Antrag abgelehnt, muss er den ablehnenden Beschluss der Eigentümerversammlung anfechten und notfalls einen Antrag auf Abberufung des Verwalters durch das Gericht stellen.

Die Einberufung der Eigentümerversammlung erfordert den Antrag von mindestens einem Viertel der Wohnungseigentümer (§ 24 II WEG).

Verweigert der Verwalter, der mit  seiner außerordentlichen fristlosen Kündigung rechnet, die Einberufung der Eigentümerversammlung pflichtwidrig oder weigert er sich, die Abberufung als Tagesordnungspunkt zu benennen, kann ein eventuell bestehender Verwaltungsbeirat die Versammlung einberufen oder die Abberufung als Tagesordnungspunkt benennen.

Ist auch dies nicht möglich, kann eine Eigentümerversammlung auch als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung auf gerichtlichem Wege anberaumt werden (§ 21 IV WEG).

In Eilfällen können die antragstellenden Wohnungseigentümer die organschaftliche Stellung des Hausverwalters im Wege einer einstweiligen Verfügung durch das Gericht aufheben lassen.

Lehnt die Wohnungseigentümergemeinschaft die Abberufung ab, kann ein einzelner Wohnungseigentümer den ablehnenden Beschluss binnen Monatsfrist gerichtlich anfechten und beantragen, den Verwalter abzuberufen. In diesem Fall kann das Gericht bei Nachweis eines wichtigen Grundes als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung die Abberufung selbst anordnen (BayObLG ZMR 1985, 392). Auch wenn sich die Mehrheit der Wohnungseigentümer gegen die Abberufung ausgesprochen hat, kann  die Abberufung als ordnungsgemäße Verwaltungsmaßnahme gleichwohl angeordnet werden.

Die ordentliche Abberufung des Hausverwalters

Die Eigentümergemeinschaft kann den Hausverwalter jederzeit und ohne Angabe von Gründen ordentlich abberufen. Mit der ordentlichen Abberufung besteht der Verwaltervertrag aber fort und ist insbesondere hinsichtlich der Vergütungsansprüche des Hausverwalters bis zum Ablauf der Kündigungsfrist zu erfüllen.

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Außerordentliche fristlose Abberufung aus wichtigem Grund

Ist das Vertrauensverhältnis zum Hausverwalter nachhaltig gestört, kommt die außerordentliche fristlose Abberufung aus wichtigem Grund in Betracht. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller Umstände die Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zumutbar und das Vertrauensverhältnis nachhaltig gestört ist (BGH ZMR 2002, 769). Der Verwalter muss die Situation nicht verschuldet haben. Allerdings spielt das Verschulden bei der Interessenabwägung eine Rolle.

Der wichtige Grund muss  im Zeitpunkt der Abberufung vorliegen. Später eintretende wichtige Gründe  können die Abberufung nicht rückwirkend rechtfertigen (BayObLG ZWE 2001, 106).  Sie begründen allenfalls eine neue Abberufung.  Bereits entstandene Gründe lassen sich in einem Gerichtsverfahren allerdings nachschieben (OLG  Düsseldorf ZMR 2006, 58).

Da das Gesetz die Wohnungseigentümer zur ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verpflichtet, sind sie verpflichtet, bei Vorliegen eines wichtigen Grundes, den Hausverwalter abzuberufen. Ob ein wichtiger Grund tatsächlich vorliegt, kann gerichtlich überprüft werden.

Das WEG-Gesetz bezeichnet ein Regelbeispiel für einen wichtigen Grund (§ 26 I 4 WEG). So ist der Verwalter zur Führung einer Beschluss-Sammlung (§ 24 III WEG) verpflichtet, in der er alles, was die Eigentümerversammlung beschlossen hat und betrifft, zu archivieren hat. Führt der Verwalter keine solche Beschluss-Sammlung oder führt er diese unsachgemäß, kann er aus wichtigem Grund fristlos abberufen werden.

In der Rechtsprechung finden sich noch eine ganze Reihe weiterer wichtiger Gründe, die eine  Abberufung gerechtfertigt haben.

Entlastung und Neubestellung verhindern fristlose Abberufung

Selbst wenn ein wichtiger Grund vorliegt, scheidet eine außerordentliche fristlose Abberufung aus, wenn die Eigentümergemeinschaft dem Verwalter Entlastung erteilt hat und die Entlastung das jetzt beanstandete Fehlverhalten erfasst hat (BayObLG NJW-RR 1986, 446). Wird die Entlastung im Zusammenhang mit der Jahresabrechnung erteilt, erfasst sie nur die Tätigkeiten des Verwalters, die dort ihren Niederschlag gefunden haben (OLG Köln ZMR 2001, 914).

Wurde der Verwalter erneut bestellt, gibt die Eigentümerversammlung zu erkennen, dass sie früheres Fehlverhalten nicht weiter beanstanden wird (OLG Düsseldorf ZMR 1997, 97). Eine Kündigung kommt nur wegen Gründe in Betracht, die zur Zeit der Neubestellung noch nicht vorgelegen haben.

Frist beachten!

Die Abberufung aus wichtigem Grund muss innerhalb einer angemessenen Frist geltend gemacht werden. Die Angemessenheit bemisst sich nach der Frist, die für eine Beschlussfassung durch die Eigentümerversammlung erforderlich ist (OLG Frankfurt NJW-RR 1988, 1170). Je länger zugewartet wird, desto mehr verblasst die Wirkung des wichtigen Grundes. Allgemein sind ca. 2 bis 6 Wochen anzusetzen.

Abberufung erfordert einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen

Die Abberufung erfordert einen Beschluss mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen bzw. der Miteigentumsanteile. Die Eigentümerversammlung braucht den Verwalter vorher nicht zu hören (OLG Hamm ZMR 1999, 280.

Er hat auch als Vertreter anderer Wohnungseigentümer oder als Miteigentümer insoweit kein Stimmrecht (BGH ZMR 2002, 935). Er kann aber als Miteigentümer einem anderen Wohnungseigentümer Untervollmacht erteilen, da der unterbevollmächtigte Miteigentümer in diesem Fall für den vertretenen Wohnungseigentümer und nicht für den Verwalter abstimmt (BayObLG WuM 1999, 59).

Nur erhebliche Gründe sind wichtige Gründe

Nicht jede Kleinigkeit begründet eine Abberufung aus wichtigem Grund. Das Fehlverhalten muss so schwerwiegend sein, dass eine Zusammenarbeit unzumutbar wird. Bei kleineren Pflichtverletzungen dürfte regelmäßig eine Abmahnung erforderlich sein (BGH ZMR 2002, 769).

Bloße Befürchtungen wegen möglicher Interessenkonflikte eines zum Verwalter bestellten Bauträgers ohne  Anhaltspunkte für ein konkretes Fehlverhalten genügen nicht (OLG  Köln WuM 1997, 697). Ebenso wenig genügen einzelne Fehler in der Nebenkostenabrechnung oder das gelegentlich verspätete Anfertigen von Versammlungsprotokollen (BayObLG ZWE 2001, 437).

Rechtsverteidigung des Verwalters

Der Verwalter kann den Abberufungsbeschluss der Eigentümerversammlung selbst anfechten. Allerdings bleibt die Abberufung bis zur rechtskräftigen gerichtlichen Entscheidung wirksam (KG Berlin NJW-RR 1989, 839).

Ist der Verwalter mit der Anfechtung erfolgreich, wird die Abberufung rückwirkend unwirksam und die Bestellung eines neuen Verwalters ist nichtig (BayObLG ZMR 2000, 323). Die Amtshandlungen des neuen Verwalters bleiben aber wirksam.

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Stirbt der WEG-Verwalter, der mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt ist, muss die Eigentümergemeinschaft einen neuen Hausverwalter bestellen.

Der WEG-Verwalter ist vom Miethausverwalter zu unterscheiden. Ein Miethausverwalter ist mit der Hausverwaltung eines vermieteten Objekts beauftragt, während der WEG-Verwalter mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt ist.

Das vom Verwalter zu verwaltende Objekt kann im Alleineigentum einer einzelnen Person oder im gemeinschaftlichen, allerdings nicht aufgeteilten Eigentum mehrerer Personen stehen. Stirbt der Hausverwalter, kann der Eigentümer des Objekts einen neuen Verwalter beauftragt. Er muss es aber nicht.

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WEG-Verwaltung ist Vertrauenssache

Der WEG-Verwalter hingegen erbringt eine höchstpersönliche Dienstleistung. Es handelt sich um eine Vertrauensposition, da die Wohnungseigentümergemeinschaft beschlossen hat, eine bestimmte (natürliche oder juristische) Person mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu beauftragen. Der Verwalter wird bestellt und kann gleichermaßen auch wieder abberufen werden. Seine Bestellung ist mit dem Abschluss eines Dienstvertrages verbunden, in dem die Rechte und Pflichten des Verwalters im Detail geregelt werden. Das Amt ist eine Vertrauensstellung.

Deshalb darf ein WEG-Verwalter wesentliche Tätigkeiten auch nicht ohne Zustimmung der Wohnungseigentümer auf Dritte übertragen (OLG Hamm ZMR 1996, 679; BayObLG ZMR 2002, 534).

Beim Tod des Verwalters endet dessen Verwalterstellung (BayObLGZ 1987, 57). Er beruft sich faktisch selbst ab. Handelt sich dabei um eine Gesellschaft, endet die Verwalterstellung mit deren Liquidation (BayObLGZ 1990, 176). Beide Personen, sowohl natürliche, als auch juristische Person, existieren dann nicht mehr.

Hausverwaltungsauftrag ist nicht vererblich

Keinesfalls wird das Amt automatisch auf einen Nachfolger übertragen, da es sich um eine höchstpersönliche Verpflichtung handelt. Eine Abberufung oder Kündigung ist regelmäßig nicht erforderlich, sofern sich im Verwaltervertrag nicht ausnahmsweise eine  Regelung befindet, in der die Übertragung der Verwaltertätigkeit auf einen eventuellen Rechtsnachfolger geregelt ist.

Ehepartner sind kein Ersatzverwalter

Hatte der Hausverwalter seine Ehefrau in die Hausverwaltung eingebunden, tritt die Ehefrau im Fall des Ablebens des Hausverwalters nicht in dessen Verwalterstellung ein. Dritte Personen darf der Verwalter allenfalls als Hilfskräfte beschäftigen oder untergeordnete Tätigkeiten unter seiner Aufsicht übertragen.

Demgemäß können auch rechtlich unverbundene Personenmehrheiten (Eheleute, GbR) nicht zu Verwaltern bestellt werden. Sie würden eine einheitliche Betätigung im Rechtsverkehr nicht gewährleisten. Auch sieht das Gesetz nur die Bestellung eines Verwalters vor. Die Bestellung einer rechtlich nicht verbundenen Personenmehrheit ist nichtig (BGHZ 107, 271). Aus diesem Grunde ist auch die Bestellung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Verwalter mindestens problematisch. Teils wird deren Verwalterstellung erlaubt, teilweise abgelehnt (BGH ZMR 2006, 376). Die Ablehnung wird damit begründet, dass der Rechtsverkehr nicht sicher erkennen kann, wer für was zuständig ist.

• Ist der Hausverwalter (natürliche Person) verstorben oder wurde die Verwaltungsgesellschaft (juristische Person) liquidiert, muss bzw. kann die Eigentümergemeinschaft einen neuen Hausverwalter bestimmen. Dazu bedarf es regelmäßig der Einberufung einer Eigentümerversammlung, die mit Stimmenmehrheit einen Nachfolger wählt. Sind sich die Eigentümer uneinig, kann jeder einzelne Eigentümer die Bestellung eines Verwalters als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung gerichtlich durchsetzen (§ 21 IV WEG).

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WEG-Hausverwaltung durch AG, GmbH

Anders ist die Situation, wenn die Verwaltungstätigkeit nicht einer natürlichen Person, sondern einer juristischen Person, beispielsweise einer Aktiengesellschaft oder einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung übertragen ist. Verstirbt deren Geschäftsführer, ändert dies nichts an der Verwalterstellung der juristischen Person. Die juristische Person besteht unabhängig von der Existenz ihres Geschäftsführers als solche fort. Sie wird mit dem Tod des Geschäftsführers nicht liquidiert. Der verstorbene Geschäftsführer wird durch einen neuen Geschäftsführer ersetzt und führt die Geschäfte fort.

Problembeispiel: Das Dach einer Wohnungseigentümeranlage ist undicht. Eindringendes Regenwasser hat die Tapeten in der Wohnung eines Wohnungseigentümers durchfeuchtet. Wer bezahlt den Kostenaufwand für die Schadensbeseitigung und die neuen Tapeten für die Wohnung? Oder: Das Hauptwasserrohr platzt und setzt die EG-Wohnung eines Wohnungseigentümers unter Wasser.

Zunächst: Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt der Gesamtheit der Wohnungseigentümer. Die Gemeinschaft ist verpflichtet, alle Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. Danach kann auch jeder einzelne Wohnungseigentümer von seinen Miteigentümern verlangen, dass diese entsprechende Maßnahmen beschließen. Die Eigentümergemeinschaft hat aufgrund ihrer Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Verwaltung eine Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht.

Gemeinschaft haftet nur bei Verschulden

Erweist sich das Dach als undicht und droht eindringendes Regenwasser in die Wohnung eines Wohnungseigentümers einzubringen, muss die Gemeinschaft die Reparatur des zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Daches in Auftrag geben.

Führt dann ein Schaden am Gemeinschaftseigentum zu einem Folgeschaden am Sondereigentum, indem aufgrund des undichten Daches die Tapeten in einer Wohnung durchfeuchtet werden oder sich wegen nachweisbarer Mangel der Wärmedämmung an der Außenfassade in der Zimmerecke Schimmel bildet, haftet die Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber dem Sondereigentum nur dann, wenn ihr schuldhaftes Verhalten vorgeworfen werden kann. Die Eigentümergemeinschaft ist keiner Gefährdungshaftung ausgesetzt.

Ohne Verschuldensvorwurf zahlt der Sondereigentümer den Schaden

Solange der Gemeinschaft kein Verschulden vorzuwerfen ist, bleibt der jeweilige Sondereigentümer für die Behebung seines Schadens selbst verantwortlich. Im Beispiel muss der betroffene Wohnungseigentümer seine neuen Tapeten also selbst bezahlen. Dabei spielt auch der Aspekt eine Rolle, dass der Sondereigentümer Teil der Eigentümergemeinschaft ist und es grundsätzlich selbst in der Hand hat, einen entsprechenden Beschluss zur Abwendung drohender Schäden herbeizuführen. Umgekehrt haftet er als Sondereigentümer auch nicht für Schäden, die andere Sondereigentümer durch das Gemeinschaftseigentum erleiden.

Nach herrschender Meinung in der Rechtsprechung gilt diese verschuldensabhängige Haftung der Gemeinschaft auch dann, wenn es sich um anfängliche Konstruktions- oder Verarbeitungsfehler am Gemeinschaftseigentum handelt.

Allerdings ist dem Sondereigentümer diese Eigenhaftung nur zuzumuten, wenn die Gemeinschaft nach Kenntnis eines Mangels sofort alles Notwendige veranlasst hat, um das Problem zu bereinigen. Wird das Problem ignoriert oder zu lange zugewartet, verschiebt sich die Grenze immer mehr in Richtung Verschulden der Wohnungseigentümergemeinschaft und einer dadurch bedingten Haftung gegenüber Schäden am Sondereigentum.

Die Gerichte belasten regelmäßig den Sondereigentümer

Demgemäß ist nach einer Entscheidung des AG Norderstedt (DWE 1978, 128) die Eigentümergemeinschaft verpflichtet, Schadensersatz zu leisten, wenn die Eigentümergemeinschaft die Schäden nicht unverzüglich nach Erkennen beseitigt und nur deshalb die Schäden am Sondereigentum entstehen. Unternimmt die Gemeinschaft also nichts, um Schaden vom Sondereigentum abzuwenden oder unterlässt es der Verwalter schuldhaft, die geeigneten Maßnahmen, gegebenenfalls auch schon vor einer Beschlussfassung durch die Gemeinschaft zu treffen,  ist die Gemeinschaft zum Schadensersatz verpflichtet. Dabei haftet die Gemeinschaft für ein vorwerfbares Verhalten ihres Hausverwalters (u.a. OLG Frankfurt DWE 4/85, 121; KG Berlin WMR 1986, 290; BayObLG WE 2/87, 56).

Gegenläufig entschied lediglich das OLG Celle (MDR 1985, 236). Im Fall erlitt ein Wohnungseigentümer wegen eines undichten Daches Schäden an seinem Sondereigentum und musste deshalb auf Verlangen der anderen Eigentümer die Reparatur aufschieben, bis ein gegen den Bauträger eingeleitetes Beweissicherungsverfahren abgeschlossen war. Deshalb  könne er von  seinen Miteigentümern Ersatz der Instandsetzungskosten und Mietausfall verlangen. Ein solcher „Aufopferungsanspruch“ wird aber ansonsten meist verneint.

Schadensbeseitigung erfordert Opferbereitschaft des Sondereigentümers

Entstehen Schäden am Sondereigentum dadurch, dass ein Handwerker zur Beseitigung eines Schadens am Gemeinschaftseigentum das Sondereigentum des Wohnungseigentümers betreten und benutzen muss, ist die Wohnungseigentümergemeinschaft verpflichtet, den Schaden des Sondereigentümers zu ersetzen (§ 14 IV BGB). Es bleibt dann der Eigentümergemeinschaft überlassen, den schadensverursachenden Handwerker in Regress zu nehmen. Idealerweise verfügt dieser über eine Betriebshaftpflichtversicherung.

