Blog - Hausverwalter-Vermittlung.de

Wohnungseigentümerversammlungen werden regelmäßig mit einer Vorlaufzeit von zwei Wochen einberufen. In dringlichen Fällen ist auch die vorzeitige Einberufung geboten und möglich. Nicht immer findet jeder Wohnungseigentümer die Zeit, persönlich an der Versammlung teilzunehmen.

Oft besteht auch der Vorbehalt, in einer bestimmten Angelegenheit kompetent mitdiskutieren zu können. Dann stellt sich die Frage, ob, wann und inwieweit ein Wohnungseigentümer sich in der Wohnungseigentümerversammlung durch eine dritte Person vertreten lassen kann.

Diese Fragen klären wir in diesem umfassenden Ratgeber-Artikel zu den Vertretungsmöglichkeiten in der Eigentümerversammlung.

Inhalt: Vertretung von Eigentümern in der ET-Versammlung

1. Teilnahme Dritter an der Eigentümerversammlung

Vorab: Die Frage der Stimmrechtsvertretung/-vollmacht ist abgrenzen von der Teilnahme Dritter an der Versammlung. Wird der Wohnungseigentümer durch einen Dritten begleitet, handelt dieser nicht als Vertreter des Wohnungseigentümers, da der Wohnungseigentümer selbst persönlich anwesend ist. Dies betrifft meist die Beiziehung sach- und rechtskundiger Personen als Berater oder die Situation, dass ein Wohnungseigentümer ein berechtigtes Interesse an der Teilnahme der dritten Person hat. Auch der Verwalter kann sich von einer Drittperson begleiten lassen.

2. Vertretung von Eigentümern durch Stimmrechtsvollmacht

Es kommt häufig vor, dass in einer Versammlung ein von einem Wohnungseigentümer bevollmächtigter Dritter teilnehmen möchte, der den nicht anwesenden (verhinderten) Wohnungseigentümer vertreten soll. Die Versammlung beginnt mit dem Streit, ob die Teilnahme akzeptiert werden muss oder ob der Dritte ausgeschlossen werden kann.

Grundsätzlich lässt sich die Teilnahme eines Stellvertreters genau so gut rechtfertigen wie ablehnen. Einerseits muss es möglich sein, sich insbesondere bei Verhinderung vertreten zu lassen. Andererseits ist eine Eigentümerversammlung ein privater Kreis von Wohnungseigentümern, in denen Angelegenheit der Gemeinschaft besprochen werden, die unbeteiligten Dritten verschlossen bleiben sollen. Auch ist nicht jeder Wohnungseigentümer daran interessiert, in einer Versammlung einer ihm unbekannten Person gegenübersitzen und mit dieser Gemeinschaftsangelegenheiten diskutieren zu müssen. Erst recht gilt dies, wenn der Wohnungseigentümer persönlich betroffen ist, zum Beispiel dann, wenn über die Entziehung seines Wohnungseigentums debattiert werden soll.

3. Gemeinschaftsordnung kann Stimmrechtsvertretungen einschränken

In einem ersten Schritt ist die Gemeinschaftsordnung einzusehen. Dort kann bestimmt sein, dass nur ein bestimmter Personenkreis vertretungsberechtigt ist. In Betracht kommen oft Miteigentümer, ein Mitglied des Verwaltungsbeirats, Ehepartner oder Familienangehörige.

Im Einzelfall kann eine Einschränkung des Vertretungsrechts unzumutbar sein. Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Vertretungsbeschränkung auf andere Wohnungseigentümer, kann ein in USA lebender Wohnungseigentümer, der die Wohneinheit geerbt hat, dennoch seinen Bruder mit der Vertretung in der Eigentümerversammlung beauftragen. Dies müsse möglich sein, wenn zu den anderen Wohnungseigentümer kein Vertrauensverhältnis besteht und ihm die persönliche Teilnahme wegen der Entfernung nicht möglich sei (LG Nürnberg-Fürth NZM 2002, 619; ähnlich OLG Hamburg ZMR 2007, 477).

Eher selten sind Rechtsanwälte, Vermögensverwalter oder Steuerberater zugelassen. Sie werden oft als Dritte beratend hinzugezogen. Soweit Mieter bevollmächtigt werden können, besteht das Risiko einer Interessenkollision bei der Beschlussfassung.

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4. Keine Regelung der Gemeinschaftsordnung

Findet sich in der Gemeinschaftsordnung keine einschränkende Bestimmung zur Stimmrechtsvertretung, ist grundsätzlich jeder Wohnungseigentümer berechtigt, sich durch eine frei wählbare dritte Person in der Eigentümerversammlung vertreten zu lassen.

5. Stimmrechtsvertretung minderjähriger, geschäftsunfähiger, betreuter Personen

Minderjährige, geschäftsunfähige oder betreute Personen werden durch ihre gesetzlichen Vertreter (Eltern eines minderjährigen Wohnungseigentümers gem. §§ 1626, 1629 BGB, Betreuer eines Wohnungseigentümers gem. § 1902 BGB) vertreten. Diese Art der Vertretung kann nie ausgeschlossen werden. Auch eine eventuell in der Gemeinschaftsordnung bestehende Vertretungsbeschränkung kann sich nicht auf Fälle der gesetzlichen Vertretung beziehen.

6. Stimmrechtsvertretung juristischer Personen

Gleiches gilt für juristische Personen. Eine Kapitalgesellschaft (GmbH, AG, KG) kann sich durch ihr vertretungsberechtigtes Organ oder einen beauftragten beliebigen Firmenangehörigen (Prokuristen, Abteilungsleiter, Immobilienverwalter) vertreten lassen. Der Vertretungsnachweis eines Vertretungsorgans erfolgt regelmäßig durch Vorlage eines Handelsregisterauszugs (Geschäftsführer, Vorstand, Prokurist). Lässt sich das Vertretungsorgan selbst wieder vertreten benötigt der Bevollmächtigte (Abteilungsleiter, Immobilienbeauftragter) eine entsprechende Vollmacht.

Personengesellschaften (KG, oHG, GbR) handeln durch ihren vertretungsberechtigten Gesellschafter. Sind mehrere Personen vertretungsberechtigt, kann das Stimmrecht nur einheitlich ausgeübt werden. Der Vertretungsnachweis kann bei im Handelsregister eingetragenen Gesellschaften durch einen Handelsregisterauszug erfolgen, ansonsten durch die Vorlage einer ausdrücklichen Vollmacht.

7. Stimmrechtsvertretung nur bei Vorlage einer Originalvollmacht

Nimmt ein Vertreter an der Versammlung teil, sollte er eine Vollmacht besitzen. Die Vollmacht kann zwar formfrei, also auch mündlich erteilt wird (Wohnungseigentümer erscheint kurz in der Versammlung und erklärt, den Bevollmächtigten hiermit zu seiner Vertretung zu ermächtigen). Ansonsten ist zwecks Nachweises und zur Dokumentation für die Beschlusssammlung die schriftliche Bevollmächtigung jedoch immer ratsam. Teils ist sie auch in der Gemeinschaftsordnung verpflichtend vorgesehen.

Die Vollmacht muss immer als Originalurkunde mit der Unterschrift des bevollmächtigenden Wohnungseigentümers vorgelegt werden. Eine Kopie genügt dafür nicht.

Kann der Bevollmächtigte auf Verlangen des Verwalters oder eines Wohnungseigentümers keine Original-Vollmachtsurkunde vorlegen, so ist davon auszugehen, dass er nicht bevollmächtigt ist. Im Zweifelsfall kann der Versammlungsleiter auf der Vorlage einer schriftlichen Vollmacht bestehen (OLG Düsseldorf ZMR 2004, 53).

Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat das Recht, eine erteilte Vollmacht zu überprüfen (OLG München 34 Wx 91/07). Gleiches gilt für einen Verwaltungsbeirat (OLG München 34 Wx 60/07).

Die Vorlage der Vollmacht kann bereits zu Beginn der Versammlung, nicht erst bei der Abgabe einer Stimme zur Beschlussfassung verlangt werden (OLG München ZMR 2008, 236).

Es genügt nicht, die vorhandene Vollmacht nachzureichen, da dadurch keine Heilung eintreten kann. Dies macht auch Sinn, da nur mit der Vorlage einer Vollmacht zu Beginn der Verhandlung festgestellt werden kann, inwieweit eine ordnungsgemäße Beschlussfassung zu erwarten ist. Wollte man die Nachreichung einer Vollmacht erlauben, bliebe jegliche Beschlussfassung in der Schwebe. Es bestünde das Risiko, dass bei Nichtvorlage dieser Vollmacht die Beschlussfassung angreifbar wäre.

Soweit Ehepartner oder mehrere Personen Miteigentümer einer Wohneinheit sind, soll die Vollmachtsvorlage verzichtbar sein. Gleiches gilt für den eingetragenen Lebenspartner (OLG Rostock 7 W 43/03). Derjenige Mitinhaber, der an der Versammlung teilnehme, gelte regelmäßig als legitimiert, das Stimmrecht auch für den anderen Mitinhaber des Wohnungseigentums auszuüben. Um Unstimmigkeiten in der Versammlung und das Nachdenken über eine Anfechtungsoption zu vermeiden, ist die Vorlage einer Vollmacht dennoch ratsam.

Beschließt die Versammlung über eine Angelegenheit, obwohl das Original der Vollmachtsurkunde nicht vorgelegt wurde, sind die gefassten Beschlüsse anfechtbar. Voraussetzung ist, dass sich die Stimme der angeblich bevollmächtigten Person auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hat.

8. Stimmrechtsvollmacht gewährt Stimm-, Rede- und Antragsrecht

Die Stimmrechtsvollmacht berechtigt den Bevollmächtigten, das Stimmrecht für den Wohnungseigentümer auszuüben und gewährt ihm auch eine Rede- und Antragsrecht. Nur so kann er seine Vollmacht im Interesse des Wohnungseigentümers wirksam wahrnehmen.

9. Stimmrechtsvollmacht kann umfassend oder begrenzt erteilt werden

Im Idealfall lässt die Vollmacht klar erkennen, in welchem Umfang sie zeitlich und inhaltlich bevollmächtigt. So kann die Bevollmächtigung auf einzelne Tagesordnungspunkte beschränkt oder als Dauervollmacht auch für künftige Verhandlungen erstellt werden. Der Vollmachtgeber kann in der Vollmacht auch bestimmte Weisungen erteilen, wie der Bevollmächtigte in Bezug auf einen bestimmten Tagesordnungspunkt abstimmen soll. Sofern der Bevollmächtigte entgegen seiner Weisung abstimmt, trägt der Wohnungseigentümer das Risiko. Er müsste sich dann im Innenverhältnis mit dem Bevollmächtigten auseinandersetzen.

10. Versammlungsausschluss ist selbst nicht anfechtbar

Beschließen die Eigentümer, einen wirksam Bevollmächtigten von der Teilnahme an der Versammlung auszuschließen, ist dieser Geschäftsordnungsbeschluss selbst nicht anfechtbar.

Allerdings ist der daraufhin in der Versammlung gefasste Beschluss anfechtbar, soweit die Versammlung die Vollmacht hätte berücksichtigen müssen und die Beschlussfassung bei Teilnahme des Bevollmächtigten aller Wahrscheinlichkeit nach zu einem anderen Beschlussergebnis geführt hätte. Dafür muss der betroffene Eigentümer allerdings den Beweis führen.

11. Untervollmacht nur bei Erlaubnis

Der Vollmachtgeber kann in der Vollmacht auch eine Untervollmacht erteilen. In der Gemeinschaftsordnung können Untervollmachten jedoch ausgeschlossen sein. Soweit in der Vollmacht keine Untervollmacht vorgesehen ist, ist aufgrund des höchstpersönlichen Charakters einer Vollmacht davon auszugehen, dass der Bevollmächtigte nicht berechtigt sein soll, seine Vollmacht zu delegieren.

12. Stimmrechtsverbot schließt Stimmrechtsvollmacht aus

Besteht für einen Wohnungseigentümer ein Stimmrechtsverbot, kann er keine Bevollmächtigung erteilen. Mit einer Vertretung würde er das Verbot umgehen.