Muss Sondereigentum zerstört werden (Fliesen, Fußboden), um Gemeinschaftseigentum zu sanieren oder zu reparieren (zur Reparatur der undichten Hauptwasserleitung muss eine Wand aufgebohrt werden), ist die Gemeinschaft ebenfalls verpflichtet, den dem Sondereigentümer entstehenden Schaden zu beseitigen und zu ersetzen.

Leistet die Wohnungseigentümergemeinschaft dem Sondereigentümer Schadenersatz, handelt es sich um Kosten der Verwaltung, mit der Folge, dass auch der geschädigte Sondereigentümer den auf ihn anfallenden Anteil selbst zu tragen hat und von der Gemeinschaft Ersatz nur abzüglich seines Eigenanteils fordern kann.

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Das Thema ist heikel und oft Gegenstand heftiger Diskussionen. Zunächst: Der Hausverwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG-Verwalter) wird üblicherweise und regelmäßig in einer Eigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit gewählt und damit zum Hausverwalter bestellt.

Seine Amtszeit dauert, – wenn er erstmals nach der Begründung von Wohnungseigentum bestellt wird,- bis zu 3 Jahre, ansonsten und bei Wiederwahl bis zu 5 Jahre. Er kann wiederholt bestellt werden.

Zur wiederholten Bestellung ist jeweils ein erneuter Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung erforderlich. Dieser Beschluss kann frühestens ein Jahr vor Ablauf seiner Amtszeit gefasst werden (§ 26 I, II WEG).

Vorweg: Die Erörterung des Themas führt in ein schwieriges juristisches Umfeld, ist aber angesichts der praktischen Bedeutung für die Alltagspraxis von Wohnungseigentümergemeinschaften wichtige Voraussetzung dafür, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft fortan gesetzlich vertreten und handlungsfähig ist und der Verwalter nicht mit einer persönlichen Haftung belastet wird.

Scheinverwalter ist kein gesetzlicher Vertreter

In der Lebenspraxis kommt es immer wieder vor, dass der bevorstehende Ablauf der Bestellungszeit des Hausverwalters nicht erkannt wird. Ist die Amtszeit dann abgelaufen, handelt der ursprünglich bestellte Verwalter ohne Vollmacht. Man spricht dann von einem Scheinverwalter oder einem Pseudoverwalter.

Gleichermaßen ist es, wenn die Gemeinschaft nie ordnungsgemäß einen Verwalter bestellt hat, rein faktisch aber ein einzelner Wohnungseigentümer verwaltermäßig handelt und sich wie ein Verwalter geriert. Auch er ist ein Schein- oder Pseudoverwalter.

Die Situation ist insoweit problematisch, als der WEG-Verwalter gesetzlicher Vertreter der Eigentümergemeinschaft ist (BGH NJW 1981, 282), so dass beispielsweise amtliche Zustellungen nur an ihn, nicht aber an den einzelnen Eigentümer erfolgen können.

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Jeder Eigentümer kann die Verwalterbestellung einfordern

So ist die Rechtslage: Über die Frage, ob und wann ein Verwalter überhaupt bestellt werden kann oder bestellt werden muss, besteht oft Unsicherheit. Das Gesetz drückt sich insoweit undeutlich aus. Dennoch ist die Rechtslage klar.

Die Bestellung eines Verwalters kann in der Teilungserklärung nicht ausgeschlossen werden (§ 20 II WEG). Soweit kein Verwalter bestellt ist oder dessen Amtszeit abgelaufen ist und die Amtszeit nicht verlängert wird, kann jeder Eigentümer jederzeit die gerichtliche Bestellung eines Verwalters verlangen (§ 28 VIII WEG) (BGH NZM 2011, 630; LG Hamburg, Urt.v. 23.5.2012, 318 S 198/11).

Dabei kommt es nicht auf ein aktuelles Bedürfnis an. Es genügt, dass die Verwalterbestellung einer ordnungsgemäßen Wirtschaft entspricht. Solange ein Verwalter als Vertretungsorgan fehlt, müssen die Wohnungseigentümer einvernehmlich zusammen wirken, um im Geschäfts- und Rechtsverkehr handeln zu können. In der Praxis stellt sich dies oft als ein unmögliches Unterfangen dar, da es schwierig ist, eine gemeinsame Linie zu finden.

Das Gesetz duldet die verwalterlose Zeit

Zwar können die Eigentümer – zunächst – davon Abstand nehmen, einen Verwalter zu bestellen. Es besteht keine Pflicht zur Verwalterbestellung. Diese im Selbstorganisationsrecht der Gemeinschaft begründete Entscheidungskompetenz wird aber dadurch eingeschränkt, dass in einer verwalterlosen Zeit das Recht eines jeden Eigentümers (fort)besteht, eine Bestellung verlangen zu können.

Das Gesetz stellt in § 20 Abs. 2 WEG im Zusammenhang mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums darauf ab, dass den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung nur dann Rechnung getragen wird, wenn die Gemeinschaft auch einen WEG-Verwalter bestellt. Ein verwalterloser Zustand wird lediglich geduldet.

Solange in einer Gemeinschaft kein Verwalter bestellt ist, müssen die Eigentümer jederzeit damit rechnen, dass ein einzelner Eigentümer seinen Anspruch zur (erstmaligen) Herstellung ordnungsgemäßer Zustände durchsetzt. Hat er damit Erfolg, tritt ein rechtmäßiger Zustand in der Gemeinschaft ein. (LG Hamburg, Urt.v. 23.5.2012, 318 S 198/11).

Das Gericht entscheidet entsprechend „billigem Ermessen“, wenn der Antrag auf Verwalterbestellung den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Verwaltung entspricht, also auf eine solche Maßnahme für die Gemeinschaft gerichtet ist, die dem geordneten Zusammenleben innerhalb der Gemeinschaft dient und die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entspricht (OLG Hamm, NJW-RR 2004, 1310, 1311).

Recht auf Verwalterbestellung verjährt nicht

Dem steht auch nicht der Umstand entgegen, dass eine aus einer Vielzahl von Wohnungseigentümern bestehende Wohnungsanlage über Jahre hinweg ohne Verwalter ausgekommen ist und jetzt ein Verwalter bestellt werden soll. Der Anspruch auf Verwalterbestellung unterliegt nicht der Verjährung und kann auch nicht verwirkt werden (LG Hamburg, Urt.v. 23.5.2012, 318 S 198/11).

Scheinverwalter handelt als Geschäftsführer ohne Auftrag

Handelt eine Person als Scheinverwalter, handelt er faktisch für die Wohnungseigentümergemeinschaft. Im Innenverhältnis zur Gemeinschaft wird er rein rechtlich als Geschäftsführer ohne Auftrag im Sinne der §§ 677 ff BGB tätig.

Nach dem Gesetz ist der dann verpflichtet, die Geschäfte so zu führen, wie es das Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft mit Rücksicht auf deren wirklichen oder mutmaßlichen Willen erfordert. Handelt der Verwalter zudem zur Abwendung einer der Gemeinschaft drohenden dringenden Gefahr, haftet er nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Außerdem kann er Ersatz seiner Aufwendungen verlangen.

Situation erfordert unverzügliche Neuwahl

Um die Situation zu bereinigen, bedarf es der unverzüglichen Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung. Die Einberufung kann durch einen eventuellen Verwaltungsbeiratsvorsitzenden oder durch ein Viertel der Miteigentümer (§ 24 II WEG) oder notfalls im Wege eines gerichtlichen Antrags eines Miteigentümers erfolgen.

Soweit der Verwalter seine fehlende Vertretungsmacht kennt, ist er zur Einberufung nicht berechtigt. Kennt er den Umstand nicht und beruft er im guten Glauben die Versammlung ein, sind die in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse nicht nichtig, können jedoch angefochten werden. Erfolgt keine Anfechtung werden auch solche Beschlüsse bestandskräftig („Zitterbeschlüsse“) (BayObLG NJW-RR 1987, 204; OLG Hamm NJW-RR 1992, 722).

Mit der Neuwahl entscheidet sich das Schicksal des vollmachtslosen Verwalterhandelns

Wird der frühere Verwalter dann neu bestellt, kann die Eigentümerversammlung sein bisheriges Handeln ausdrücklich nachgenehmigen. Wird nicht ausdrücklich nachgenehmigt, aber auch nichts weiter beanstandet, können die Aktivitäten des Verwalters auch im Wege einer Anscheins- der Duldungsvollmacht Bestand haben.

Verweigert die Gemeinschaft die Nachgenehmigung, haftet der Verwalter gegenüber Dritten als Vertreter ohne Vertretungsmacht. Der Inhalt der Haftung wird in § 179 BGB bestimmt. Kannte der Verwalter seine fehlende Vertretungsmacht, ist er dem Dritten zur Erfüllung der eingegangenen Verbindlichkeit oder zum Schadensersatz verpflichtet.

Kannte der Verwalter seine fehlende Vertretungsmacht nicht, reduziert sich seine Haftung auf den Ersatz des Schadens, den der Dritte dadurch erleidet, dass er auf die Vertretungsmacht vertraut hat.

Fazit

Die unverzügliche Neubestellung des Verwalters liegt im Interesse der Eigentümergemeinschaft und des Verwalters selbst. Nur mit der Neubestellung verfügt die Gemeinschaft (wieder) über einen gesetzlichen Vertreter und ist insoweit handlungsfähig. Erst mit der Neubestellung und der Genehmigung seiner bisherigen vollmachtslosen Aktivitäten entgeht der Verwalter der persönlichen Haftung.

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Der Hausverwalter ist nicht nur der gesetzliche Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft; er präsentiert die Gemeinschaft auch nach außen und ist letztlich deren Aushängeschild. Ein Wohnungseigentümer, der sein Wohneigentum verkaufen möchte, dürfte bei einem inkompetenten oder chaotisch veranlagten Hausverwalter Schwierigkeiten haben, einen Kaufinteressenten für den Kauf zu begeistern.

Es steht den Wohnungseigentümern frei, überhaupt einen Hausverwalter zu bestellen (§ 20 II WEG). Soweit ein Eigentümer die Bestellung eines Verwalters verlangt, muss er nach dem Grundsatz einer ordnungsgemäßen Verwaltung jedoch bestellt werden (§ 21 IV WEG).

Verwalter kann jeder werden

Zum WEG-Verwalter kann jede natürliche (Privatperson, Einzelfirma) oder juristische Person (oHG, KG, GmbH, AG) bestellt werden. Aus steuerlichen und haftungsrechtlichen Gründen handeln gewerbsmäßig tätige größere Hausverwaltungen heute vielfach als GmbH.

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Verwaltertätigkeit ist personengebunden

Nicht zum Verwalter bestellt werden kann hingegen eine BGB-Gesellschaft, ebenso wenig alle Wohnungseigentümer selbst in Gemeinschaft. Damit scheiden auch Bürogemeinschaften, Anwalts- oder Steuerberatersozietäten und Ehepaare aus.

Sind beispielsweise bei einem Ehepaar beide Ehepartner als Hausverwalter tätig, muss einer von ihnen konkret für eine bestimmte Eigentümergemeinschaft als Verwalter bestellt werden (BGH ZMR 1990, 188).

Der Grund besteht darin, dass für Dritte unmissverständlich klar sein muss, wer die Wohnungseigentümergemeinschaft vertritt. Bedeutsam kann dies unter anderem in Zustellungsangelegenheiten werden.

Auch der Verwaltungsbeirat einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann nicht zum Verwalter bestellt werden. Dies begründet sich bereits daraus, dass Beirat und Verwalter unterschiedliche Organe mit unterschiedlichen Aufgaben sind (OLG Zweibrücken OLGZ 1983, 438). Gleiches muss auch für die Gemeinschaft aller Eigentümer selbst gelten.

Ist ein freiberuflicher Rechtsanwalt oder Steuerberater neben seiner hauptberuflichen Tätigkeit als Hausverwalter tätig, muss er beide Tätigkeitsbereiche räumlich, organisatorisch und personell trennen und darf in der Verwalterkorrespondenz nicht den Briefbogen seiner Kanzlei verwenden.

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Dem Eigentümer-Verwalter drohen Interessenkonflikte

In kleineren Wohnungsanlagen kann auch ein Miteigentümer aus der Gemeinschaft zum Verwalter bestellt werden („Eigentümer-Verwalter“). Dabei besteht das Risiko möglicher Interessenkonflikte, da der Eigentümerverwalter als Verwalter mithin die eigenen Interessen gegenüber den Miteigentümern vertritt.

In bestimmten, ihn selbst betreffenden Angelegenheiten ist sein Stimmrecht ausgeschlossen (§ 25 V WEG). Für ihn kann dieses sehr nachteilig sein. Deshalb ist es in streitbaren Gemeinschaften besser, aus Gründen der Neutralität einen fremden und damit objektiv arbeitenden Verwalter zu bestellen.

Verwalteramt ist nicht übertragbar

Wichtig ist zu wissen, dass ein bestellter Verwalter sein Amt nicht auf einen Dritten übertragen kann. Das Amt ist eine Vertrauensposition und kann nur in der Person des gewählten und bestellten Verwalters ausgeübt werden. Deshalb kann ein Verwalter als Organ der Gemeinschaft ungeachtet seines Dienstvertrages mit der Gemeinschaft auch jederzeit abberufen werden.

Ein beauftragter Verwalter kann allerdings bestimmte Einzelaufgaben an Dritte delegieren und innerhalb seines eigenen Unternehmens bestimmte Sachbearbeiter mit der Aufgabenstellung betrauen. Gleichwohl bleibt er gegenüber der Eigentümergemeinschaft dann verantwortlich.

Eine Ausnahme besteht beispielsweise bei einer GmbH, in der der Geschäftsführer als Verwalter ausgewechselt wird und ein neuer Geschäftsführer die der GmbH übertragene Verwaltungsaufgaben fortführt (BayObLG WE 1988, 204).

Ein guter Verwalter braucht Fachkompetenz

Eine andere Frage ist die Frage nach der Kompetenz eines Hausverwalters. Ein Verwalter benötigt zwar keine fachliche Vorbildung, Befähigungsnachweise oder gar eine Konzession. Es ist Aufgabe der Eigentümergemeinschaft, die Kompetenz eines in Betracht kommenden Verwalters zu prüfen (Mitgliedschaft in Verbänden, Fortbildung, Ausbildung und Berufsweg) und gegebenenfalls Referenzen einzufordern.

Vor allem ist es so, dass auch von einem gewerblichen WEG-Verwalter nicht die Kenntnisse eines Volljuristen erwartet oder verlangt werden dürfen (LG Karlsruhe NZM 2012, 279). (Humorvoller Hinweis: Aber auch Juristen sind nicht perfekt. Selbst von einem Berufsjuristen dürfe keineswegs erwartet werden, dass er über steuerrechtliche Kenntnisse verfüge (Finanzgericht Saarland 1 K 1989/89).

Ein weiterer Ansatzpunkt ist, dass jeder, der als Verwalter bestellt ist, gesetzliche Pflichtaufgaben zu erfüllen hat (§ 27 WEG). Diesen Pflichtaufgaben kann sich der Verwalter nicht entziehen. Er kann auch keine Verzichtsvereinbarungen mit der Eigentümergemeinschaft treffen.

Die mit Erfüllung der Pflichtaufgaben verbundenen Anforderungen erfordern in der Praxis unabdingbar Fachkompetenz (Beispiel: Erstellung der Jahresnebenkostenabrechnung; Einberufung und Leitung von Eigentümerversammlungen), die sich beispielsweise im Idealbild des Immobilienkaufmanns widerspiegelt. Gleichermaßen gibt es im anwaltlichen Bereich den Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Als Makler tätige Verwalter müssen auf Interessenkonflikte achten

Ein besonderes Augenmerk ist auf Makler zu legen, die häufig auch den Beruf des Verwalters ausüben. Gleichermaßen vermitteln hauptberufliche Verwalter immer wieder Kauf- und Mietvertragsabschlüsse. Dabei kommt es darauf an, dass keine Interessenkonflikte bestehen. Die dafür maßgebliche Verflechtungsrechtsprechung ist zu berücksichtigen.

Vor allem darf der Makler keine treuwidrigen Doppeltätigkeiten ausüben, indem er als WEG-Verwalter ständig für eine Vielzahl von Eigentümern in der von ihm verwalteten Wohnungseigentumsanlage Mietvertragsabschlüsse vermittelt. Soweit bei Ehepaaren ein Ehepartner makelt und der andere Ehepartner verwaltet, handelt sich um getrennte Personen mit jeweils separater Berufsausübungsmöglichkeit. In diesem Fall ist die Provisionsfrage meist unstreitig.

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In einer Wohnungseigentümergemeinschaft müssen alle Wohnungseigentümer im Sinne einer ordnungsgemäßen Verwaltung einvernehmlich zusammenwirken. Dies ist der Idealfall. Dieser Mitwirkungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers stehen aber auch Rechte gegenüber.

Ist ein Wohnungseigentümer mit einer Mehrheitsentscheidung der Gemeinschaft nicht einverstanden, kann er einen Beschluss anfechten (§ 23 IV WEG) und dessen Zweckmäßigkeit gerichtlich überprüfen lassen.