13. Stimmrechtsvollmacht für Verwalter führt zum Selbstkontrahierungsverbot

Soweit der Verwalter bevollmächtigt wird, ist das „Selbstkontrahierungssverbot“ des § 181 BGB zu berücksichtigen. Das Verbot beinhaltet, dass jemand als Vertreter eines anderen im eigenen Namen mit sich selbst kein Rechtsgeschäft abschließen darf. Das Verbot soll Interessenkonflikte vermeiden.

Geht es um eine Beschlussfassung über die Kündigung oder Verlängerung des Verwaltervertrages, ist der Verwalter insoweit als Vertreter eines Wohnungseigentümers von der Abstimmung ausgeschlossen. Allerdings kann im Verwaltervertrag von den Beschränkungen des § 181 BGB ausdrücklich befreit sein. Dann wiederum darf er mitstimmen.

14. Verwalter hat keine Hinweispflicht bei Stimmrechtsbeschränkungen

Der Verwalter ist nicht verpflichtet, auf die nach der Gemeinschaftsordnung bestehenden Vertretungsbeschränkungen auf einen bestimmten Personenkreis für eine Bevollmächtigung hinzuweisen.

Verschickt er die Stimmrechtsvollmachten mit der Einladung zur Eigentümerversammlung und bevollmächtigt ein Wohnungseigentümer in Unkenntnis dieser Gegebenheiten einen Dritten, kann dieser vom Verwalter in der Versammlung dennoch ausgeschlossen werden (KG ZMR 2005, 567).

15. Insolvenzverwalter, Zwangsverwalter pp sind Partei kraft Amtes

Ein Insolvenzverwalter ist nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens ausschließlich dazu ermächtigt, das zum Vermögen des Schuldners gehörende Wohnungseigentum zu verwalten und darüber zu verfügen (§ 80 InsO). Auch der Zwangsverwalter hat ein umfassendes Stimmrecht und ist zur Vertretung des Wohnungseigentümers berechtigt (LG Berlin 2009, 474).

Nachlassverwalter und Testamentsvollstrecker üben als Partei kraft Amtes das Stimmrecht für das zum Nachlass gehörende Wohnungseigentum in eigenem Namen und aus eigenem Recht aus (§§ 1984, 2205 BGB).

Dem Zweiterwerber von Wohnungseigentum steht erst mit der Eintragung im Grundbuch ein Stimmrecht zu. Vorher kann er bereits mit entsprechender Ermächtigung des Veräußerers diesen in der Eigentümerversammlung vertreten, abstimmen und einen Anfechtungsprozess führen.

16. Muster einer Stimmrechtsvollmacht (Orientierungshilfe)

Ich, Markus Müller (Eigentümer der Wohneinheit Nr. 3 in der Wohnungseigentümergemeinschaft Münchener Straße 100, Holzhausen) bevollmächtige Herrn Anton Meyer, Stuttgart, mich in der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft Münchener Straße 100, Holzhausen, am Mittwoch, den 27.3.2014 zu vertreten.

Ich erteile folgende Weisungen zum Tagesordnungspunkt x: ….

Ort, Datum

Unterschrift

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„Mit meinen eigenen vier Wänden mache ich, was ich will.“ Mit dieser Einschätzung riskieren Verwalter und Wohnungseigentümer großen Ärger. Solcher droht von Seiten anderer Wohnungseigentümer und neuerdings auch von Seiten der Behörden, wenn die eigene Eigentumswohnung tageweise an Touristen oder als Ferienwohnung vermietet werden soll.

Wir zogen hier, was Vermieter bei der Vermietung einer Eigentumswohnung als Ferienwohnung beachten müssen, wo die Grenzen liegen und wann die Vermietung an Feriengäste gar unzulässig ist.

Zweckentfremdungsverordnungen schränken Vermietbarkeit als Ferienwohnung ein

Aktueller Anlass, sich mit der Problematik zu beschäftigen, ist der zunehmende Erlass von Zweckentfremdungsverordnungen.

Solche bestehen bereits in

Hamburg,
Berlin,
München
und in einigen Städten in Bayern.

Mehr dazu: http://www.immobilienscout24.de/eigentuemer/news/2014/08/druck-auf-ferienwohnungsvermieter.html

Da die Vermietung an Feriengäste oft lukrativer ist als die Vermietung zu Wohnzwecken und der Tourismus in größeren Städten boomt, stehen diese Wohnungen dem Wohnungsmarkt nicht mehr zur Verfügung. Mieter haben das Nachsehen.

Mit einer Zweckentfremdungsverordnung will der kommunale Gesetzgeber der Wohnraumknappheit entgegenwirken. Diese gesetzlichen Vorgaben sollten WEG-Verwalter und Wohnungseigentümer unbedingt ernst nehmen. Berlin kontrolliert mit 34 Bediensteten die Einhaltung der ab 31.7.2014 geltenden Verordnung. Verstöße sind mit einem Bußgeld bis zu 50.000 € bedroht. Allerdings wird eine Übergangsfrist von zwei Jahren gewährt. In Ausnahmenfällen wird zumindest Bestandsschutz gewährt. Als Ferienwohnung genutzte Objekte sind den Behörden zu melden.

Linktipp: Mehr zur Ferienwohnung als Kapitalanlage (Artikel hier im Blog)

Teilungserklärung lesen!

Wer seine Eigentumswohnung als Ferienwohnung an wechselnde Feriengäste vermieten möchte, sollte vorab die Teilungserklärung prüfen. Dort findet sich vielfach bestimmt, dass eine Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken (Eigennutzung, dauerhafte Vermietung) genutzt werden darf oder es wird sogar ein ausdrückliches Verbot jeglicher gewerblichen Nutzung vorgegeben. Enthält die Teilungserklärung ein entsprechendes Verbot, nutzt der Wohnungseigentümer seine Wohnung zweckwidrig und kann von jedem anderen Wohnungseigentümer auf Unterlassung in Anspruch genommen werden (so Bayerisches OLG Az. 2Z BR 240/04 für einen Seminarraum).

Enthält die Teilungserklärung kein Verbot, können die Wohnungseigentümer in einer dazu einzuberufenden Eigentümerversammlung immer noch mehrheitlich ein solches Verbot anderweitiger Nutzung beschließen und die Teilungserklärung ändern. Ein einfacher Beschluss genügt allerdings nicht. Es bedarf der Änderung der Teilungserklärung.

Vermietung an Feriengäste ist keine Zweckentfremdung

Enthält die Teilungserklärung kein Verbot der Nutzung als Ferienwohnung, wurde früher argumentiert, dass die Vermietung als Ferienwohnung eine gewerbliche Nutzung darstelle. Damit werde eine eigentlich Wohnzwecken dienende Eigentumswohnung zweckentfremdend. Die Fewo-Vermietung sei damit unzulässig.

Der Bundesgerichtshof hat die Frage dann entschieden und die Vermietung einer Eigentumswohnung als Ferienwohnung grundsätzlich erlaubt (BGH Urt.v.15.1.2010, Az. V ZR 72/09). Derjenige Eigentümer, der eine einzelne Eigentumswohnung als Ferienwohnung vermietet, handele in der Absicht privater Vermögensverwaltung und sei gerade nicht gewerblich tätig. Ein in der Teilungserklärung eventuell enthaltenes Verbot der gewerblichen Nutzung würde damit nicht tangiert. Darf die Wohnung laut Teilungserklärung allerdings nur zu Wohnzwecken genutzt werden, hat das Verbot Bestand.

Der BGH hält die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste trotz des Verbotes einer gewerblichen Nutzung für eine zulässige Nutzung. Die Nutzung einer Wohnung beschränke sich auf nicht die Bildung des Lebensmittelpunktes. Dies werde auch in § 13 I WEG verdeutlicht, der die Rechte des Wohnungseigentümers derart beschreibt, dass dieser mit seinem Eigentum „nach Belieben verfahren, dieses insbesondere bewohnen, vermieten oder in sonstiger Weise nutzen könne, soweit nicht Rechte Dritter entgegenstehen“. Ein Eigentümer sei daher im Gebrauch seiner Wohnung nicht nur auf die herkömmliche Wohnungsnutzung beschränkt. Insbesondere dürfe in der Vermietung an Feriengäste nicht bereits deshalb eine gewerbliche Nutzung zu sehen sein, weil der typische Gebrauch überschritten werde.

Vermietungsverbot allenfalls bei unzumutbarer Beeinträchtigung

Erst dann, wenn eine über das ordnungsgemäße Maß hinausgehende Beeinträchtigung besteht, kann im Einzelfall ein Unterlassungsanspruch der Miteigentümer durchgesetzt werden. Der BGH wies die pauschale Behauptung der anderen Wohnungseigentümer zurück, dass Feriengäste mehr stören und das Gemeinschaftseigentum nicht schonend genug behandeln. Dafür bestehe kein allgemeiner Erfahrungsgrundsatz.

Nachteile durch ständig wechselnde Mieter müssten von den anderen Eigentümern gemäß § 14 Nr. 1 und Nr. 3 WEG als unvermeidlich hingenommen werden.

Bei Nachweis konkreter Beeinträchtigungen kommt Nutzungsverbot in Betracht

Ein weiterer Ansatzpunkt kann darin bestehen, dass durch die Vermietung an wechselnde Feriengäste infolge der örtlichen Umstände die anderen Wohnungseigentümer bzw. deren Mieter unzumutbar beeinträchtigt werden. Daraus kann sich ein Mietminderungsrecht des Mieters ergeben, ebenso ein Unterlassungsanspruch, den Mieter und Eigentümer als Vermieter jeweils geltend machen können. Voraussetzung ist der Nachweis konkreter Beeinträchtigungen, beispielsweise durch Lärm, Verschmutzung des Treppenhauses oder rücksichtsloses Verhalten von Feriengästen gegenüber den anderen Bewohnern.

In der Entscheidung des Verwaltungsgerichts Berlin (VG 13 L 274/13) wurde insoweit die Nutzung von 30 Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus als Ferienwohnungen als über die gewöhnliche Wohnungsnutzung hinausgehenden Verstoß gegen das „Rücksichtnahmegebot“ bewertet und verboten.

Der Bundesgerichtshof gestand einem Mieter infolge der mit der Nutzung durch Feriengäste verbundenen Lärmbeeinträchtigung eine Mietminderung zu (Urt.v.29.2.2012, Az. VIII ZR 155/11).

WEG bezweckt nicht den Schutz wirtschaftlicher Interessen

Vermietet ein Wohnungseigentümer seine Wohnung an Feriengäste, kann ein anderer, gleichfalls vermietender Wohnungseigentümer auf der Grundlage von § 15 III WEG nicht verlangen, dass der Nachbar in seinen als Wohnung ausgewiesenen Räumen diese Art der Vermietung und damit die Beeinträchtigung seines Sondereigentums unterlasse. Ein solcher Unterlassungsanspruch sei rechtsmissbräuchlich, da er mit dem Schutz vor Beeinträchtigung wirtschaftlicher Interesse einen Zweck verfolge, der nicht in den Regelungsbereich des Wohnungseigentumsgesetzes falle. (BayObLG Beschl.v.18.4.1996, Az. 2 Z BR 103/95).

Keine Untervermietung an Feriengäste durch Mieter

Vermietet der Eigentümer seine Wohnung dauerhaft, ist der Mieter ohne ausdrückliche Erlaubnis nicht berechtigt, die Wohnung an Feriengäste unterzuvermieten (BGH VIII ZR 210/13). Der Mieter wurde darauf verwiesen, dass die Vermietung an wechselnde Feriengäste nicht mit der gewöhnlich auf Dauer angelegten Untervermietung gleichzustellen sei. Eine eventuell erteilte Untervermietungserlaubnis beinhalte nicht ohne weiteres die Erlaubnis, auch an Feriengäste zu vermieten. Auch sind Feriengäste keine Besucher, da deren Aufenthaltszweck über reine Besuchszeiten hinausgeht. Vermietet der Mieter dennoch an Feriengäste, riskiert er nach der Abmahnung durch den Vermieter dessen fristlose Kündigung (AG Hamburg ZMR 2003, 42). Die Untervermietung an Feriengäste begründet auch kein berechtigtes Interesse des Mieters an einer Untervermietung.