Gleichermaßen kann der einzelne Wohnungseigentümer die Gemeinschaft gerichtlich verpflichten, im Sinne einer ordnungsgemäßen Verwaltung etwas Bestimmtes zu tun (§ 43 I 1 WEG, § 21 VIII WEG). Dies ist auch dann der Fall, wenn kein entsprechender Eigentümer-Mehrheitsbeschluss zustande gekommen ist und aller Voraussicht nach auch nicht zu erwarten ist (Beispiel: Das Dach ist sanierungsbedürftig).

Notgeschäftsführungsbefugnis des Wohnungseigentümers beschränkt sich auf Notfälle

Nicht immer besteht ausreichend Zeit, den Gerichtsweg zu beschreiten. In Not- und Eilfällen steht jedem Wohnungseigentümer kraft Gesetzes eine „Notgeschäftsführungsbefugnis“ zu. Voraussetzung ist, dass ein sofortiges Handeln im übergeordneten Gemeinschaftsinteresse geboten ist.

So heißt es in § 21 II WEG: … „Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.“ …

Eine weitere Rechtsgrundlage bietet der Grundsatz der Geschäftsführung ohne Auftrag (§ 677 BGB). Auch danach kann ein einzelner Wohnungseigentümer aktiv werden, wenn er im Interesse und nach dem mutmaßlichen Willen der anderen Eigentümer handelt. Beide Rechtsgrundlagen bestehen nebeneinander.

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Befugnisse und Grenzen ergeben sich aus der Situation

In der Regel handelt es sich um Maßnahmen instandsetzungstechnischer Natur. Zunächst muss der Wohnungseigentümer einen vorhandenen Verwalter informieren. Erst dann kann der einzelne Wohnungseigentümer eigenständig alle objektiv erforderlichen und ihm zumutbaren Maßnahmen treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.

Dazu gehört, dass er unverzüglich einen Fachhandwerker beauftragt (Beseitigung eines Wasserrohrbruchs), provisorische Absicherungsmaßnahmen in die Wege leitet (Dachabdeckung nach Sturmschaden) und akute Gefahrenquellen beseitigt (offener Aufzugsschacht, umsturzträchtiger Baum) oder entsprechende Absperrmaßnahmen (offene Stromleitung) einleitet. In diesen Fällen spielen oft bestehende Verkehrssicherungspflichten eine Rolle.

Dabei ist zu beachten, dass das Gesetz auf einen „unmittelbar“ drohenden Schaden abstellt. Soweit sich ein Schaden lediglich abzeichnet und nicht unmittelbar aktuell bevorsteht (bröckelnder Fassadenputz), muss sich der einzelne Wohnungseigentümer auf den herkömmlichen Weg verweisen lassen und einen Eigentümerbeschluss herbeiführen.

Notgeschäftsführung begründet sich auch als Pflicht

Zugleich kann eine solche Berechtigung auch als Verpflichtung in Betracht kommen, wenn ein eigentlich zuständiger Hausverwalter nicht vorhanden oder unerreichbar ist. Unter Umständen ist der einzelne Wohnungseigentümer, der eine Gefahrenquelle erkennt, auch verpflichtet, selbst unmittelbar aktiv zu werden und darf insoweit die Verantwortung nicht sogleich auf andere Personen abschieben wollen.

Auftragserteilung erfolgt im eigenen Namen

Wird ein Eigentümer notgeschäftsführungsmäßig tätig, muss er Aufträge im eigenen Namen verteilen. Keinesfalls ist er berechtigt, einen Auftrag im Namen der Gemeinschaft zu erteilen. Im Idealfall bespricht er sich mit den anderen Eigentümern. Lediglich der bestellte Hausverwalter ist insoweit gesetzlicher Vertreter und erteilt Aufträge im Namen der Gemeinschaft.

Notgeschäftsführungseigentümer hat Aufwendungsersatzanspruch

Soweit dem Eigentümer durch seine Geschäftsführung Kosten entstehen, kann er diese von den übrigen Eigentümer entsprechend deren Miteigentumsanteilen ersetzt verlangen (§ 16 II WEG). Ist eine Instandhaltungsrücklage vorhanden, kann ein bestellter Verwalter aus dieser Kasse den Eigentümer entschädigen. Andernfalls muss die Gemeinschaft eine Sonderumlage beschließen. Verweigert die Gemeinschaft die Zahlung, muss der einzelne Eigentümer bei Gericht beantragen, ihm seine Kosten zu ersetzen.

Erweist sich eine Notmaßnahme als nicht dringend, riskiert der beauftragende Eigentümer, dass ihm die Kosten nicht erstattet werden. Aber auch dann ist Voraussetzung, dass die Eigentümergemeinschaft aus dieser Maßnahme heraus keinen Vorteil hat und tatsächlich Kosten entstanden sind, die nicht entstanden wären, hätte der Eigentümer nicht notgeschäftsführend gehandelt. In Grenzfällen ist Ärger vorprogrammiert. Das Gesetz spricht von einer Geschäftsanmaßung (§ 687 II BGB).

Auch ein Hausverwalter kann notgeschäftsführend tätig werden

Soweit ein Hausverwalter bestellt ist, kann auch dieser in dringenden Fällen als Notgeschäftsführer tätig werden. Soweit keine Zeit vorhanden ist, einen Gemeinschaftsbeschluss herbeizuführen, kann der Hausverwalter unmittelbar handeln.

Gemäß § 27 I 2 WEG kann er die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen und nach Ziffer 3 in dringenden Fällen alle sonstigen zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen treffen.

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Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser. Da dem WEG-Hausverwalter die Führung der Geschäfte der Wohnungseigentümergemeinschaft obliegt, hat der einzelne Wohnungseigentümer nur bedingt Kenntnis von den Vorgängen. Naturgemäß kann sich im Einzelfall das Bedürfnis ergeben, Daten und Vorgänge in den gemeinschaftlichen Unterlagen des Hausverwalters einzusehen. Der Wohnungseigentümer hat ein Einsichtsrecht. Der Hausverwalter kann dieses Einsichtsrecht nur bedingt verweigern.

Hausverwalterunterlagen sind Gemeinschaftseigentum

Die im Besitz des Hausverwalters befindlichen Verwaltungsunterlagen gehören rein eigentumsrechtlich ideell anteilig allen Wohnungseigentümern. Sie sind Bestandteil des gemeinschaftlichen Sonderverwaltungsvermögens und werden vom Hausverwalter treuhänderisch verwaltet und verwahrt.

Aus dieser Miteigentumsberechtigung, aber auch aus der Verpflichtung des Hausverwalters zur Rechnungslegung (§ 28 III, IV WEG) erhebt sich, dass jeder Wohnungseigentümer auch das Recht hat, in sämtliche gemeinschaftlichen Unterlagen des Verwalters Einblick zu nehmen.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Bestellung eines Verwalters dazu dient, Verwaltung und Kontrolle des Gemeinschaftseigentums in geordnete Bahnen zu lenken. Diese Ordnung wäre empfindlich gestört, könnte jeder Wohnungseigentümer beliebig und willkürlich auf die Arbeit des Verwalters einwirken. Das individuelle Recht eines Wohnungseigentümers findet seine Grenze im Sondereigentum anderer Miteigentümer und am gemeinschaftlichen Interesse aller Eigentümer.

Datenschutz ist kein Ablehnungsgrund

Der Hausverwalter kann keine datenschutzrechtlichen Gründe anführen und das Einsichtsrecht verweigern. Unter den Wohnungseigentümern einer Wohnungseigentümergemeinschaft gibt es kein Recht auf Anonymität (Deckert ETW Gr.4, 252). Hier überwiegt das berechtigte Interesse des einzelnen Eigentümers gegenüber eventuell schutzwürdigen Belangen eines anderen Wohnungseigentümers.

Allenfalls personenbezogene Daten (Intimdaten aus dem Privatbereich: Alter, Beruf, Personenstand) kann der Hausverwalter zurückhalten. Sie sind gegebenenfalls in den Unterlagen zu schwärzen. Da jeder einzelne Wohnungseigentümer auch Gläubiger von Hausgeldern gegenüber einem im Zahlungsverzug befindlichen Miteigentümer ist, wird ihm überwiegend auch ein Einsichtsrecht in Hausgeldkonten anderer Miteigentümer zur Feststellung und Prüfung eventueller Zahlungsrückstände zugestanden (LG Essen DWE 1/1987, 20, OLG Hamm DWE 1/1986, 24).

Details zum Einsichtsrecht

Dieses Einsichtsrecht besteht nach allgemeiner Auffassung auch nach der Beschlussfassung über eine Abrechnung und unabhängig davon, ob die Eigentümergemeinschaft eine Abrechnung genehmigt oder dem Verwalter Entlastung erteilt hat (OLG Frankfurt NJW 1972, 1376; OLG Karlsruhe MDR 1976, 758).

Das Einsichtsrecht eines Wohnungseigentümers soll auch unabhängig davon bestehen, inwieweit Einsichts- und Kontrollrechte einem eventuell bestehen Verwaltungsbeirat übertragen wurden (OLG Hamm WEZ 4/1988, 275). Gegenteilig entschied das BayObLG (2 Z 33/79) und erachtete eine verwaltervertraglich vereinbarte Einschränkung von Einsichtsrechten für zulässig.

Das Einsichtsrecht betrifft auch die Einsichtnahme in Versammlungsprotokolle, soweit diese nicht rechtzeitig innerhalb von einer Frist von einem Monat vom Hausverwalter versandt werden. Nur so hat der Eigentümer die Möglichkeit, die Beschussanfechtungsfrist einzuhalten (§ 46 WEG). Private handschriftliche Protokollnotizen des Verwalters sind davon jedoch ausgenommen (KG Berlin WE 1/1989, 25).

Der Wohnungseigentümer kann sein Einsichtsrecht auch, soweit dies verwaltervertraglich nicht ausdrücklich ausgeschlossen ist, einem Bevollmächtigten übertragen. Dazu muss der Bevollmächtigte eine schriftliche Vollmacht vorlegen.

Verweigert der Hausverwalter die Einsichtnahme, kann der Wohnungseigentümer sein Einsichtsrecht auch gerichtlich gegen den Verwalter geltend machen (§ 43 I 3 WEG). Die Antragsschrift an das Gericht sollte die gewünschten Unterlagen möglichst genau bezeichnen, um das Informationsbedürfnis nachvollziehbar begründen zu können.

Da solche Einsichtsrechten oft zur Vorbereitung von Eigentümerversammlungen beansprucht werden, ist Verwaltern zu empfehlen, einige Zeit vor der Versammlung eine „Abrechnungssprechstunde“ anzubieten, in der einzelne Wohnungseigentümer Einsicht in die gemeinschaftlichen Unterlagen nehmen können.

Persönliche Einsichtnahme oder Übersendung von Kopien

Ein Wohnungseigentümer kann sein Einsichtsrecht auf zwei Wegen realisieren. Er kann persönlich Einblick nehmen, muss sich dazu aber auf den Sitz des Verwalters verweisen lassen und dort die üblichen Geschäftszeiten berücksichtigen (BayObLG RPfl. 1972, 412). Fairerweise sollte sein Besuch angekündigt werden, damit der Verwalter die Unterlagen vorbereiten kann.

Ist der persönliche Besuch des Wohnungseigentümers beim Hausverwalter unzumutbar oder umständlich, kann der Wohnungseigentümer den Hausverwalter auch um Übersendung von Kopien bitten. Zur Abgeltung seines Aufwandes kann der Hausverwalter angemessene Kopierkosten in Rechnung stellen (ci. 50 Cent pro Seite). Originalunterlagen müssen immer im Besitz des Hausverwalters verbleiben, so dass der einzelne Wohnungseigentümer keinen Anspruch auf Übergabe hat.

Auskunftsrechte sind der Eigentümerversammlung vorbehalten

Das Einsichtsrecht des Wohnungseigentümers ist in Verbindung mit seinem Auskunftsanspruch gegenüber dem Verwalter und dessen Informationspflicht gegenüber den Wohnungseigentümern zu sehen.

Hier gilt grundsätzlich, dass der einzelne Eigentümer nur ein eingeschränktes Auskunftsrecht hat, insoweit als seitens der Gemeinschaft insbesondere in einer Eigentümerversammlung vom Verwalter keine Auskunft verlangt wurde (OLG Hamm WE 3/1988, 92). Individuelle Auskunftsrechte bestehen also nur ausnahmsweise, wenn beispielsweise ein berechtigtes und akutes Bedürfnis besteht, Auskunft zu erhalten. Ansonsten muss der Wohnungseigentümer seinen Auskunftsanspruch zunächst in der Eigentümerversammlung geltend machen.

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Die ordnungsgemäße Kontoführung ist auf die Achillessehne im Verhältnis einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu ihrem Verwalter. Schließlich geht es ums Geld. Endet die Amtszeit des Hausverwalters, endet auch seine Kontoführungsbefugnis für die Wohnungseigentümergemeinschaft. Dabei kommt es darauf an, welche Art von Konto bei der Bank geführt wird.

In Betracht kommt ein Eigenkonto des Verwalters, das im Verhältnis zur Bank mit einem Treuhandvermerk versehen wird. Dann ist der Verwalter alleiniger Inhaber des Kontos und ist in seiner Verfügungsbefugnis treuhänderisch gebunden. Das Problem besteht darin, dass im Fall der Pfändung eines Gläubigers des Verwalters in dieses Konto, die treugebende Eigentümergemeinschaft im Wege der Drittwiderspruchsklage ihre Rechte geltend machen muss. Dieser Weg kann aufwendig und langwierig sein.

Offenes Fremdkonto ist pfändungs- und insolvenzsicher

Allgemein wird das offene Fremdkonto empfohlen (Siehe Deckert, ETW Gr.4, 97). Nur dieses ist für die Eigentümer pfand- und insolvenzsicher. Kontoinhaber beim offenen Fremdkonto ist die gesamte Gemeinschaft, vertreten durch den allein kontenführungs-, verfügungs- und zeichnungsberechtigten Verwalter.

Verwalter muss Privat- und WEG-Gelder trennen

Entscheidend ist jedenfalls, dass der Verwalter verpflichtet ist, Gelder der Wohnungseigentümergemeinschaft von seinen Privat- und Firmenvermögen getrennt zu halten (§ 27 V WEG). Diese Vorgabe hat den Zweck, die ihm anvertrauten Gelder vor einem eventuellen Zugriff eigener Gläubiger (im Falle, dass gegen ihn zwangsvollstreckt wird oder er Insolvenz anmeldet) zu schützen.

Ende der Amtszeit schafft Handlungsbedarf

Endet die Amtszeit des bestellten Verwalters, sollte die kontoführende Bank bei einem offenen Fremdkonto im Idealfall sicherstellen, dass der Verwalter als nunmehr nicht mehr vertretungsberechtigter Vertreter der Eigentümergemeinschaft nicht mehr über das Konto verfügen kann. Das Konto sollte gesperrt werden.

Sofern der frühere Verwalter erneut bestellt wird, dürfte es in der Praxis regelmäßig keine Probleme geben. Wird hingegen der alte Verwalter abgelöst und ein neuer Verwalter bestellt, ist ein Zugriff des neu bestellten Verwalters auf das offene Fremdkonto nur gegen Legitimationsnachweis des neuen Verwalters und regelmäßig auch nur mit der Zustimmung des früheren Verwalters möglich.

Insbesondere kann es dann Probleme geben, wenn der frühere Verwalter aus wichtigem Grunde abberufen wurde und sich ein verwalterloser Zeitraum ergibt. Dann sollte die Bank erst recht eine Sperre des offenen Fremdkontos verfügen. Der neu bestellte Verwalter hat dann die Aufgabe, sich umgehend bei der Bank zu legitimieren und die Fortführung des Kontos zu ermöglichen.

Die Bank wird vom neu bestellten Verwalter regelmäßig die Vorlage des Versammlungsprotokolls mit seinem Bestellungsbeschluss fordern und eine gegebenenfalls eigens ausgestellte Verwaltervollmacht (§ 27 VIII WEG). Wird vom Gericht ein Notverwalter bestellt (§ 26 III WEG), ist der gerichtliche Beschluss vorzulegen.

Soweit der bisherige Verwalter sich nicht kooperativ zeigt, hat der neu bestellte Verwalter gegen die kontoführende Bank einen Informationsanspruch über die bisherige Kontoführung und kann, gegebenenfalls gegen Kostenerstattung, Kopien von Kontoauszügen und Kontoführungsunterlagen einfordern (so Deckert, ETW Gr.4, 102).

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Das Wohnungseigentumsgesetz verpflichtet die Wohnungseigentümer grundsätzlich, für die sachgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums im Interesse aller Eigentümer einen Verwalter zu bestellen. Die Verwalterbestellung entspricht deshalb Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

Gemäß § 26 WEG kann der Verwalter auf höchstens 5 Jahre bestellt werden. Die Bestellung des ersten Verwalters darf nur auf höchstens 3 Jahre erfolgen, erst danach erfolgt die Bestellung auf bis zu 5 Jahre. Ein bestellter Verwalter kann wiederholt bestellt werden. Der Beschluss zur erneuten Bestellung darf frühestens ein Jahr vor Ablauf seiner Amtszeit gefasst werden.

Jeder Eigentümer und jede Eigentümerminderheit kann gegenüber den restlichen Eigentümer beantragen, kurzfristig generell ein Verwalter verpflichtend zu bestellen oder den vorhandenen Verwalter abzuberufen und einen neuen Verwalter zu bestellen (§ 21 IV WEG). Vor der Entscheidung und Bestellung sollten einige Gegebenheiten berücksichtigt werden.