Kurtaxe und Steuer beachten!

Wer seine Eigentumswohnung legal an Feriengäste vermietet, muss insbesondere in Ferienorten auch Kurabgaben entrichten. Die Einnahmen aus der Vermietung sind außerdem in der Einkommensteuererklärung zu deklarieren. Ausgaben können als Werbungskosten gegengerechnet werden.

Fazit: Soweit keine Zweckentfremdungsverordnung und keine Vorgaben zur Wohnungsnutzung in der Teilungserklärung bestehen sowie andere Wohnungseigentümer nicht über Maßen unzumutbar beeinträchtigt werden, kann der Wohnungseigentümer seine Wohnung grundsätzlich als Ferienwohnung vermieten.

Wohnungseigentümerversammlungen sind keine öffentlichen Veranstaltungen. Dennoch sind Wohnungseigentümerversammlungen keine verschworenen Gemeinschaften. Die Teilnahme dritter, fremder Personen ist jedoch nur bedingt möglich. Die Frage ist immer wieder Gegenstand heftiger Auseinandersetzungen. Besteht Unklarheit, droht manche Eigentümerversammlung gleich zu Beginn zu scheitern. Vor allem droht die Anfechtbarkeit der Beschlüsse.

Vertretungsregelungen in der Gemeinschaftsordnung bedürfen immer der Einzelfallprüfung. Dabei sind Sinn und Zweck von Verfügungsbeschränkungen (Fernhalten fremder Einflussnahmen) zu berücksichtigen. Dem steht die Zumutbarkeit für den einzelnen Wohnungseigentümer, sich durch eine bestimmte Person vertreten zu lassen, gegenüber.

Die Teilnahme Dritter ist nicht mit der Stimmrechtsvertretung des Wohnungseigentümers zu verwechseln. Bei der Stimmrechtsvertretung nimmt der Wohnungseigentümer selbst nicht an der Versammlung teil und lässt sich durch eine dritte Person vertreten.

Inhalt: fremde / dritte Personen in der Eigentümerversammlung

1. Gemeinschaftsordnung kann die Teilnahme Dritter erlauben, ausschließen oder beschränken

a. Ausschluss Dritter

b. Vertretungsbeschränkungen

c. Juristische Personen, Besucher, Lebensabschnittspartner

2. Berechtigtes Interesse eines Wohnungseigentümers

a. Persönliche, sachliche Interessen

b. Begleitung durch Berater

3. Muster zum Antrag auf Ausschluss eines Dritten von der Einwohnerversammlung

4. Teilnahme Dritter im Interesse des Hausverwalters

a. Mitarbeiter des Verwalters

b. Beiziehung von Rechtsberatern

5. Konsequenzen der Teilnahme nicht berechtigter Personen

a. Teilnahmeentscheidung ist Geschäftsordnungsbeschluss

b. Nachreichung der Vollmacht

c. Anfechtbarkeit der Beschlüsse

1. Gemeinschaftsordnung kann die Teilnahme Dritter erlauben, ausschließen oder beschränken

Der Verwalter ist verpflichtet, am Beginn der Versammlung die Teilnahmeberechtigung einer dritten Person zu prüfen. Im Rahmen seines Hausrechts kann er Dritte von der Versammlung ausschließen. Auch ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt, den Ausschluss zu beantragen.

a. Ausschluss Dritter

Das Bürgerliche Gesetz erlaubt die Stellvertretung. Dies gilt auch für Wohnungseigentümer (BGH ZMR 1993, 287). Allerdings enthalten viele Gemeinschaftsordnungen eine Vertreterklausel. Darin kann die Vertretungsbefugnis geregelt werden (BGH ZMR 1993, 287). Eine Vertreterklausel ist im Hinblick auf den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Versammlung zu bewerten.

Ein vollständiger kategorischer Ausschluss Dritter ist in einer Gemeinschaftsordnung eher der Ausnahmefall und dürfte auch nur bedingt zulässig sein (OLG Düsseldorf ZMR 1996, 221). Dadurch würden die Gegebenheiten der Realität ausgeblendet und ein unnötiges Konfliktpotenzial geschaffen. Im Idealfall ist die Teilnahme Dritter irgendwie geregelt.

b. Vertretungsbeschränkungen

Die Teilnahme kann in der Gemeinschaftsordnung ausdrücklich erlaubt sein. Meist ist die Teilnahme dann auf einen bestimmten Personenkreis beschränkt. Derartige Regelungen sind auf ihre Zumutbarkeit zu überprüfen (BGH NJW 1987, 650). So kann eine Vertretungsbefugnis, die sich auf den Verwalter oder Miteigentümer beschränkt, unzumutbar sein, wenn die Miteigentümer einer kleinen Gemeinschaft unter sich zerstritten sind (OLG Hamburg ZMR 2007, 477). Auch muss der Wohnungseigentümer in einer großen Gemeinschaft (meist entfernt wohnende Kapitalanleger) die Möglichkeit haben, außer dem Verwalter auch andere Miteigentümer zu beauftragen (BGH WuM 1987, 92).

c. Juristische Personen, Besucher, Lebensabschnittspartner

Das Vertretungsverbot betrifft nicht gesetzliche Vertreter juristischer Personen. Eine GmbH wird formal durch ihren Geschäftsführer vertreten, der wiederum einen Firmenangehörigen mit der Vertretung in der Versammlung beauftragen kann (BayObLG MDR 1982, 58).

Spontane Besucher, insbesondere Mieter, haben keinerlei Teilnahmerechte (AG Bochum ZMR 2009, 230). Sie können von der Versammlung spontan zugelassen werden. Eine Besucherklausel in der Gemeinschaftsordnung, die Besucher kategorisch ausschließt, ist zulässig (KG ZMR 1986, 91). Insbesondere braucht kein Pressevertreter zugelassen zu werden.

Soweit sich die Vertretung auf Ehegatten oder Verwandte beschränkt, kann sich ein Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht durch seinen Lebensabschnittspartner vertreten lassen. Es ist einem Verwalter nicht zuzumuten, feststellen zu müssen, inwieweit eine Lebensgemeinschaft tatsächlich besteht und auf Dauer angelegt ist (Harz/Riecke Miet- und WE-Recht 2.Aufl. S. 1357).

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2. Berechtigtes Interesse eines Wohnungseigentümers

Eine dritte Person darf dann an der Versammlung teilnehmen, wenn ein Wohnungseigentümer ausnahmsweise ein berechtigtes Interesse an dessen Teilnahme hat. Ob ein solches berechtigtes Interesse besteht, ist im Einzelfall zu beurteilen. Maßgebend ist eine Abwägung zwischen dem Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber dem Interesse der anderen Eigentümer, unter sich zu bleiben (BGH NJW 1993, 1329).

Insoweit ist immer auf den Einzelfall abzustellen und zu beurteilen, welche Bedeutung ein Diskussionspunkt für den einzelnen Wohnungseigentümer hat (OLG Düsseldorf ZMR 1996, 221). Es sei erst in der Versammlung darüber zu entscheiden, ob und zu welchen Tagesordnungspunkten ein Berater hinzugezogen werden dürfe (BGH ZMR 1993, 287).

a. Persönliche, sachliche Interessen

Ein berechtigtes Interesse begründet sich meist in der Person des Wohnungseigentümers. So kann ein Wohnungseigentümer aufgrund seines hohen Alters, einer Krankheit oder dem besonderen Schwierigkeitsgrad eines in der Versammlung zu diskutierenden Beschlussgegenstandes ein Interesse daran haben, eine dritte Person als Berater hinzuzuziehen. Ein sprachunkundiger Ausländer kann sich deshalb von einem Dolmetscher begleiten lassen (AG Hamburg-Altona ZMR 2005, 823).

b. Begleitung durch Berater

Die Teilnahme eines Rechtsanwalts oder Steuerberaters wird indessen regelmäßig abgelehnt. Hier wird dem Wohnungseigentümer zugemutet, sich bei Bedarf bereits im Vorfeld der Versammlung fachlich beraten zu lassen. Gerade die Tagesordnung dient dazu, sich auf einzelne Diskussionspunkte vorzubereiten. Hinzu kommt, dass ein anwaltlich begleiteter Wohnungseigentümer in der Diskussion gegenüber anderen Wohnungseigentümern ein fachliches Übergewicht hätte, dem die anderen Wohnungseigentümer nichts Gleichwertiges entgegenzusetzen hätten.

Auch der Umstand, dass die Eigentümer unter sich zerstritten sind, begründet noch kein berechtigtes Interesse, einen Rechtsbeistand hinzuzuziehen. Allerdings soll der Umstand, dass ein von Berufs wegen zur Verschwiegenheit verpflichteter Berater (Rechtsanwalt, Steuerberater) bei der Bewertung, inwieweit der Grundsatz der Nicht Öffentlichkeit beeinträchtigt ist, besonders berücksichtigt werden.

Eine Ausnahme wurde im Fall der Entziehung des Wohnungseigentums angenommen. Hier musste das Interesse der anderen Wohnungseigentümer an der Nichtöffentlichkeit zurücktreten (OLG Köln ZWE 2008, 402).

3. Muster zum Antrag auf Ausschluss eines Dritten von der Einwohnerversammlung

„Ich stelle den Antrag,

dass Herr/Frau XY wegen des Grundsatzes der Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung von der Teilnahme an unserer Versammlung ausgeschlossen wird.

Zur Begründung weise ich darauf hin, dass die Gemeinschaftsordnung die Teilnahme eines von einem einzelnen Wohnungseigentümers hinzugezogenen Rechtsvertreters nicht erlaubt. Auch besteht kein berechtigtes Interesse des Wohnungseigentümers X, den Dritten beizuziehen (Details, warum nicht).“

4. Teilnahme Dritter im Interesse des Hausverwalters

a. Mitarbeiter des Verwalters

Der Hausverwalter darf sich von Mitarbeitern begleiten lassen. Diese sind aufgrund ihres Arbeitsverhältnisses ohnehin zur Verschwiegenheit verpflichtet. Meist ist Ihnen die Verwaltung einer bestimmten Wohnungseigentumsanlage übertragen und sind mit der Buchhaltung und den Einzelheiten der Jahresrechnung besser vertraut als der Verwalter selbst. Sie gelten nicht als Besucher. Eine Besucherklausel betrifft regelmäßig nur von Wohnungseigentümern mitgebrachte Personen (KG WuM 2001, 44).

b. Beiziehung von Rechtsberatern

Der Verwalter darf auch eine sach- oder rechtskundige Person als Berater an der Versammlung teilnehmen lassen. Dieses Interesse rechtfertigt sich dann, wenn der Verwalter damit rechnen muss, von den Wohnungseigentümern mit Fragen überzogen zu werden, für deren Antwort er selbst sachlich oder rechtlich überfordert wäre. Insoweit ist dem Verwalter zugute halten, dass das Wohnungseigentumsrecht eine komplexe Angelegenheit ist und sich das Wohnungseigentümerleben vorwiegend in einem rechtlich geprägten Rahmen abspielt. Gleiches gilt für die Teilnahme eines Architekten oder Bausachverständigen, wenn bauliche Gegebenheiten zur Debatte stehen.

Um dem Grundsatz der Nichtöffentlichkeit Genüge zu tun, ist Voraussetzung für die Teilnahme eines Beraters, dass der Beratungsbedarf gerade in dieser Versammlung besteht, nur in der Versammlung sachgerecht erfüllbar ist und die Beratung bei objektiver Betrachtung allen Wohnungseigentümern zugute kommt (OLG Köln 16 Wx 266/08). Auch im Verwaltervertrag des Verwalters kann vorgesehen sein, einen Rechtsanwalt jederzeit an der Versammlung teilnehmen zu lassen.

Wenn ein Rechtsanwalt an einer Eigentümerversammlung teilnimmt, der als Prozessbevollmächtigter einen beklagten Eigentümer in einem Anfechtungsverfahren vertritt, soll kein Verstoß gegen das nicht Örtlichkeiten vorliegen (LG Frankfurt2 13 S 118/10).