Inhalt: Angebotseinholung von WEG-Verwalterbestellung

1. Alternativangebote nur bei Verwalterneubestellung
2. Rein finanzielle Vorteile sind nicht verwaltungsgerecht
3. Veränderte Verhältnisse erfordern Vergleichsangebote
4. Angebotsvorlage vor der Eigentümerversammlung erforderlich
5. So profitieren WEG-Eigentümer und Verwalter
6. Verwaltungsbeirat muss mit Eckdaten arbeiten

1. Alternativangebote nur bei Verwalterneubestellung

Vor der Bestellung eines Verwalters und insbesondere vor der Wiederbestellung eines bereits bestellten Verwalters kann es zweckmäßig sein, Alternativangebote anderer Verwalter einzuholen. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes bedarf es der Einholung von Alternativangeboten nur bei der Bestellung eines neuen Verwalters, nicht aber bei der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters (BGH Urt.v.1.4.2011 – V ZR 96&10; LG Köln Urt.v.31.3.2013 – 29S 135/12; OLG Hamm ZMR 2009, 59).

Alternativangebote müssen allerdings dann wiederum eingeholt werden, wenn sich die maßgeblichen Umstände seit der Erstbestellung des zur Wiederwahl anstehen Verwalters verändert haben. Solche Umstände können darin bestehen, dass der vorhandene Verwalter mit seiner Aufgabe überfordert ist oder zwischen ihm und den Wohnungseigentümern persönliche Spannungen bestehen oder dass die bisherige Verwaltung von anderen Hausverwaltern bei gleicher Beurteilung spürbar günstiger angeboten werden kann.

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2. Rein finanzielle Vorteile sind nicht verwaltungsgerecht

Zur Begründung wies der BGH darauf hin, dass alternative Angebote zwar rechnerische Unterschiede aufzeigen können. Der Aufwand rechtfertige sich aber nur, wenn zumindest die Mehrheit der Wohnungseigentümer mit der Aufgabenerfüllung des amtierenden Verwalters unzufrieden ist oder Anlass besteht, die Angemessenheit seiner Vergütung zu prüfen. Allein der finanzielle Aspekt könne nicht ausschlaggebend sein.

Entscheidend sei vielmehr, ob der zur Wiederwahl stehende Verwalter seine Aufgabe ordnungsgemäß erfüllt und die Wohnungseigentümer mit seiner Arbeit zufrieden sind. Es entspricht daher ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer den amtierenden Hausverwalter, mit dessen Arbeit sie weitgehend zufrieden sind, auch weiterhin mit der Verwaltung betrauen.

Umgekehrt widerspricht es einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn die Eigentümer allein aus Kostengründen einen Verwalter beauftragen würden, dessen Arbeitsqualität sie noch nicht kennen und der sich möglicherweise als unzuverlässig erweist.

3. Veränderte Verhältnisse erfordern Vergleichsangebote

Erst dann, wenn die bisherige Verwalter Anlass zu Beanstandungen gibt, rechtfertigen die veränderten Verhältnisse, dass ein neuer Verwalter bestellt wird. In diesem Fall macht es wirtschaftlich Sinn, Alternativangebote einzuholen und diese miteinander zu vergleichen und sich dann für das günstigste Angebot zu entscheiden (OLG München NJW-RR 2008, 26).

4. Angebotsvorlage vor der Eigentümerversammlung erforderlich

Werden Angebote eingeholt, gibt es keine zahlenmäßigen Vorgaben. Die Angebote sind den Eigentümern vor der Versammlung zur Kenntnis zu bringen (BGH V ZR 96/10). Allein die Beratung der Angebote in der Eigentümerversammlung genügt nicht. Jeder Wohnungseigentümer muss Gelegenheit haben, sich vorher eingehend mit den Angeboten zu beschäftigen und sich auf die Versammlung und die Diskussion mit den anderen Wohnungseigentümern vorzubereiten.

Nach der Entscheidung des LG Köln (Urt.v.31.3.2013 – 29S 135/12) genügt es nicht, die Wohnungseigentümer vor der Eigentümerversammlung mit einem Schreiben des Verwaltungsbeirates über den Verwalterwechsel unter Nennung von drei Kandidaten vor vollendete Tatsachen zu stellen.

5. So profitieren WEG-Eigentümer und Verwalter

Rein organisatorisch ist bei der Verwalterbestellung zu berücksichtigen, dass auch ein Verwalter in der Perspektive kalkuliert und kein Interesse daran hat, nur für kurze Amtszeiten zur Verfügung zu stehen. Für ihn rechnet sich die Aufgabe dann, wenn er nach der Einarbeitung in das Objekt fortlaufend bestellt wird. Hat ein Verwalter die Einarbeitungsphase bewältigt, verläuft die Verwaltung in den Folgejahren regelmäßig problemlos.

Auch die Wohnungseigentümergemeinschaft profitiert davon. Arbeitet der Verwalter beanstandungsfrei, erübrigt sich zunehmend die fortlaufende Kontrolle und das Vertrauen in dessen ordnungsgemäße Arbeit steigt. Im Übrigen kann der Verwalter bei groben Pflichtverletzungen auch innerhalb seiner Amtszeit jederzeit aus wichtigem Grunde abberufen werden.

Ein guter Verwalter ist also sein Geld wert, auch wenn die Eigentümergemeinschaft damit möglicherweise etwas mehr zahlen muss gegenüber einem Angebot, das rein rechnerisch günstiger erscheint. Qualität hat immer ihren Preis.

6. Verwaltungsbeirat muss mit Eckdaten arbeiten

Soweit die Verwalterbestellung einem Verwaltungsbeirat übertragen wird, müssen die einzelnen Wohnungseigentümer zumindest die Eckdaten des Verwaltervertrages kennen und diese in den Ermächtigungsbeschluss einbauen (OLG Köln 16 Wx 115/11; 16 Wx 135/02). Andernfalls geben Sie ihr Selbstbestimmungsrecht zu sehr aus der Hand und liefern sich der Entscheidungsfreiheit einer kleinen Gruppe weitgehend aus.

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Wohnungseigentum macht nur Sinn, wenn es in sich abgeschlossen ist. Demgemäß fordert § 3 II WEG die Abgeschlossenheit des Wohnungseigentums. Wohnungseigentum ist insbesondere das Sondereigentum an einer Wohnung. Sondereigentum ist einem einzelnen Eigentümer zugeordnet und schließt die Nutzung durch andere Wohnungseigentümer aus. Sondereigentum soll nur eingeräumt werden, wenn die Wohnungen in sich abgeschlossen sind.

Sinn und Zweck der Abgeschlossenheit

Gäbe es die Abgeschlossenheit nicht, wären die Räumlichkeiten innerhalb einer Wohnungseigentumsanlage allgemein zugänglich und wären im Grunde Gemeinschaftseigentum. Nur die klare Zuordnung eindeutig abgegrenzter Gebäudeteile gewährleistet, dass der einzelne Wohnungseigentümer sein Sondereigentum interessengerecht nutzen kann. Die Abgeschlossenheit wird deshalb in einer Abgeschlossenheitsbescheinigung dokumentiert.

Zuständigkeit zur Bescheinigung der Abgeschlossenheit

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die Bescheinigung der Baubehörde, in der bestätigt wird, dass die dem Sondereigentum zugeordneten Räumlichkeiten in sich abgeschlossen sind. Die Abgeschlossenheit wird auf dem Aufteilungsplan bescheinigt. Verweigert die Baubehörde die Abgeschlossenheitsbescheinigung, kann gegen den ablehnenden Verwaltungsakt Leistungsklage vor dem Verwaltungsgericht erhoben werden.

Per Rechtsverordnung der Landesregierung kann auch ein öffentlich bestellter und anerkannter Sachverständiger für das Bauwesen die Abgeschlossenheitsbescheinigung erstellen. Auch er muss sich wie die Baubehörde an den gesetzlichen Vorgaben für die Ausstellung von Abgeschlossenheitsbescheinigung orientieren. Soweit die Bundesländer von dieser Möglichkeit Gebrauch machen, ist zu erwarten, dass sich eine unterschiedliche Genehmigungspraxis entwickeln wird.

Abgeschlossenheitsbescheinigung ist Eintragungsvoraussetzungen im Grundbuch

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist neben dem Aufteilungsplan der Eintragungsbewilligung für das Grundbuchamt beizufügen (§ 7 IV Nr. 2 WEG). Ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung wird das Grundbuchamt kein Wohnungseigentum im Grundbuch eintragen. Auch wenn § 3 II WEG eine „Soll-Vorschrift“ ist, wird sie von den Grundbuchämtern als „Muss-Vorschrift“ betrachtet.

Da es sich bei § 3 II WEG um eine „Soll-Vorschrift“ handelt, sind die Grundbuchämter und die Gerichte im Grundbucheintragungsverfahren nicht verpflichtet, die Abgeschlossenheitsbescheinigung anzuerkennen, wenn sich aus der Teilungserklärung oder dem Aufteilungsplan gegenteilige Aspekte ergeben. Dann kann die Eintragung von Sondereigentum nicht vollzogen werden. Beispiel: Das Zimmer einer Wohnung ist wegen eines Wanddurchbruchs auch dem benachbarten Wohnungseigentümer zugänglich.

Wann eine Wohnung in sich abgeschlossen ist

Die Abgeschlossenheit beurteilt sich nach der Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Abgeschlossenheitsbescheinigungen gemäß § 7 IV Nr. 2 WEG vom 19.3.1974 (Bundesanzeiger 1974 Nr. 58).

Danach gilt eine Wohnung als in sich abgeschlossen, wenn sie von anderen Wohnungen und Räumen vollständig durch Wände und Decken getrennt ist. Außerdem muss sie über einen eigenen Zugang vom Gemeinschaftseigentum verfügen und unmittelbar vom Freien oder vom Treppenhaus betreten werden können. In der Wohnung muss eine Haushaltsführung möglich sein. Dazu muss die Wohnung über eine Küche oder einen Raum mit Kochgelegenheit verfügen, Wasserversorgung, WC und Stromanschluss müssen vorhanden sein.

Bad, Dusche oder Heizung werden nicht verlangt. Der getrennte Bezug von Energie (Wasser, Gas, Strom, Heizwärme) ist ebenfalls nicht erforderlich.

Die Abgeschlossenheit muss sich aus den Bauzeichnungen ergeben. Sie ist von der Baugenehmigungsbehörde auf dem Aufteilungsplan mit Stempel und Siegel schriftlich mit Unterschrift zu bescheinigen.

Garagenstellplätze gelten bereits dann als abgeschlossen, in Flächen durch dauerhafte Markierungen (am Boden, an den Wänden, Trennvorrichtung) ersichtlich sind (§ 3 II 2 WEG). Das Gesetz unterstellt die Abgeschlossenheit.

Abgeschlossenheit ist auch ein formeller Zustand

Die Abgeschlossenheit wird nachträglich nicht dadurch aufgehoben, dass eine einzelne Wohnung durch bauliche Veränderungen tatsächlich nicht mehr abgeschlossen ist. Allerdings kann der Eigentümer den anderen Eigentümer auffordern, die Abgeschlossenheit wiederherzustellen.

Allerdings schadet es der Abgeschlossenheit nicht, wenn einem anderen Wohnungseigentümer das Recht zum Betreten der Wohnung oder einer Garage eingeräumt wird. Soweit eine Gebrauchsregelung in einer Teilungserklärung vereinbart wurde, steht dies der Abgeschlossenheit nicht entgegen.

Wohnungseigentum kann im Grundbuch nur eingetragen werden, wenn dem Grundbuchamt neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung auch ein Aufteilungsplan vorgelegt wird. Beim Aufteilungsplan handelt es sich um eine von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung. Aus dieser Bauzeichnung ergibt sich die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der im Sondereigentum oder im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile (§ 7 IV 1 WEG).

1. Zweck des Aufteilungsplans

Der Zweck des Aufteilungsplans besteht darin, auf der Grundlage der Teilungserklärung das Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum genau abzugrenzen. Nicht Aufgabe des Aufteilungsplans ist es hingegen, die Rechte der Wohnungseigentümer über die bestehende Teilungserklärung hinaus zu erweitern oder zu beschränken.

Der Aufteilungsplan soll ersichtlich machen, wie das Sonder- und Gemeinschaftseigentum zugeordnet sind. Dazu werden die verschiedenen Räumlichkeiten oft farblich gekennzeichnet und/oder mit einer Nummerierung versehen.

2. Wie entsteht Wohnungseigentum?

Im Zusammenhang mit dem Aufteilungsplan muss im Rahmen der Teilungserklärung das eigentliche Wohnungseigentum erst gebildet werden. Wohnungseigentum kann auf zweierlei Wegen entstehen.

a. Teilungsvertrag gemäß § 3 WEG

Sind mehrere Personen Eigentümer einer Immobilie, können Sie durch einen Teilungsvertrag Wohnungseigentum begründen.

Möchten die Miteigentümer diesen bürokratischen und oft unbefriedigenden Zustand beenden, können Sie Wohnungseigentum begründen. Dazu beurkunden Sie einen Teilungsvertrag. Die einzelnen Wohnungen werden dann den einzelnen Miteigentümern zugeordnet. Damit sind die einzelnen Wohnungen grundsätzlich frei veräußerlich.

Auch in der Erbengemeinschaft sind alle Miterben gleichermaßen berechtigt. Die Immobilie gehört allen gemeinsam. Kein Erbe kann allein über die Immobilie verfügen. Kein Erbe hat ein Sondernutzungsrecht. Jede Entscheidung bedarf der Mitwirkung der anderen Erben. Formal muss die Erbengemeinschaft im Sinne des § 2032 BGB infolge ihrer gesamthänderischen Bindung noch in eine Bruchteilsgemeinschaft im Sinne des § 1008 BGB umgewandelt werden.

b. Teilungserklärung gemäß § 8 WEG

Die Teilungserklärung ist die übliche Form zur Begründung von Wohnungseigentum. Hier entsteht Wohnungseigentum dadurch, dass der alleinige Eigentümer eines Grundstücks Wohnungseigentum begründet. Dazu legt er in einer Teilungserklärung fest, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, so dass jedem Anteil das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder sonstigen Räumlichkeiten zugeordnet wird (Vorratsteilung). Das Gebäude kann bereits errichtet sein oder noch errichtet werden.

Typisches Beispiel: Ein Bauträger erwirbt von einer Erbengemeinschaft ein unbebautes Grundstück oder ein bebautes Grundstück mit einer Immobilie. Um die einzelnen Wohnungen einzeln an Kaufinteressenten verkaufen zu können, begründet er gemäß § 8 WEG Wohnungseigentum an dem Gebäude und verkauft anschließend die einzelnen Wohnungen an verschiedene Kaufinteressenten. Die Käufer werden dann Wohnungseigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

3. Faktische Wohnungseigentümergemeinschaft

Von einer Eigentümergemeinschaft lässt sich begrifflich aber erst dann sprechen, wenn der erste Kaufinteressent den Kauf des Wohnungseigentums vollzogen hat. Bis dahin spricht man von der „faktischen“ Wohnungseigentümergemeinschaft. Bereits jetzt sind die Vorschriften des WEG-Gesetzes anwendbar (BGHZ NZM 2012, 643; BayObLGZ 1990, 101; NJW-RR 1997, 1443).

4. Abgeschlossenheitsbescheinigung ergänzt den Aufteilungsplan

Auf dem Aufteilungsplan bescheinigt dann die Baugenehmigungsbehörde die sich aus der Aufteilung der Räumlichkeiten ergebende Abgeschlossenheit der einzelnen Wohnungen und erteilt damit die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Beide Urkunden sind Voraussetzung zur Eintragung des Wohnungseigentums im Grundbuch.

Die aufgrund der Teilungserklärung entstehenden Miteigentumsanteile werden jeweils in einem gesonderten Grundbuchblatt in Form des Wohnungsgrundbuchs angelegt. Darauf wird das zum jeweiligen Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum vermerkt (§ 7 I WEG).

Der Aufteilungsplan nimmt am öffentlichen Glauben des Grundbuchs teil: Jeder, der das Grundbuch einsieht, darf davon ausgehen, dass die darin eingetragenen Rechte richtig sind (§ 894 BGB).

So wie der Aufteilungsplan die Rechte am Wohnungseigentum darstellt, ist hinsichtlich der Grundstücksgrenzen auf die Katasterpläne zu verweisen.

Geht es darum, Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum zuzuordnen, sind die dem Grundbuchamt eingereichte Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung maßgebend.

5. Gestaltungsvorschläge im Aufteilungsplan

Sind im Aufteilungsplan bewegliche Gegenstände (Pflanzentröge) eingezeichnet, handelt es sich lediglich um Gestaltungsvorschläge, die rechtlich belanglos bleiben (BayObLG WE 4/90, 136). Kein Eigentümer kann daraus das Recht ableiten, dort z.B. einen Pflanzentrog aufzustellen.

Soweit ein Aufteilungsplan Nutzungsangaben enthält (Büro, Arztpraxis, Laden), wird dadurch kein Vorrang gegenüber der Teilungserklärung oder dem Teilungsvertrag begründet (OLG Stuttgart ZMR 5/1990, 190).

Umgangssprachlich lässt sich Sondereigentum als das Eigentum in einer Wohnungseigentumsanlage definieren, das einem Wohnungseigentümer alleine gehört und ausschließlich durch ihn genutzt wird. Dazu gehören ferner im Allgemeinen auch die innenliegenden Bauteile der Wohnung.

Einführung: Diese durchaus verständliche Definition greift allerdings zu kurz. Um den Begriff des Sondereigentums letztlich zu erfassen und Streitfälle in der Praxis juristisch zu klären, muss zwangsläufig auf das Gesetz zurückgegriffen werden. Die Vielzahl richterlicher Entscheidungen verdeutlicht, wie maßgeblich der gesetzliche Ansatz ist.

Will man den Interessenkonflikt zwischen den Wohnungseigentümern lösen, ist eine klare juristische Abgrenzung unabdingbar. Jeder, der im Wohnungseigentum seine Zukunft sieht, sollte die Gegebenheiten kennen. Vor allem muss er wissen, dass das Wohnungseigentumsgesetz einen Kompromiss zwischen den Interessen der Wohnungseigentümer und der Wohnungseigentümergemeinschaft darstellt. Jeder Wohnungseigentümer ist Teil dieses Kompromisses!

1. Sondereigentum immer im Zusammenhang mit Gemeinschaftseigentum bewerten

Verständnisfördernd ist es, wenn der Begriff des Sondereigentums zugleich im Zusammenhang mit der Definition des Gemeinschaftseigentums nachvollzogen wird. Pauschal lässt sich sagen, dass Gemeinschaftseigentum alles ist, was nicht Sondereigentum ist und umgekehrt.

2. Der Unterschied begründet die Kostentragungspflicht

Die Unterscheidung und Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist in der Praxis ungemein wichtig. Danach richtet sich insbesondere, ob der einzelne Wohnungseigentümer oder die Gemeinschaft für die Instandhaltung oder Instandsetzung einzelner Bauteile verantwortlich ist.

Beispiel: Terrassen im Erdgeschoss. Auch wenn der Wohnungseigentümer, zu dessen Wohnung die EG-Terrasse gehört, diese ausschließlich nutzt, muss die Gemeinschaft den Sanierungsaufwand bezahlen, wenn sich die Terrassenplatten aufgrund des absinkenden Unterbodens absenken.

3. Diese gesetzlichen Ansätze bestimmen die Zuordnung

Der Begriff des Sondereigentums wird im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) mehrfach umrissen. Der Begriff setzt sich wie aus Puzzleteilen zusammen und lässt sich aus mehreren Ansätzen erklären. Verständlich wird der Begriff Sondereigentum erst, wenn man sich alle Erklärungsversuche zu Gemüte führt.

a. § 1 II WEG:

§ 1 II WEG bestimmt grundlegend, dass das Wohnungseigentum das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum ist.

 b. § 1 III WEG:

Zugleich kann gemäß § 1 III WEG Sondereigentum auch Teileigentum sein. Teileigentum ist nämlich das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in einem Gebäude in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Damit sind vor allem Gewerberäume, Büroräume und sonstige, nicht zu Wohnzwecken dienende Räume gemeint.

Sondereigentum (Wohnungseigentum) lässt sich somit als Kombination von Alleineigentum an einer Wohnung („die eigenen vier Wände“) und einem ideellen, rechnerischen Miteigentumsanteil am Grundstück und anderen, den gemeinschaftlichen Gebrauch dienenden Einrichtungen oder Gebäudeteilen verstehen.

c. § 3 WEG:

Nochmals klarstellend definiert § 3 WEG „Sondereigentum“ als Miteigentum an einem Grundstück, das durch Vertrag (Teilungsvertrag/Teilungserklärung) der Miteigentümer in der Weise beschränkt wird, dass jedem der Miteigentümer das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung eingeräumt wird. Zugleich heißt es, dass Sondereigentum auch an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen eingeräumt werden kann (Teileigentum).

d. § 5 I WEG:

Noch genauer wird das Gesetz in § 5 I WEG. Danach versteht sich Sondereigentum als die in § 3 WEG beschriebenen Räume sowie deren Bestandteile, sofern diese verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das Gemeinschaftseigentum oder das Sondereigentum anderer Wohnungseigentümer über das in § 14 WEG zulässige Maß (siehe dazu den Inhalt der Gemeinschaftsordnung) hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestalt des Gebäudes verändert wird.

Somit macht das Gesetz deutlich, dass sich Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums nur unter Bezugnahme auf das Gemeinschaftseigentum abgrenzen und definieren lässt. Beide Begriffe dürfen nicht isoliert betrachtet werden.

e. § 5 II WEG:

Weiter weist § 5 II WEG daraufhin, dass Gebäudeteile, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, nicht Gegenstand von Sondereigentum sein können, auch wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden (z.B. Außenseite der Fenster, Wohnungsabschlusstür).

Gleiches gilt für Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen (Treppenaufgang, Briefkastenanlage).

Streitfälle lassen sich letztlich nur unter Einbeziehung dieser gesetzlich begrifflichen Umschreibungen entscheiden.

4. Die Zweckbestimmung in der Teilungserklärung prägt die Zuordnung

Die begriffliche Zuordnung von Gebäudeteilen zum Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum orientiert sich in erster Linie an der Ausgestaltung der Räume hinsichtlich ihrer baulichen Eignung und Zweckbestimmung in der Teilungserklärung. Auf die Art ihrer tatsächlichen Nutzung kommt es dazu nicht an.

Beispiel: Eine Markise ist zwar unmittelbar mit einer Wohnung (Sondereigentum) verbunden. Da sie ein fassadengestaltendes Element ist, wird sie in der Regel dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet. Gleiches gilt für die Wohnungsabschlusstür.

Ausgehend von § 5 II WEG lassen sich neben der abgeschlossenen Wohnung diejenigen Gebäudeteile dem Sondereigentum zuordnen, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das Gemeinschaftseigentum oder das Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümer über das nach § 14 WEG hinaus zulässige Maß beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.

5. Sondereigentum – Was gehört dazu und was nicht?

Zum Sondereigentum gehört zunächst die in sich abgeschlossene Wohnung des jeweiligen Wohnungseigentümers. Zu den damit verbundenen Bauteilen der Wohnung gehören die nicht tragenden Zwischenwände der Wohnung, Innentüren, Innenputz, Tapeten, Deckenunterseiten (Paneele, Putz), Fußbodenbelag (Fliesen, Parkett, Teppiche), Heizkörperventile, Armaturen, Waschbecken, Bad, Duscheinrichtungen, Wasserhähne, Klimaanlage, Kabelanschlussdose, Antennensteckdose, Balkoninnenraum.

6. Streitfälle

Nahezu zu jedem Bauteil gibt es richterliche Entscheidungen. Die praktische Problematik sei am Beispiel der Terrassen verdeutlicht. Im Übrigen wird auf die jeweiligen Textbeiträge zu den einzelnen Bauteilen verwiesen.

Terrassen: Die Dachterrasse kann Sondereigentum sein, allerdings nur insoweit, als ihre Bauteile für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes nicht maßgebend sind. Insoweit sind regelmäßig nur die Dachterrassenfläche und der Terrassenraum sondereigentumsfähig (BayObLG WuM 1994, 152).

Befindet sich die Terrasse im Erdgeschoss, wird Sondereigentum meist abgelehnt, da es sich bei der ebenerdigen Terrasse nicht um einen umbauten Raum handelt. Hier kommt regelmäßig ein Sondernutzungsrecht in Betracht.

Bei einer Terrasse sind also die tragenden und isolierenden Teile der Terrassendecke dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Die Bauteile, die eine Begehung und Benutzbarkeit als Terrasse erforderlich oder nützlich machen, gehören hingegen zum Sondereigentum (OLG Odenburg 8 T 11/83). Die zur Sicherung des Gebäudes gegen Feuchtigkeit notwendige Schicht am Boden einer Dachterrasse gehört daher unabdingbar zum Gemeinschaftseigentum und muss im Fall der Sanierungsbedürftigkeit aus der Gemeinschaftskasse bezahlt werden (OLG Frankfurt 20 W 357/85).

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In einer Wohnungseigentümergemeinschaft richten sich die Eigentumsverhältnisse danach, was Gemeinschaftseigentum und was Sondereigentum ist. Denn danach richtet sich, ob die Gemeinschaft oder der einzelne Wohnungseigentümer für bestimmte Räumlichkeiten oder bestimmte Bauteile verantwortlich ist.

Muss beispielsweise ein Balkon saniert werden, kommt es darauf an, ob dieser den Gemeinschaftseigentum oder dem Sondereigentum eines einzelnen Wohnungseigentümers zuzuordnen ist.

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1. Ausgangspunkt ist die Definition im Gesetz

§ 1 V WEG bestimmt als gemeinschaftliches Eigentum das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder Eigentum eines Dritten stehen. Kraft Gesetzes besteht eine widerlegbare Vermutung zu Gunsten des Gemeinschaftseigentums. Das Gesetz enthält nur eine Mindestbestimmung dessen, was als Gemeinschaftseigentum anzusehen ist. Im Übrigen ist die Bestimmung des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums weitgehend den Vorstellungen und Wünschen der Wohnungseigentümergemeinschaft unterstellt.

Im Idealfall enthält die Teilungserklärung Hinweise oder Bestimmungen, welche Gebäudeteile Gemeinschaft und welche Sondereigentum sind. Zumindest in älteren Teilungserklärung sind oft nur Selbstverständlichkeiten wiedergegeben (Treppenaufgang) und wirklich strittige Gebäudeteile (z.B. Rolläden, Fenster- und Türenbereiche) nicht erwähnt.

2. Das Grundstück ist zwingendes Gemeinschaftseigentum

Allerdings sind das Grundstück und die baulichen Teile des Gebäudes, die für den Bestand erforderlich sind oder seiner Sicherheit dienen, zwingend Gemeinschaftseigentum. Zwingendes Gemeinschaftseigentum kann auch nicht durch Teilungserklärung oder Teilungsvertrag zu Sondereigentum umgewidmet werden.

3. Zwingendes Gemeinschaftseigentum ist unantastbar

Vor allem sind die zwingenden Bestandteile des Gemeinschaftseigentums auch dann nicht Gegenstand von Sondereigentum, wenn sie sich im Bereich der Sondereigentum stehenden Räume befinden (z.B. Fenster, Wohnungstüren). Umgekehrt ist es aber möglich, dass die Wohnungseigentümer Gebäudebestandteile, die Sondereigentum sind, zum gemeinschaftlichen Eigentum erklären (§ 5 III WEG).

4. Gemeinschaftseigentum berechtigt nur zum Mitgebrauch

Im Unterschied zum Sondereigentum berechtigt Gemeinschaftseigentum den jeweiligen Miteigentümer nur zum Mitgebrauch (§§ 13 II, 14, 15 WEG), während das Sondereigentum andere Wohnungseigentümer vom Gebrauch ausschließt und es dem Wohnungseigentümer erlaubt, mit dem in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben zu verfahren, diese insbesondere zu bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise zu nutzen (§ 13 I WEG).

5. Definition des Gemeinschaftseigentums in Abgrenzung zum Sondereigentum

Die Begrifflichkeit des Gemeinschaftseigentums ergibt sich auch aus der Definition des Sondereigentums. Gemäß § 5 I WEG gehört zu Sondereigentum die dem einzelnen Wohnungseigentümer zugewiesen Räume sowie deren Bestandteile, sofern diese durch den Wohnungseigentümer verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das Gemeinschaftseigentum oder das Sondereigentum anderer Wohnungseigentümer über das zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestalt des Gebäudes verändert wird.

6. Gemeinschaftseigentum? Was gehört dazu, was nicht?

Gemeinschaftseigentum sind über die Definition des § 1 V WEG hinaus (Grundstück und alles was nicht Sondereigentum ist) insbesondere:

Außenmauerwerk, tragende Innenmauern, Fassaden, Dächer, Treppen, Treppenhäuser, Aufzüge, Fenster, Wohnungsabschlusstüren, Versorgungsleitungen, Estrich, Briefkasten, Garten, Heizungsanlage, Rollläden.

Diese Gebäudebestandteile gelten als konstruktive oder konstitutive Teile eines Gebäudes. Sie sind für alle Wohnungseigentümer gleichermaßen wichtig und können somit nicht Gegenstand von Sondereigentum sein. Die Rechtsprechung hat in einer Vielzahl von Entscheidungen Einzelfälle beurteilt und einzelne Gebäudeteile jeweils als Gemeinschaftseigentum oder als Sondereigentum bestimmt.

7. Vermutung spricht im Zweifel für Gemeinschaftseigentum

Soweit ein Gebäudeteil nicht eindeutig zuzuordnen ist, kommt es vorrangig auf die Interessen der Gemeinschaft an und insbesondere auf die Abhängigkeit der Miteigentümer von gemeinschaftlichen Einrichtungen. Lässt sich ein Teil nicht eindeutig zuordnen, spricht eine Vermutung dafür, dass dieses Teil nicht Sondereigentum, sondern Gemeinschaftseigentum ist (OLG Frankfurt WuM 1997, 286).

8. Klare Zuordnung in der Teilungserklärung vermeidet Probleme

Um Probleme dieser Art von vornherein zu vermeiden, werden in Teilungsverträgen oder Teilungserklärungen für gemeinschaftliche Bauteile (Fenster, Türen, Balkone) Kostentragungsregelungen zu Lasten des jeweiligen Wohnungseigentümers bestimmt, soweit diese Gebäudebestandteile wegen der räumlichen Lage ausschließlich von dem jeweiligen Wohnungseigentümer genutzt werden.

Insoweit ist es ungemein wichtig, eine Teilungserklärung nicht als bloßen Formalismus zu verstehen und ein beliebiges Muster zu verwenden. Teilungsverträge und Teilungserklärungen sind immer im Hinblick auf die konkrete bauliche Situation und die Interessen der Eigentümer zu gestalten.

9. Hilfreich: BGH erlaubt Sondereigentum an Heizungsbauteilen

Hilfreich sind zwei Entscheidungen des Bundesgerichtshofes (NZM 2011, 75; 2013, 272). Er entschied die lange strittige Frage, wie die in der Wohnung vorhandenen Heizkörper, Heizungsventile und Anschlussleitungen rechtlich zuzuordnen sind. Im Urteil stellte der BGH fest, dass die Wohnungseigentümer diese Bauteile dem Sondereigentum zuordnen können.

Grundlage ist § 5 II WEG. Danach können Gebäudeteile, die für den Bestand oder die Sicherheit erforderlich sind, nicht Gegenstand von Sondereigentum sein. Heizkörper, Heizungsventil und Anschlussleitungen sind im Gegensatz zur zentralen Heizungsanlage und die Steigleitungen wieder für die Sicherheit noch den Bestand des Gebäudes erforderlich. Auch haben die anderen Eigentümer kein Interesse an deren Nutzung. Die früher vertretene Auffassung, dass es sich bei der Heizungsanlage um ein „geschlossenes System“ handelt und somit alle Bauteile Gemeinschaftseigentum sind, wurde aufgegeben.

10. Konsequenzen der Zuordnung zu Gemeinschafts- oder Sondereigentum

Handelt es sich bei einem Gebäudeteil um Sondereigentum, ist der jeweilige Wohnungseigentümer alleiniger Eigentümer und in alleiniger Verantwortung zuständig. Fällt eine Reparatur an, gehen die Kosten ausschließlich zu Lasten des Sondereigentümers.

Handelt es sich um Gemeinschaftseigentum, fallen die Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Last. Es ist Aufgabe der Eigentümergemeinschaft, auf eigene Kosten das Gemeinschaftseigentum instandzuhalten und instandzusetzen (§ 21 V 2 WEG). Der Verwalter hat die dazu erforderlichen Maßnahmen zu veranlassen. (§ 27 I 2 WEG).

Beispiel:

Ist der Außenfensterrahmen in der Wohnung eines Wohnungseigentümers verzogen, muss die Gemeinschaft die Reparatur bezahlen, da dieser Gebäudeteil Gemeinschaftseigentum ist.

Beispiel:

Terrassen stehen im Regelfall im Gemeinschaftseigentum. Daran ändert auch nichts der Umstand, dass eine Dachterrasse der Sondernutzung eines Eigentümers dient, wenn in der Teilungserklärung und im Grundbuch Gemeinschaftseigentum an der Terrasse bestimmt ist. Insbesondere Terrassen im Erdgeschoss sind meist zwingend Gemeinschaftseigentum. Sickert dort der Regen durch, muss sie die Gemeinschaft instandsetzen.

11. Streitfälle

Balkone: Konstruktive, der Sicherheit dienende Balkonbestandteile sowie Balkonbrüstung, Balkontür, Balkonfenster sind Gemeinschaftseigentum. Balkonraum, Bodenbelag, Plattenbelag und Balkonverkleidung gehören zum Gemeinschaftseigentum. Gleiches gilt für die Dachterrasse. Bei Terrassen im Erdgeschoss kommt Sondereigentum nur bei klarer Abgrenzung in Betracht.

Fenster: Fensterrahmen, Fensterverglasung, Fensterbänke und –simse sowie Fensterscharniere sind Gemeinschaftseigentum. Innenanstrich und Beschläge fallen ins Sondereigentum.

Streitfälle können oft durch Einräumung von Sondernutzungsrechten (z.B. an Terrassen, Markisen, Gartennutzung) entschärft werden.

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Das Sondernutzungsrecht im Wohnungseigentum ist das Recht eines oder mehrerer Eigentümer, einen Teil des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss aller anderen Wohnungseigentümer zu nutzen.

In dieser Definition sind also eine positive und eine negative Komponente enthalten. Zum einen berechtigt das Sondernutzungsrecht einen Wohnungseigentümer zum alleinigen Gebrauch einer abgegrenzten Gemeinschaftsfläche, zum anderen ist der ansonsten übliche Mitgebrauch dieses Gemeinschaftseigentums durch die anderen Miteigentümer entsprechend ausgeschlossen.