5. Konsequenzen der Teilnahme nicht berechtigter Personen

a. Teilnahmeentscheidung ist Geschäftsordnungsbeschluss

Die Zulassung oder Nichtzulassung Dritter ist eine reine Geschäftsordnungsentscheidung. Der Widerspruch eines einzigen Eigentümers genügt, um den Dritten auszuschließen. Er kann ohne weiteres auf dem Grundsatz der Nichtöffentlichkeit der Versammlung bestehen. Eine Entscheidung ist jedoch nicht isoliert anfechtbar. Sie sind damit zusammen, dass sich die Entscheidung sofort erledigt und auch ein Gesicht keine Rückabwicklung vornehmen könnte.

Der Ausschluss eines teilnahmeberechtigten ist dann ausnahmsweise anfechtbar, wenn der Ausschluss auch für künftige Versammlungen gelten soll (BayObLG ZMR 1996, 151).

b. Nachreichung der Vollmacht

Wird eine Vertretungsbeschränkung missachtet, wird sie bedeutungslos, wenn die Stimmabgabe des Vertreters in der Versammlung nicht beanstandet wird (OLG Frankfurt DWE 1994, 162). Auch kann eine Vollmacht eventuell nachgereicht werden, wenn der Verwalter die fehlende Vollmacht nicht beanstandet und die Nachreichung genügen lässt. Allerdings wird die Stimmabgabe unzulässig, wenn die Genehmigung nicht binnen zwei Wochen nachgereicht wird (§ 177 II S. 2 BGB!).

c. Anfechtbarkeit der Beschlüsse

Nimmt eine nicht berechtigte Person an der Versammlung teil oder wird eine berechtigte Person ausgeschlossen, sind allerdings Beschlüsse, die anlässlich dieser Versammlung gefasst werden, anfechtbar (BayObLG ZMR 1996, 52).

Voraussetzung ist jedoch, dass sich die Anwesenheit dieser Person konkret auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt hat. Diese Annahme ist bereits gerechtfertigt, wenn sich die Anwesenheit des Fremden auf die Meinungsbildung der anderen Eigentümer so ausgewirkt hat, dass sie aller Voraussicht nach anders abgestimmt haben, als wenn der Fremde nicht anwesend gewesen wäre.

Umgekehrt kann ein Beschluss angefochten werden, wenn ein Vertreter oder Berater ausgeschlossen wurde, obwohl der Eigentümer ein Anrecht auf dessen Anwesenheit gehabt hätte (OLG Köln NZM 2005, 149).

Wird ein Wohnungseigentümer vorsätzlich nicht zur Versammlung eingeladen, sind sämtliche Beschlüsse nichtig (BayObLG ZMR 2005, 801). Ist die Einladung versehentlich unterblieben, sind die Beschlüsse allenfalls anfechtbar (BGH ZMR 1999, 834).

Die Beschlussfassung über die Zulassung oder den Ausschluss ist der Beschlusssammlung einzutragen.

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Auch im deutschen Recht lässt sich nicht immer alles regeln. Beinhaltet die Gemeinschaftsordnung keine Regelung über den Ablauf einer Wohnungseigentümerversammlung, bleibt es den Wohnungseigentümern unbenommen, sich durch einen einfachen Mehrheitsbeschluss selbst eine Geschäftsordnung zu geben.

Die Geschäftsordnung kann durch Beschluss gefasst werden. Der Beschluss kann eine bestimmte Angelegenheit in einer konkreten Versammlung betreffen, aber auch Regelungen für die Zukunft betreffen.

Wir erklären hier, was es mit einem Geschäftsordnungsbeschluss auf sich hat, welche Punkte man als Geschäftsordnungsbeschluss in der Eigentümerversammlung beschließen kann und wo die Grenzen eines solchen Beschlusses liegen.

1. Typische Regelungsangelegenheiten sind

Abstimmung über den Versammlungsvorsitz, soweit dieser offen ist
Neubestimmung der Reihenfolge der Tagesordnungspunkte
Rederecht und Redezeiten
Konkretes Beispiel: Begrenzung der Redezeit
Rauchverbot im Versammlungsraum
Ausschluss eines Wohnungseigentümers
Ausschluss oder Zulassung eines von einem Wohnungseigentümer beauftragten Stellvertreters
Zulassung von Gästen und Besuchern
Versammlungsende

2. Konkretes Beispiel: Begrenzung der Redezeit

Um eine Versammlung effektiv zu gestalten, kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft per Geschäftsordnungsbeschluss eine „Redeordnung“ erlassen. In einem Fall des AG Koblenz (WuM 2010, 377) wurde die Redezeit der 36 Wohnungseigentümer auf 5 Minuten beschränkt. Nach einer zweimaligen Verwarnung durfte der Versammlungsvorsitzende dem Redner das Wort entziehen. Im Ausnahmefall konnte er die Redezeit auch verlängern. Das Gericht sah das Recht auf Gehör eines Wohnungseigentümers nicht beeinträchtigt.

Eine Redezeitbegrenzung diene dazu, übermäßig langen oder erkennbar themenfremden Redebeiträgen entgegenzuwirken. Nur so könne eine Versammlung effektiv durchgeführt werden. Andernfalls sei zu befürchten, dass Teilnehmer die Versammlung genervt verlassen. Das Gericht verwies aber auch darauf, dass nicht allein die theoretische Gefahr einer überlangen Sitzung genüge. Sie müsse konkret zu befürchten sein. Bei einer geringen Eigentümerzahl bestehe diese Gefahr weniger und müsse in der Redeordnung berücksichtigt werden.

3. Geschäftsordnungsbeschlüsse sind nicht isoliert anfechtbar

Ein Beschluss zur Geschäftsordnung braucht in der Tagesordnung nicht angekündigt zu werden. Das Bedürfnis, über einen Aspekt zu beschließen, ergibt sich aus einer aktuellen Notwendigkeit. Als Geschäftsordnungsbeschluss ist der Beschluss nicht isoliert anfechtbar (BayObLG NZM 2004, 794). Mit der Beendigung der Eigentümerversammlung wird er nämlich gegenstandslos, so dass für eine Anfechtungsklage das Rechtsschutzbedürfnis fehlt.