Sondernutzungsrechte werden üblicherweise an Terrassen in Erdgeschosswohnungen, PKW-Stellplätzen, Kellerräumen oder Garten- oder Grünflächen eingeräumt.

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1. So wird ein Sondernutzungsrecht begründet

a. Begründung bei Entstehung des Wohnungseigentums

Sondernutzungsrechte entstehen entweder im Rahmen der Teilungserklärung bei der Teilung des Grundstückes durch den Eigentümer (§ 8 WEG) oder in der Teilungsvereinbarung mehrerer Miteigentümer (§ 3 WEG). Der teilende Eigentümer kann sich in der Teilungserklärung auch die spätere Einräumung von Sondernutzungsrechten vorbehalten.

b. Nachträgliche Begründung

Soweit Sondernutzungsrechte nach der Begründung des Wohnungseigentums vereinbart werden sollen, ist die Zustimmung sämtlicher im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentümer erforderlich. Sondernutzungsrechte können nur durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer begründet werden.

Eine Begründung durch Mehrheitsbeschluss ist nach dem Gesetz ausgeschlossen. Ein entsprechender Beschluss wäre nichtig. Ein Anfechtungsantrag ist eigentlich nicht erforderlich, zur Wahrung der Rechtssicherheit dennoch empfehlenswert (BGH NJW 2000, 3500).

Beispiel:

Eine Eigentümergemeinschaft beschließt, dem Eigentümer einer Dachwohnung für den darüber liegenden Spitzboden ein Sondernutzungsrecht einzuräumen. Der Spitzboden ist nur durch dessen Wohnung erreichbar. Da dieser Beschluss die anderen Miteigentümer vom theoretisch möglichen Gebrauch des Spitzbogens ausschließt, ist der Beschluss nichtig. Auch eine entsprechende Gebrauchsregelung im Sinne des § 15 II WEG ist nicht möglich.

Um das Sondernutzungsrecht dennoch einzuräumen, bleibt der Weg, eine Vereinbarung sämtlicher Wohnungseigentümer herbeizuführen. Eine Alternative kann dann bestehen, wenn bereits in der Teilungserklärung ein Vorbehalt für die nachträgliche Einräumung dieses Sondernutzungsrecht vorgesehen ist.

2. Eintragung im Grundbuch schafft Rechtssicherheit

Sofern Sondernutzungsrechte eingeräumt werden, sollten sie im Grundbuch eingetragen werden (§ 10 III WEG). Nur dann muss ein späterer Erwerber des Wohnungseigentums das mit dem Wohnungseigentum eines anderen Wohnungseigentümers verbundene Sondernutzungsrecht gegen sich gelten lassen.

3. Ausübung des Sondernutzungsrechts

a. Grenzen gemäß Ortsüblichkeit und Verkehrsanschauung

Für Sondernutzungsrechte bestehen regelmäßig Grenzen. Sie ergeben sich aus der maßgebenden Vereinbarung über die Einräumung oder bereits aus der ursprünglichen Teilungserklärung. Im Idealfall ist genau bestimmt, was der Sondernutzungsberechtigte tun darf und unterlassen muss. Je genauer das Recht beschieden ist, desto eher lassen sich Streitigkeiten innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft vermeiden. Zweifel sind durch Auslegung der Vereinbarung zu klären. Dabei ist auf die Ortsüblichkeit und die Verkehrsanschauung der jeweils eingeräumten Nutzung abzustellen.

Beispiel:

Sondernutzungsrecht am Garten. Soweit keine detaillierten Vereinbarungen getroffen wurden, darf der Sondernutzungsberechtigte den Garten im üblichen Umfang nutzen und gestalten. Er kann also Bäume pflanzen, Blumenbeete anlegen und seine Gartenmöbel aufstellen. Die Errichtung eines Zauns hingegen ist wegen der damit verbundenen baulichen Veränderung des optischen Gesamteindrucks der Wohnanlage grundsätzlich nicht erlaubt (BayObLG WuM 1999, 188).

b. Grenzen gemäß Zweckbestimmung

Eine Einschränkung des Gebrauchs des Sondernutzungsrechts kann sich auch seiner Zweckbestimmung ergeben. Im Beispiel, in dem dem Wohnungseigentümer das Sondernutzungsrecht am Spitzboden im Dachgeschoss eingeräumt wurde, ergibt sich aus der Zweckbestimmung, dass der Spitzboden nicht zu Wohnzwecken genutzt werden kann (OLG Frankfurt 20 W 49/90). Nach der Verkehrsanschauung kommt nur die Nutzung als Lagerplatz in Betracht.

Das Sondernutzungsrecht an einem Kfz-Abstellplatz berechtigt den Sondernutzungsberechtigten nicht, sein Fahrzeug dort zu reparieren. Wer einen als Hobbyraum ausgewiesen Kellerraum nutzt, darf diesen nicht zum Wohnraum oder Büroraum umgestalten (OLGR Frankfurt 2005, 58).

c. Grenzen bei baulichen Veränderungen

Allgemein dafür der Sondernutzungsberechtigte keine baulichen Veränderungen vornehmen, sofern diese in der Vereinbarung nicht gestattet wurden. Nimmt er dennoch eine bauliche Veränderung vor, kann diese dennoch durch die anderen Wohnungseigentümer unbeanstandet bleiben. Die Maßnahme wird dann eben geduldet, meist dann, wenn die anderen Wohnungseigentümer kein eigenes Interesse haben.

Zäunt der Sondernutzungsberechtigte die ihm unmittelbar vor seiner Terrasse im Erdgeschoss zugewiesene Gartenfläche ein, handelt es sich um eine bauliche Veränderung, die die Gesamtoptik der Wohnanlage beeinträchtigt und somit auch die Interessen der anderen Wohnungseigentümer berührt. Diese können dann die Beseitigung des Zauns verlangen. Gleiches wurde für den Pergolabau auf einer Gartenterrasse angenommen. Auch hier handelte es sich um eine nachteilige bauliche Veränderung (BayObLG 2 Z 90/89).

Eine Ausnahme besteht dann, wenn der Sondernutzungsberechtigte wie ein Alleineigentümer behandelt wird. Dies kann bei einer Reihenhauswohnanlage oder Doppelhäusern der Fall sein, bei denen die Interessen von Miteigentümern regelmäßig nicht beeinträchtigt werden.

4. Regelungen zur Kostentragung

Besteht an einem Gebäudeteil an Sondernutzungsrecht, wird häufig über entstehende Kosten gestritten. Für manchen Wohnungseigentümer ist es völlig unverständlich, dass er sich an den Kosten für die Instandsetzung oder Instandhaltung eines Gebäudeteils beteiligen soll, das der Sondernutzung eines Wohnungseigentümers unterliegt.

Dabei wird nämlich übersehen, dass es sich bei dem Gebäudeteil nach wie vor um Gemeinschaftseigentum handelt, das lediglich der Sondernutzung eines Wohnungseigentümers zugewiesen wurde. Soll diese Kostentragungspflicht vermieden werden, bedarf es einer entsprechenden Regelung in der Sondernutzungsvereinbarung, in der die Kostenlast dem Sondernutzungsberechtigten zugewiesen werden kann.

Beispiel:

Der Untergrund einer Terrasse hat sich abgesenkt. An der Terrasse besteht ein Sondernutzungsrecht des Wohnungseigentümers. Gemäß § 16 II WEG sind alle Wohnungseigentümer mangels einer eventuell entgegenstehenden Vereinbarung im Verhältnis ihrer im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile verpflichtet, die entsprechenden Kosten zu tragen. Der Untergrund einer Terrasse gehört nämlich als wesentlicher Gebäudebestandteil immer zum Gemeinschaftseigentum.

In der Konsequenz bedeutet dies, dass jeder Erwerber von Wohnungseigentum vor dem Kauf genau prüfen sollte, ob er auch für Sondernutzungsrechte anderer Wohnungseigentümer kostentragungspflichtig ist. Im Idealfall obliegt die Kostenlast immer dem jeweiligen Sondernutzungsberechtigten. Nur dann, wenn auch dem Erwerber ein Sondernutzungsrecht zusteht, erscheint die Kostenlast jeweils ausgeglichen.

5. Übertragung von Sondernutzungsrechten

Ein Sondernutzungsrecht ist untrennbar mit dem dazugehörigen Sondereigentum verbunden. Es geht mit der Veräußerung des Sondereigentums auf den Erwerber über. Die isolierte Übertragung auf gemeinschaftsfremde Dritte ist nicht möglich.

Lediglich innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft kann ein im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht uneingeschränkt übertragen werden, ohne dass es dazu der Mitwirkung sämtlicher Wohnungseigentümer bedarf (BGH NJW 1979, 548). Die Übertragung erfolgt durch Einigung des veräußernden und des erwerbenden Wohnungseigentümers und Eintragung im Grundbuch. Diese Verfahrensweise hat beispielsweise bei der Sondernutzung unterliegenden Kfz-Stellplätzen praktische Bedeutung, da deren Verkehrsfähigkeit so wesentlich erleichtert wird.

Soweit das Sondereigentum finanziert und durch eine Grundschuld belastet wurde, muss der Grundschuldgläubiger (Bank) regelmäßig zustimmen.

Sofern das Sondernutzungsrecht nicht im Grundbuch eingetragen ist, besteht es lediglich in schuldrechtlicher Beziehung zwischen dem Sondernutzungsberechtigten und der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dann kann es im Wege der Abtretung formlos an einen anderen Wohnungseigentümer übertragen werden.

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Die Begriffe des Wohnungseigentumsrechts sind etwas irreführend. Es ist die Rede von Wohnungseigentum, Sondereigentum und Teileigentum.

1. Definition der Begriffe Wohnungseigentum / Teileigentum

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung (§ 1 II WEG).

Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes (§ 1 III WEG).

Wohnungseigentum und Teilungseigentum sind also jeweils Sondereigentum. Beide Begriffe können unter dem Oberbegriff „Raumeigentum“ zusammengefasst werden. Das WEG spricht im Zusammenhang mit Wohnungseigentum und Teileigentum jeweils von „Sondereigentum“ (§ 1 II, III WEG). Das jeweilige Sondereigentum ist stets in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum verstehen.

Zusätzlich gibt es das gemeinschaftliche Eigentum (§ 1 V WEG). Alles, was nicht Sondereigentum (Wohnungseigentum, Teileigentum) ist, ist Gemeinschaftseigentum aller Wohnungs- und Teileigentümer.

2. Details zum Teileigentum

Teileigentum ist also eine weitere Erscheinungsform des Wohnungseigentums. Teileigentum unterscheidet sich vom Wohnungseigentum nur dadurch, dass es an gewerblich genutzten Einheiten besteht. Diese dienen eben nicht zu Wohnzwecken. Solche gewerblich genutzten Einheiten können Läden, Restaurants, Werkstätten, Büros, Arztpraxen oder Anwaltskanzleien sein. Wirtschaftlich hat Teileigentum in einer Wohnungseigentumsanlage oft erhebliche Bedeutung und prägt die Optik der Anlage.

Es gibt auch gemischt genutztes Teileigentum. Dies kann der Fall sein, wenn ein Freiberufler in seiner Einheit eine Kanzlei betreibt und dort zugleich wohnt.

Für das Teileigentum gelten die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend (§ 1 VI WEG). Wenn also im Gesetz vom Wohnungseigentum die Rede ist, ist regelmäßig gleichermaßen auch das Teileigentum gemeint. Lediglich dort, wo eine Vorschrift auf typische Merkmale des Wohnungseigentums stellt, kann es für das Teileigentum Ausnahmen geben.

3. Die Zweckbestimmung prägt den Unterschied

Ob im Einzelfall Wohnungseigentum oder Teileigentum vorliegt, ergibt sich aus der Teilungserklärung im Sinne des § 8 WEG (Teilung durch den Eigentümer, meist ein Bauträger) bzw. dem Teilungsvertrag im Sinne des § 3 WEG (nachträgliche Teilung durch Vereinbarung mehrerer Miteigentümer).

Wird dort die Einheit Nummer 2 als Arztpraxis bestimmt, handelt es sich aufgrund dieser Zweckbestimmung um Teileigentum, da diese Einheit nicht zu Wohnzwecken dient. Handelt es sich um Wohnungseigentum, ist in der Teilungserklärung ausdrücklich die Nutzung zu Wohnzwecken vorgesehen.

Bestehen Zweifel über die Zweckbestimmung, dürfen Umstände außerhalb der Eintragung nur herangezogen werden, wenn sie für jedermann ohne Weiteres erkennbar sind (BGH NJW 2006, 2187). Auf den Willen des Erklärenden kommt es nicht an, sondern nur darauf, wie ein gegenwärtiger oder zukünftiger Betrachter den objektiven Sinn der Erklärung verstehen darf (BGHZ 113, 379).

Auch die Meinung des Notars (OLG Frankfurt ZMR 2006, 874) Prospekte, Kaufvertrag, oder sonstige Unterlagen außerhalb der Abgeschlossenheitsbescheinigung bleiben unbeachtlich. Es kommt nur darauf an, wie sich ein Rechtsnachfolger über den Rechtsinhalt anhand des Grundbuchs orientiert (OLG München NJW-RR 2007, 376).

Um den Zweck festzustellen, kommt auch die jeweilige Ausgestaltung der Räume im Hinblick auf ihre bauliche Eignung und Zweckbestimmung zum Tragen. Die Art ihrer tatsächlichen Nutzung ist nicht entscheidend (BayObLG RPfl 1973, 139).

4. Umwandlung von Eigentumseinheiten

Soll Wohnungseigentum in Teileigentum oder Teileigentum in Wohnungseigentum umgewandelt werden, handelt es sich um eine Inhaltsänderung der Teilungserklärung. Sie bedarf der Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer und muss im Grundbuch eingetragen werden. Nur die Eintragung im Grundbuch gewährleistet, dass die mit der Umwandlung verbundene Änderung der Zweckbestimmung auch gegenüber einem Rechtsnachfolger des jeweiligen Wohnungseigentümers maßgeblich ist (§ 10 III WEG).

Ist das Wohnungs- bzw. Teileigentum mit einer Grundschuld belastet, muss im Fall der Umwandlung der Grundschuldgläubiger zustimmen (§ 5 IV 2 WEG). Die Werthaltigkeit seiner Sicherheit kann dadurch verändert werden.

Soweit durch die Umwandlung die Grenzen und die Lage des Wohnungs- bzw. Teileigentums nicht verändert werden, braucht kein neuer Aufteilungsplan erstellt und zum Grundbuch eingereicht zu werden. Wird jedoch Teileigentum in Wohnungseigentum umgewandelt, verlangt das Gesetz die Vorlage einer aktualisierten Abgeschlossenheitsbescheinigung (§ 7 WEG).

Soll die Zweckbestimmung von Teileigentum geändert werden, bedarf es regelmäßig der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer. Steht beispielsweise ein Schwimmbad im Teileigentum, kann der Teileigentümer das Schwimmbad nicht ohne Zustimmung in ein Fitnesscenter umwandeln (BayObLG 2 Z 145/87).

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Sondernutzungsrechte gewähren einzelnen Wohnungseigentümern das exklusive Recht, einen Teil des Gemeinschaftseigentums allein und ausschließlich zu nutzen und alle anderen Wohnungseigentümer von der Nutzung dieses Sondereigentums auszuschließen.

Es handelt sich um eine Gebrauchs- und Nutzungsregelung im Sinne des § 15 WEG. Auch das Recht, einen Garten oder eine Terrasse ausschließlich zu nutzen, ist ein typisches Sondernutzungsrecht.

Wir zeigen hier, was es beim Sondernutzungsrecht an einem kompletten Garten oder an einer abgeteilten Gartenfläche zu beachten gibt und wo die Grenzer der  Gemeinschaft und des Sondernutzungsrechts-Nehmers liegen.

2. Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft bei Sondernutzungsrecht

3. Nutzungsumfang ist durch Auslegung zu ermitteln

4. Probleme der Nutzung in Einzelfällen

a. Blumen, Sträucher, Gartenmöbel

b. Spielgeräte

c. Bäume

d. Zaun

e. Gartenhaus, Gerätehaus

f. Pergola

5. Sondernutzungsrecht bedarf allseitiger Zustimmung

6. Nur die Grundbucheintragung bietet Rechtssicherheit

7. Zweckbestimmung bestimmt Inhalt des Sondernutzungsrechts

8. Vorsicht: Keine bauliche Änderungen ohne Gestattung

1. Garten als Gemeinschaftseigentum

Gärten sind regelmäßig nicht sondereigentumsfähig. Sie bilden keine Räume, bei denen eine klare Trennung zur Seite hin und in der Höhe möglich wäre (§ 3 II 1 WEG). An ihnen kann allenfalls ein Sondernutzungsrecht begründet werden. Insbesondere bestimmt § 1 V WEG zumindest indirekt, dass der Garten als Grundstücksfläche zwingend gemeinschaftliches Eigentum ist.

Auch eine ebenerdige Terrasse, die aus einer plattierten Fläche ohne seitliche und obere Begrenzung besteht, kann als Grundstücksbestandteil und mangels Raumeigenschaft nicht Sondereigentum sein (OLGZ Köln 1982, 413).

Ohne Vereinbarung eines Sondernutzungsrechts steht der Garten sämtlichen Wohnungseigentümern gleichermaßen zum üblichen Gebrauch zur Verfügung (BayObLG DNotZ 72,613). Kein Wohnungseigentümer kann einen anderen Wohnungseigentümer daran hindern, den Garten zu nutzen. Auch der Wohnungseigentümer im Erdgeschoss hat insoweit keinerlei Vorrechte.

2. Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft bei Sondernutzungsrecht

Ein Garten oder eine Gartenfläche kann einem einzelnen Wohnungseigentümer im Wege eines Sondernutzungsrechts zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen werden. In der Praxis kommt dies häufig bei im Erdgeschoss gelegenen Wohnungen, sowie bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften in Betracht. Vor allem kann der einer Terrasse im Erdgeschoss vorgelagerte Gartenanteil diesem Wohnungseigentümer zugewiesen werden.

Ist ein Sondernutzungsrecht vereinbart, kann der sondernutzungsberechtigte Wohnungseigentümer alle anderen Wohnungseigentümer von der Nutzung dieses Gartenanteils und des Gartens insgesamt ausschließen, obwohl der Garten als Grundstücksteil zwingend gemeinschaftliches Eigentum ist.

Im Einzelfall kann ein sondernutzungsberechtigter Eigentümer verpflichtet sein, dem benachbarten Miteigentümer, der keinen äußeren Zugang zu seiner ebenfalls im Sondernutzungsrecht stehenden Gartenfläche hat, den Durchgang zu gewähren, um ihm die ordnungsgemäße Bewirtschaftung seiner Gartenfläche zu ermöglichen (OLG Stuttgart 8 W 555/00). Gleiches ist anzunehmen, wenn die anderen Miteigentümer auf ein Wegerecht zu einem rückwärtig gelegenen gemeinschaftlichen Kellereingang angewiesen sind (KG Berlin NJW-RR 90/333).

Andere Miteigentümer dürfen den Zugang nicht durch Bepflanzungen erschweren (BayObLG 1b Z 42/88).

Bei der gärtnerischen Umgestaltung einer hoch gewachsenen Randbepflanzung eines Grundstücks, muss der Sondernutzungsberechtigte berücksichtigen, dass der Schutz vor Sicht, Lärm, Geruch und Staub gewahrt bleibt und nur entsprechende Bäume oder Sträucher angepflanzt werden (OLG Hamburg 2 Wx 49/92).

3. Nutzungsumfang ist durch Auslegung zu ermitteln

Im Idealfall ist in der Nutzungsvereinbarung definiert, was der Berechtigte tun dar und zu unterlassen hat. In Zweifelsfällen ist der Nutzungsumfang durch Auslegung zu ermitteln. Dazu ist wiederum auf die Ortsüblichkeit oder die Verkehrsanschauung abzustellen.

Ein Gartennutzungsrecht berechtigt, diese Fläche im üblichen Umfang einer gewöhnlichen Gartennutzung und Gartengestaltung zu nutzen. Die Verkehrsanschauung beinhaltet, dass der Berechtigte innerhalb eines gewissen Rahmens auch über die gärtnerische Gestaltung entscheiden kann.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Miteigentümer nicht sämtliche Verwaltungsbefugnisse aus der Hand geben wollen. Schließlich ist auch eine zur Sondernutzung überlassene Gartenfläche nach wie vor gemeinschaftliches Eigentum und behalte insoweit seine Bedeutung.

Geht es beispielsweise um das Zurückschneiden einer gartenbegrenzenden Fichtenhecke, können die übrigen Eigentümer nicht von einer Mitentscheidungsbefugnis über die Häufigkeit des Zurückschneidens und der Höhe der Hecke ausgeschlossen werden (BayObLG 2 Z 48/84 für eine Reihenhaus-Sondereigentumsanlage).

4. Probleme der Nutzung in Einzelfällen

Im Idealfall ist die Pflege des Gartens oder der Gartenfläche als Auflage Bestandteil der Nutzungsvereinbarung.

a. Blumen, Sträucher, Gartenmöbel

Der Berechtigte kann auf seiner Fläche problemlos Blumenbeete anlegen, niedrig wachsende Sträucher pflanzen und Gartenmöbel aufstellen.

b. Spielgeräte

Geht es um Spielgeräte, kommt es auf deren Größe und die Größe des Gartens an. Eine kleine Schaukel, Rutsche oder Wippe in einem großen Garten ist eine übliche Gartennutzung, während in einem kleinen Garten eine große Schaukel- und Kletteranlage oder gar ein Großtrampolin den Charakter des Gartens derart verändern können, dass es sich um eine bauliche Veränderung handelt, der alle Eigentümer zustimmen müssten.

Auch sofern ein Spielgerät einbetoniert werden muss, kann es sich um eine unzulässige bauliche Veränderung handeln. Die Errichtung eines zweisitzigen, zwei Meter hohen Schaukelgerüsts wurde nicht beanstandet (OLG Düsseldorf 3 Wx 261/89). Die Errichtung eines Sandkastens im Garten der Wohnungsanlage wurde jedoch als bauliche Maßnahme beanstandet (LG Paderborn 5 T 535/93).

c. Bäume

Inwieweit der Sondernutzungsberechtigte Bäume pflanzen darf, ist umstritten. Soweit Bäume das Gesamtbild der Wohnungsanlage verändern, bedarf ihre Anpflanzung regelmäßig der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Dies gilt auch, wenn es zur Verschmutzung von Balkonen und Regenrinnen durch Blätter und Nadeln kommt (BayObLG 2 Z 84/87).

Beeinträchtigt die Bepflanzung einen anderen Miteigentümer, kann dieser verlangen, dass der Sondernutzungsberechtigte die Pflanzenteile zurückschneidet (OLG Köln 16 Wx 88/96: Rückschneiden einer am Haus gepflanzten, hochgewachsenen Schwarzkiefer).

Die Anpflanzung einer Weißdornhecke an der Grenze der Gartenfläche beeinträchtigt die optische Erscheinung der Wohnanlage und stört den zu einer Gemeinschaftsfläche führenden Zugang unangemessen. Die Miteigentümer können deren Beseitigung verlangen (BayObLG 2Z BR 104/9).

d. Zaun

Auch die Abgrenzung der Gartenfläche durch einen Zaun ist nicht zulässig, soweit mit der damit verbundenen baulichen Veränderung der optische Gesamteindruck der Wohnanlage beeinträchtigt wird (BayObLG WuM 1999, 188).

Selbst eine sichtbare kniehohe Beeteinfassung wurde beanstandet, auch soweit sich das Mauerwerk durch seine Gestaltung in den Gesamtcharakter der Wohnanlage einfügte (KG Berlin 24 W 3851/93).

Bezüglich einer Anlage mit parkartigem Gartengrundstück und zwei Einfamilienhäusern im Sondereigentum wurde die Zaunziehung nicht beanstandet (BayObLG 2 Z 110/86).

e. Gartenhaus, Gerätehaus

Die Aufstellung eines Geräte- oder Gartenhauses führt regelmäßig zu einer baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums und einer Störung des optischen Gesamteindrucks der Wohnanlage. Allein das Recht zur Nutzung des Gartens beinhalte nicht das Recht zum Gebrauch einer Sache so wie ein Eigentümer berechtigt wäre (OLG Frankfurt 20 W 242/84).

Das Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche berechtigt nicht, einen überdachten und durch Glaswände seitlich abgeschlossenen Sitzplatz zu bauen, der den optischen Gesamteindruck der Wohnanlage beeinträchtigt (BayObLG 2Z BR 38/92).

f. Pergola

Gleichermaßen wurde der Bau einer Pergola auf einer Gartenterrasse beanstandet, da es sich hierbei um eine nachteilige bauliche Veränderung handele (BayObLG WMR 90/89).

In einer früheren Entscheidung hatte das gleiche Gericht dem Sondernutzungsberechtigten erlaubt, im Rahmen der “ortsüblichen Nutzung” eine Pergola als offenes Rankgerüst für Schling- und Kletterpflanzen zu errichten (BayObLG 2Z BR 131/97).

5. Sondernutzungsrecht bedarf allseitiger Zustimmung

Das Sondernutzungsrecht an einem Garten oder einen Gartenanteil kann von der Miteigentümergemeinschaft nicht beschlossen werden. Auch ein Mehrheitsbeschluss genügt nicht. Zur Begründung von Sondernutzungsrechten ist immer die Zustimmung aller im Grundbuch eingetragener Wohnungseigentümer erforderlich. Wurde das Gebäude durch einen Bauträger errichtet, werden solche Sondernutzungsrechte oft bereits in der Teilungserklärung regelmäßig vorgesehen.

6. Nur die Grundbucheintragung bietet Rechtssicherheit

Wichtig ist, dass das Sondernutzungsrecht im Grundbuch eingetragen ist. Nur dann muss auch ein späterer Erwerber einer benachbarten Wohnungseigentumseinheit das Sondernutzungsrecht gegen sich gelten lassen kann sich nicht auf eine Nutzung durch die Gemeinschaft berufen (dingliches Sondernutzungsrecht).

Insoweit genügt es nicht, wenn ein Bauträger das Grundstück teilt und in der Teilungserklärung nur schuldrechtlich versichert, ein Sondernutzungsrecht einräumen zu wollen (OLG Hamburg MDR 1979, 58).

7. Zweckbestimmung bestimmt Inhalt des Sondernutzungsrechts

Das Sondernutzungsrecht darf allgemein nur im Rahmen seiner Zweckbestimmung ausgeübt werden. Im Idealfall ist in der Teilungserklärung genau definiert, was der Berechtigte darf und was er zu unterlassen hat. Mangels klarer Vereinbarung ist es dem Sondernutzungsberechtigten regelmäßig nicht erlaubt, im Garten oder auf der ihm zugewiesenen Gartenfläche beispielsweise Hausrat zu lagern, Autos zu reparieren oder einen Fischteich anzulegen.

Grundsätzlich darf das Sondernutzungsrecht nur im Rahmen der Verkehrsüblichkeit genutzt werden. Der Inhaber muss Störungen anderer Eigentümer, mit denen diese üblicherweise nicht rechnen müssen, unterlassen. Das Nutzungsrecht allein beinhaltet nicht das Recht zum Gebrauch der Sache in der Art und Weise, wie ein Eigentümer damit verfahren könnte (BayObLG 2 Z 48/85).

8. Vorsicht: Keine bauliche Änderungen ohne Gestattung

Auch ist es bei Vereinbarung eines Sondernutzungsrechts regelmäßig verwehrt, bauliche Änderungen (Anlegung eines Fischteichs, Schwimmbad, Freisitz) vorzunehmen. Bauliche Änderungen sind nur erlaubt, wenn diese in der Vereinbarung gestattet wurden oder wenn sie von den übrigen Wohnungseigentümer unbeanstandet bleiben (§ 22 I WEG).

Wird ein Fenster durch eine Tür ersetzt und dadurch der Zugang in den Garten der Wohnanlage ermöglicht, kann die Baumaßnahme als bauliche Veränderung von den übrigen Wohnungseigentümer beanstandet werden (BayObLG 2Z BR 89/97).

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann jede eigenmächtige bauliche Veränderung des Gartens beanstanden und den Rückbau verlangen. Dann muss der Sondernutzungsberechtigte den ursprünglichen Zustand des Gartens wiederherstellen.

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Sondernutzungsrechte gewähren einzelnen Wohnungseigentümern das exklusive Recht, einen Teil des Gemeinschaftseigentums allein und ausschließlich zu nutzen und alle anderen Wohnungseigentümer von der Nutzung dieses Sondereigentums auszuschließen. Es handelt sich um eine Gebrauchs- und Nutzungsregelung im Sinne des § 15 WEG. Auch das Recht, eine Terrasse ausschließlich zu nutzen, ist ein typisches Sondernutzungsrecht.

Im Hinblick auf Terrassen sind ebenerdige Terrassen, die meist an Erdgeschoßwohnungen gelegen sind, und Dachterrassen zu unterscheiden.

1. An Terrassen kann ein Sondernutzungsrecht begründet werden

2. Kostenregelungen

3. Nutzungsumfang ist durch Auslegung zu ermitteln

4. Zweckbestimmung bestimmt Inhalt des Sondernutzungsrechts

5. Vorsicht: Keine baulichen Änderungen ohne Gestaltung

a. Problematik von Holzterrassen

b. Erlaubnisbeschluss sollte detailliert formuliert sein

c. Wintergarten, Pergola

6. Sondernutzungsrecht bedarf allseitiger Zustimmung

7. Nur die Grundbucheintragung bietet Rechtssicherheit

II. Dachterrassen

1. An Dachterrassen kann Sondereigentum begründet werden

2. Was zum Sondereigentum gehört und was nicht

I. Ebenerdige Terrassen als Gemeinschaftseigentum

1. An Terrassen kann ein Sondernutzungsrecht begründet werden

Terrassen sind regelmäßig Gemeinschaftseigentum. Sie sind nur in Ausnahmefällen sondereigentumsfähig. Sie bilden nach Vorgabe des § 3 II 1 WEG keine abgeschlossenen Räume, bei denen eine klare Trennung zur Seite hin und in der Höhe möglich wäre (OLG Köln DWE 1983, 28, BayObLG 2 Z 87/82). An ihnen wird meist ein Sondernutzungsrecht begründet.

Auch eine ebenerdige Terrasse, die aus einer plattierten Fläche ohne seitliche und obere Begrenzung besteht, kann mangels Raumeigenschaft nicht Sondereigentum sein. Vor allem kann an ihr im Hinblick auf § 1 V WEG als Bestandteil des Grundstücks kein Sondereigentum begründet werden (OLGZ Köln 1982, 413).

Sondereigentum an ebenerdigen Terrassen ist eher der Ausnahmefall. Ist die Fläche von der übrigen Grundstücksfläche eindeutig abgrenzbar, wird teils auch Sondereigentum erlaubt (HansOLG Hamburg, Urteil v. 4. 3. 2003, Az. 2 Wx 102/99). Bei Dachterrassen ist dies meist leichter zu begründen. Bloße Sondernutzungsrechte sind dagegen auch dann möglich, wenn eine eindeutige Abgrenzung ausgeschlossen ist (VGH München, Urteil v. 20. 1. 1997- Az. 2 B 943258).

Eine Terrasse wird einem einzelnen Wohnungseigentümer daher regelmäßig im Wege eines Sondernutzungsrechts zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen. In der Praxis kommt dies häufig bei im Erdgeschoss gelegenen Wohnungen, sowie bei Reihenhäusern und Doppelhaushälften in Betracht.

Ist ein Sondernutzungsrecht vereinbart, kann der sondernutzungsberechtigte Wohnungseigentümer alle anderen Wohnungseigentümer von der Nutzung ausschließen, obwohl die Terrasse als Grundstücksteil zwingend gemeinschaftliches Eigentum ist.

2. Kostenregelungen

Die Abgrenzung Gemeinschaftsfläche / Sondereigentum und Sondernutzungsrecht ist vor allem dann relevant, wenn es um Kostenfragen geht, also wenn die Terrasse in Stand gehalten oder saniert werden muss oder wenn bauliche Veränderungen vorgenommen werden.

Der unter einem Oberflächenbelag (Fliesen, Platten) liegende Estrich oder die Isolierung sind immer Gemeinschaftseigentum, da es sich bei diesen Schichten um ein konstruktives Element des gesamten Baukörpers handelt (BGH VII ZR 72/84). Ebenso ist die Abdichtung zwischen Terrasse und dem Gebäuderand gemeinschaftliches Eigentum (BayObLG Az. 2Z BR 7/0).

Ist der Estrich für einen Trittschallmangel verantwortlich, fällt der Kostenaufwand der Gemeinschaft zur Last, da eine Entfernung oder Veränderung des Estrichs durch den jeweiligen Wohnungseigentümer nicht möglich wäre, ohne dadurch zugleich andere Eigentümer in ihren Rechten zu beeinträchtigen (OLG München 9U 4773/84). Gleiches gilt für die Schichten der Feuchtigkeitsisolierung und Wärmedämmung (BayObLG NJW-RR 89, 1293).

Muss die Eigentümergemeinschaft ein zum Gemeinschaftseigentum gehörendes Bauteil (Estrich) reparieren oder erneuern und muss diesem Zweck der im Sondereigentum stehende Oberflächenbelag (Fliesen) zerstört werden, hat der Terrassen-Sondereigentümer Anspruch auf die Neuherstellung des Oberflächenbelags nach der durchgeführten Sanierung (§§ 14 IV, 16 IV WEG).

Zugleich muss der Sondernutzungsberechtigte Eingriffe dieser Art dulden, wenn sie erforderlich sind, um das Gemeinschaftseigentum zu schützen (BayObLG, Az: 2 Z BR 2/04).

3. Nutzungsumfang ist durch Auslegung zu ermitteln

Im Idealfall ist in der Nutzungsvereinbarung definiert, was der Berechtigte tun darf und zu unterlassen hat. In Zweifelsfällen ist der Nutzungsumfang durch Auslegung zu ermitteln. Dazu ist wiederum auf die Ortsüblichkeit oder die Verkehrsanschauung abzustellen.

Ein Nutzungsrecht berechtigt, die Terrassenfläche im üblichen Umfang einer gewöhnlichen Nutzung und Gestaltung zu nutzen. Die Verkehrsanschauung beinhaltet, dass der Berechtigte innerhalb eines gewissen Rahmens auch über die bauliche / gärtnerische Gestaltung entscheiden kann (Blumenkübel aufstellen, Sonnensegel aufstellen).

Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Miteigentümer nicht sämtliche Verwaltungsbefugnisse aus der Hand geben wollen. Schließlich ist auch eine zur Sondernutzung überlassene Terrassenfläche nach wie vor gemeinschaftliches Eigentum und behält insoweit seine Bedeutung.

4. Zweckbestimmung bestimmt Inhalt des Sondernutzungsrechts

Das Sondernutzungsrecht darf allgemein nur im Rahmen seiner Zweckbestimmung ausgeübt werden. Im Idealfall ist in der Teilungserklärung genau definiert, was der Berechtigte darf und was er zu unterlassen hat. Mangels klarer Vereinbarung ist es dem Sondernutzungsberechtigten regelmäßig nicht erlaubt, auf der Terrasse zwecks Sichtschutzes eine Brüstung zu mauern (wohl aber eine leicht zu entfernende Sichtschutzmatte aus Schilf, Sonnensegel).

Die Zweckbestimmung orientiert daran, was ortsüblich und verkehrsüblich ist. Der Inhaber muss Störungen anderer Eigentümer, mit denen diese üblicherweise nicht rechnen müssen, unterlassen. Das Nutzungsrecht allein beinhaltet nicht das Recht zum Gebrauch der Sache in der Art und Weise, wie ein Eigentümer damit verfahren könnte (BayObLG 2 Z 48/85).

5. Vorsicht: Keine baulichen Änderungen ohne Gestattung

Bei der Vereinbarung eines Sondernutzungsrechts ist es regelmäßig verboten, bauliche Änderungen vorzunehmen. Bauliche Änderungen sind nur erlaubt, wenn diese in der Vereinbarung gestattet wurden oder wenn sie von den übrigen Wohnungseigentümer unbeanstandet bleiben (§ 22 I WEG).

a. Problematik von Holzterrassen

In einem Fall des BGH hatte ein Wohnungseigentümer die Erlaubnis, die ihm zugewiesene Terrassenfläche durch eine Hecke in Pflanzkästen aus Holz abzugrenzen. Obwohl er eine Holzterrasse errichtete und diese durch einen Stahlgitterzaun und Begrenzungssteine mit Bepflanzungen abgrenzte, habe er seine Befugnisse nicht überschritten. Allerdings wurde er verpflichtet, die Holzterrasse zu beseitigen (BGH, Urteil v. 22.6.2012 – V ZR 73/11).

Die bauliche Gestaltung einer Fläche als Holzterrasse wird kritisch beurteilt. Sie führe gegenüber einer bislang als Rasenfläche genutzten Fläche zu einem höheren Störpotential. Dieses sei im Hinblick darauf, dass es sich um eine Holzterrasse handelt, offenkundig ist (BGH NZM 2012, 27, 28).

b. Erlaubnisbeschluss sollte detailliert formuliert sein

Soll einem Wohnungseigentümer eine bauliche Änderung gestattet werden, sollte der betreffende Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft klare Vorgaben setzen. In einem Fall des OLG München wurde einem Eigentümer die Terrassenüberdachung mehrheitlich erlaubt. Ein in der Abstimmung unterlegener Eigentümer focht den Beschluss erfolgreich an, weil der Umbau über die im Beschluss bezeichnete Erlaubnis hinausgegangen sei. Wichtig ist also, den Umfang einer baulichen Veränderung, z. B. durch Vorlage von Bauzeichnungen, Angaben über die zu verwendenden Materialien, Farben, genau zu dokumentieren (OLG München 34 Wx 056/05).

In einem Fall des BGH (Urt.v.7.2.2014 – V ZR 25/13) musste der Sondereigentümer eines benachbarten Reihenhauses in einer Wohnungseigentumsanlage eine Terrassenüberdachung wieder abbauen. In der Teilungserklärung war bestimmt, dass Änderungen am Gebäudeäußeren zustimmungspflichtig sind. Die beanstandete Terrassenüberdachung sei eine optische Beeinträchtigung. Vor allem würde sie bauliche Behinderungen verursachen, wenn an der Fassade Instandsetzungsarbeiten erfolgen und ein Gerüst erstellt werden müsste. Da in einer Eigentümerversammlung über die Möglichkeit der Terrassenüberdachung nur diskutiert, aber kein formeller Beschluss gefasst wurde, handelte der Sondereigentümer eigenmächtig.

c. Wintergarten, Pergola

Auch die Errichtung eines Wintergartens ohne einen entsprechenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft bedingt infolge der intensiveren Nutzung der Terrassenfläche durch Umwandlung in eine Wohnfläche, eine unerlaubte bauliche Veränderung (BayObLG Az.: 2 Z BR 213/03).

So wurde der Bau einer Pergola auf einer Gartenterrasse beanstandet, da es sich hierbei um eine nachteilige bauliche Veränderung handele (BayObLG WMR 90/89).

In einer früheren Entscheidung hatte das gleiche Gericht dem Sondernutzungsberechtigten jedoch erlaubt, im Rahmen der “ortsüblichen Nutzung” eine Pergola als offenes Rankgerüst für Schling- und Kletterpflanzen zu errichten (BayObLG 2Z BR 131/97). Wo die Grenze verläuft, ist im Einzelfall nach Maßgabe des optischen Erscheinungsbildes zu beurteilen.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann jede eigenmächtige bauliche Veränderung beanstanden und den Rückbau verlangen. Dann muss der Sondernutzungsberechtigte den ursprünglichen Zustand auf eigene Kosten wiederherstellen.

6. Sondernutzungsrecht bedarf allseitiger Zustimmung

Das Sondernutzungsrecht an einer Terrasse kann von der Miteigentümergemeinschaft nicht beschlossen werden. Auch ein Mehrheitsbeschluss genügt nicht. Zur Begründung von Sondernutzungsrechten ist immer die Zustimmung aller im Grundbuch eingetragener Wohnungseigentümer erforderlich. Wurde das Gebäude durch einen Bauträger errichtet, werden solche Sondernutzungsrechte oft bereits in der Teilungserklärung regelmäßig vorgesehen.

7. Nur die Grundbucheintragung bietet Rechtssicherheit

Wichtig ist, dass das Sondernutzungsrecht im Grundbuch eingetragen ist. Nur dann muss auch ein späterer Erwerber einer benachbarten Wohnungseigentumseinheit das Sondernutzungsrecht gegen sich gelten lassen kann sich nicht auf eine Nutzung durch die Gemeinschaft (und durch ihn selbst) berufen (dingliches Sondernutzungsrecht).

Insoweit genügt es nicht, wenn ein Bauträger das Grundstück teilt und in der Teilungserklärung nur schuldrechtlich versichert, ein Sondernutzungsrecht einräumen zu wollen (OLG Hamburg MDR 1979, 58).

II. Dachterrassen

1. An Dachterrassen kann Sondereigentum begründet werden

Eine Dachterrasse ist im Gegensatz zu anderen Terrassen räumlich regelmäßig seitlich begrenzt. Sie ist einem abgeschlossenen Raum vergleichbar (§ 3 II 1 WEG). Soweit sie anderen Personen von außen nicht zugänglich ist, kann eine Dachterrasse im Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers stehen (OLG München NDR 2007, 827; OLG Frankfurt RPfl 1975, 178). Kann die Dachterrasse hingegen von allen Eigentümern genutzt werden, steht sie, wenn auch kein Sondernutzungsrecht vereinbart ist, im Gemeinschaftseigentum.

2. Was zum Sondereigentum gehört und was nicht

Zum Sondereigentum gehört die Terrassenoberfläche (Plattenbelag). Auch ein Fliesenbelag steht regelmäßig im Sondereigentum (BayObLG ZWE 2004, 93).

Bauliche Teile hingegen, die für das Gebäude konstruktiven und statischen Charakter haben, verbleiben immer im Gemeinschaftseigentum. Ist die Dachterrasse zugleich Decke der darunter liegenden Wohnung, sind ihre konstruktiven Bauteile immer Gemeinschaftseigentum. Insoweit kommt es für die Abgrenzung darauf an, inwieweit die Bauteile für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind (OLGZ Köln 76/142).

Dem Sondereigentum unterliegt deshalb nur die Oberfläche (begehbarer Oberbelag), nicht jedoch die darunter liegende Abdichtungs- und Isolierschicht (BGH VII ZR 72/84; BayObLG WuM 1994, 152). Auch eine auf einer Dachterrasse liegende Humusschicht kann Sondereigentum sein (BayObLG WuM 1991, 610). Der Abdichtungsanschluss zwischen Dachterrasse und Gebäude gehört gleichfalls zum gemeinschaftlichen Eigentum.

An diesen Gegebenheiten ändert sich auch nichts, wenn der Wohnungseigentümer das Dachgeschoss nachträglich ausgebaut hat (BayObLG NJW-RR 2001, 305).

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Die Teilungserklärung ist das „Grundgesetz“ der Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie kann grundsätzlich nicht mehr verändert werden. Jeder Wohnungseigentümer darf darauf vertrauen, dass ihr Inhalt bestandskräftig ist und bestandskräftig bleibt. Nur wenn dies der Fall ist, lässt sich das Engagement als Wohnungseigentümer im Hinblick auf die Regelung von Rechten, Pflichten und insbesondere Kosten kalkulieren.

Dennoch kann sich in der Praxis das Bedürfnis einer nachträglichen Änderung der Teilungserklärung ergeben. Dabei geht es meist um die Änderung von Miteigentumsanteilen zu Gunsten einzelner Wohnungseigentümer, Änderungen am Sondereigentum, Änderung von Nutzungsrechten oder Änderungen am Gemeinschaftseigentum.

Inhalt: Änderung der Teilungserklärung

1. Alleineigentümer kann jederzeit ändern
2. Mehrere Wohnungseigentümer müssen Änderung vereinbaren
3. Ablauf nach einer Änderung
4. Vereinbarung kann ausnahmsweise entbehrlich sein
5. Umwidmung
6. Teilbarkeit von Wohnungseigentum
7. Zusammenlegung von Wohnungseigentum
8. Änderungsvollmachten zu Gunsten eines Bauträgers

1. Alleineigentümer kann jederzeit ändern

Befinden sich sämtliche Miteigentumsanteile in der Hand eines einzigen Eigentümers, ist die nachträgliche Änderung problemlos. Der Alleineigentümer kann durch entsprechende Erklärung die Teilungserklärung abändern. Mit der Eintragung in die Wohnungsgrundbücher ist die Änderung dann wirksam (Beispiel: ein Kellerraum im UG wird als Sondereigentum (z.B. Hobbyraum) einer Eigentumswohnung zugewiesen.

2. Mehrere Wohnungseigentümer müssen Änderung vereinbaren

Gibt es mehrere Wohnungseigentümer, bedarf die nachträgliche Änderung der Teilungserklärung der ausdrücklichen Zustimmung und Vereinbarung aller Eigentümer. Ein Beschluss, auch ein Mehrheitsbeschluss, genügt dafür nicht, da Gemeinschafts- und Sondereigentum nicht durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft begründet oder verändert werden kann. Änderungen sind nur durch Vereinbarung möglich. Eine Vereinbarung bedarf der Zustimmung aller Eigentümer.

3. Ablauf nach einer Änderung

Die geänderte Teilungserklärung muss ins Grundbuch eingetragen werden. Auch dazu ist die Form des § 29 Grundbuchordnung zu beachten (notarielle Beurkundung oder öffentliche Beglaubigung).

Wenn die Grenzen und die Lage der geänderten Wohneigentumsverhältnisse unverändert bleiben, braucht kein neuer Aufteilungsplan erstellt zu werden. Lediglich dann, wenn Teileigentum in Wohnungseigentum umgewandelt wird, muss eine neue Abgeschlossenheitsbescheinigung beim Grundbuchamt eingereicht werden (§ 7 WEG).

4. Vereinbarung kann ausnahmsweise entbehrlich sein

Eine zustimmende Vereinbarung aller Eigentümer ist ausnahmsweise entbehrlich, soweit die Änderung allein das Sondereigentum einzelner Wohnungen betrifft.

a. Tausch von Wohnungseigentum 

Beispielsweise können zwei Wohnungseigentümer unter ihr Sondereigentum gegenseitig austauschen, so dass der eine die Wohnung des jeweils anderen übernimmt. Im Idealfall sind die Miteigentumsanteile gleich. Sind sie unterschiedlich, muss derjenige, der die kleinere Einheit übernimmt, diesen Nachteil akzeptieren oder den anderen entschädigen.

Da die anderen Miteigentümer in Tauschfall regelmäßig kein besonderes Interesse haben, kommt es auf ihre Zustimmung nicht an. Allerdings muss ein Pfandgläubiger zustimmen, da das Pfandobjekt ausgetauscht wird.

b. Eigentümer verschiedener Wohnblocks

Eine Ausnahme vom Einstimmigkeitsprinzip wird auch dann erlaubt, wenn ein Bauträger ursprünglich mehrere Wohnblocks erstellt hat und sich das Sonder- oder Gemeinschaftseigentum in nur einem einzigen Wohnblock ändern soll. Dann sind die Interessen der Wohnungseigentümer in den anderen Wohnungsblocks nicht unmittelbar betroffen. Dann brauchen nur die Eigentümer des betreffenden Wohnblocks der Änderung in der Teilungserklärung zustimmen (BGH RPfl. 1979, 130).

5. Umwidmung

Regelmäßig findet sich in der Teilungserklärung die Bestimmung, dass Sondereigentum nur zweckgebunden genutzt werden darf (Nutzung als Wohnung, Gewerberaum, Büro). Will ein Wohnungseigentümer seine bisher als Wohnung genutzte Wohneinheit künftig als Büro nutzen, müssen alle Eigentümer zustimmen. Es handelt sich dann um eine Inhaltsänderung des Sondereigentums (§§ 5 IV, 10 II WEG, 887 BGB). Der Nutzungszweck in der Teilungserklärung wird dann umgewidmet. Die Rechtsänderung ist im Grundbuch einzutragen. Nur dann wirkt die Änderung auch gegenüber einem Erwerber des Wohn-/Teileigentums.

6. Teilbarkeit von Wohnungseigentum

Der Eigentümer kann sein Wohnungseigentum auch teilen. Hierfür besteht oft ein wirtschaftliches Bedürfnis (Auszug der Kinder, Trennung vom Ehepartner). Soweit die Rechte anderer Wohnungseigentümer nicht beeinträchtigt werden, ist Wohnungseigentum grundsätzlich teilbar, ohne dass es auf die Zustimmung der Miteigentümer ankommt (BGH NJW 1979, 870).

Allerdings muss der Wohnungseigentümer dann das Gebot der Abgeschlossenheit beachten und kann das Objekt nur teilen, wenn zwei abgeschlossene Einheiten entstehen. Die Abgeschlossenheit scheitert aber meist daran, dass kein separater Zugang zu beiden nun geteilten Wohneinheiten möglich ist.

Erst dann, wenn es zu baulichen Veränderungen an Gemeinschaftseigentum (Durchbruch durch eine tragende Wand) oder zu Zweckänderungen (Umwandlung von Wohn- in Büroräume) kommt, sind die Interessen der anderen Wohnungseigentümer betroffen (LG München 1 T 4809/85). Sie müssen dann zustimmen.

Die Eigentümergemeinschaft ist auch dann betroffen, wenn mit der Unterteilung Mehrbelastungen des Gemeinschaftseigentums, beispielsweise aufgrund einer höheren Bewohneranzahl oder durch die verstärkte Benutzung gemeinschaftlicher Räume oder die Zunahme von Lärm einhergehen. Derartige Belastungen werden jedoch als Ausdruck der wirtschaftlichen Entscheidung des teilenden Wohnungseigentümers als tolerierungspflichtig angesehen.

Die Aufteilung ist hingegen nichtig, wenn bei der Unterteilung einer Wohneinheit ein bisher zum Sondereigentum gehörender Raum nicht mit einem Miteigentumsanteil verbunden wird. Auch kann ein Raum nicht den Eigentümern mehrerer Einheiten als „Mitsondereigentum“ zugeordnet werden. (BayObLG 2 Z 75/86).

7. Zusammenlegung von Wohnungseigentum

Vereinigung: Im umgekehrten Fall werden Miteigentumsanteile an mehreren Sondereigentumseinheiten eines einzigen Eigentümers zu einer neuen größeren Einheit zusammengelegt. Eine solche Vereinigung (§ 890 BGB) bedarf der Eintragung im Grundbuch. Eine Grenze findet sich dort, wo das gemeinschaftliche Eigentum baulich verändert wird.

Faktische Zusammenlegung:

Von der grundbuchrechtlich relevanten Vereinigung ist die faktische Zusammenlegung zweier neben einander oder übereinander liegender Wohneinheiten durch entsprechende bauliche Maßnahmen zu unterscheiden. Werden die Wohneinheiten durch Decken- oder Wanddurchbrüche miteinander verbunden, verbleibt es rein rechtlich bei zwei selbstständigen Einheiten, ohne dass die Teilungserklärung oder die Grundbucheintragung geändert werden müssten (BayObLG 2 Z 69/86).

8. Änderungsvollmachten zu Gunsten eines Bauträgers

Wird eine Wohnungseigentumsanlage durch den Bauträger errichtet, ist nicht immer vollständig abzuschätzen, ob eine Teilungserklärung den Gegebenheiten nach Fertigstellung und den Wünschen der Erwerber noch immer entspricht. Um eine nachträgliche Änderung der Teilungserklärung offen zu halten, behalten sich Bauträger im Kaufvertrag entsprechende Änderungsvollmachten vor.

Solche Vollmachten sind nicht zu beanstanden, vorausgesetzt, dass sie zeitlich befristet werden, die Änderung nicht zu einer Wertminderung der Immobilie führt und dem Erwerber keine zusätzlichen Kosten entstehen. Soweit ein Bauträger in die Lage versetzt wird, die Teilungserklärung unbefristet und unwiderruflich ändern zu dürfen, wird sie als zu weitgehend erachtet (LG München 29 O 6500/88).

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