4. Beschlussanfechtung infolge rechtswidriger Geschäftsordnungsbeschlüsse

Eine Anfechtung kommt aber dann ausnahmsweise in Betracht kommen wenn der Geschäftsordnungsbeschluss auch künftig relevant ist (BayObLG ZMR 2002, 844).

Beispiel: Die Versammlung beschließt, einen benannten Stellvertreter weder jetzt noch künftig zuzulassen (BayObLG WuM 1996, 114). Auch der Beschluss einer „Redeordnung“ wirkt in die Zukunft. Wegen der Anfechtbarkeit und der Relevanz für die Zukunft ist ein solcher Geschäftsordnungsbeschluss auch in die Beschlusssammlung aufzunehmen.

Ein Geschäftsordnungsbeschluss ist auch dann anfechtbar, wenn es sich um eine in der Gemeinschaft aufgetretene grundsätzliche Frage handelt, die voraussichtlich auch künftig wieder auftreten wird und daher einer gerichtlichen Überprüfung bedarf (KG ZMR 2003, 598). Beispiel: Die Wohnungseigentümer beschließen, das Versammlungsende unter Angabe der Uhrzeit immer formell festzustellen, um zu verhindern, dass anschließend erörterte Sachverhalte unerwarteterweise doch noch einer Beschlussfassung zugeführt werden. Wenn, dann müsste die Versammlung neu einberufen werden.

Im Übrigen sind alle aufgrund einer fehlerhaften Beschlussfassung zur Geschäftsordnung gefassten Beschlüsse mit der Begründung anfechtbar, dass sie eben aufgrund eines fehlerhaften Geschäftsordnungsbeschluss es nicht rechtmäßig zu Stande gekommen seien (BayObLG ZWE 2001, 490). Voraussetzung ist der Nachweis der zumindest die Glaubhaftmachung, dass die Beschlussfassung ohne den Geschäftsordnungsbeschluss aller Voraussicht nach anders verlaufen wäre.

5. Typische Beispiele fehlerhafter Geschäftsordnungsbeschlüsse

Ergänzung der Tagesordnung, da die ergänzende Beschlussfassung nicht ordnungsgemäß angekündigt wurde und eine sachgemäße Vorbereitung auf die Diskussion nicht möglich war (OLG München ZMR 2006, 68).
Unrechtmäßiger Ausschluss eines Vertreters von der Abstimmung
Zulassung einer nicht teilnahmeberechtigten Person an der Versammlung

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Auf den ersten Blick macht es wenig Sinn, wenn die Eigentümerversammlung einen bestehenden Beschluss wiederholt und erneut über dieselbe Angelegenheit beschließt. Auf jeden Fall haben die Wohnungseigentümer die Freiheit, über eine bereits im Wege eines Beschlusses geregelte gemeinschaftliche Angelegenheit erneut zu beschließen (BGH NJW 2001, 3339).

Die Wohnungseigentümer fassen dann einen Wiederholungsbeschluss (Zweitbeschluss). Sie brauchen auch keinen sachlichen Grund, um nochmals über die Angelegenheit zu beraten und zu beschließen. Sie haben auch die Freiheit, den Erstbeschluss inhaltsgleich erneut zu beschließen, ihn zu ergänzen oder zu ändern.

Inhalt: Wiederholungsbeschluss in der Eigentümerversammlung

1. Gründe für einen Wiederholungsbeschluss

Grund für einen Wiederholungsbeschluss kann sein, dass der Erstbeschluss formelle Fehler aufweist. Beispiel: Ein Wohnungseigentümer, für den ein Stimmrechtsverbot besteht, hatte bei einer Abstimmung ausschlaggebend mitbestimmt. Um den Beschluss bestandskräftig zu gestalten, beschließt die Versammlung erneut und berücksichtigt dabei das Stimmrechtsverbot.

Anlass kann auch die Anfechtung eines Wohnungseigentümers sein. Um einen Beschluss dann absolut wasserdicht zu gestalten, kann er unter Berücksichtigung der Kritik erneut beschlossen werden.

2. Erstbeschluss und Zweitbeschluss können identisch sein

Dann ist es auch unerheblich, ob der Wiederholungsbeschluss den Erstbeschluss wortgleich wiederholt oder, wenn auch nur sinngemäß, bestätigt. Eine inhaltsidentische Beschlussfassung ist jedoch dann ausgeschlossen, wenn der Erstbeschluss in einem gerichtlichen Anfechtungsverfahren rechtskräftig aufgehoben wurde. Dann wäre auch der Zweitbeschluss in gleicher Weise anfechtbar.

3. Schicksal von Erst- und Zweitbeschluss

Wird der Wiederholungsbeschluss bestandskräftig, kann der Erstbeschluss nicht mehr angefochten werden. Er macht den Erstbeschluss gegenstandslos. Einer Anfechtungsklage würde das Rechtsschutzbedürfnis fehlen. Sie wäre unzulässig (BGH ZMR 2002, 930).

Auch der Wiederholungsbeschluss muss formell und materiell ordnungsgemäß zu Stande kommen. Das versteht sich von selbst. Wird der Zweitbeschluss angefochten und durch ein Gerichtsurteil rechtskräftig aufgehoben, lebt der Erstbeschluss wieder auf (BayObLG ZMR 1997, 480).

4. Grenzen der wiederholten Beschlussfassung

Beschließen die Wohnungseigentümer erneut, so kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass schutzwürdige Belange in Bezug auf Inhalt und Wirkung des Erstbeschlusses berücksichtigt werden. In der Konsequenz bedeutet dies, dass ein Eigentümer gegenüber der ursprünglich beschlossenen Regelung nicht unzumutbar benachteiligt werden darf (BGH NJW 2001, 3339).

Umgekehrt bedeutet die Situation aber nicht, dass ein Wohnungseigentümer unabdingbar auf den Bestand des Erstbeschlusses vertrauen darf. Soweit sachliche Gründe bestehen, die einen ergänzenden oder ändernden Wiederholungsbeschluss rechtfertigen, müssen die Interessen des Wohnungseigentümers zurücktreten (OLG Köln NZM 2002, 454).

5. Prüfsteine für die Annahme schutzwürdiger Belange

Als Prüfsteine für die Annahme schutzwürdiger Belange kommen folgende Aspekte in Betracht (nach Harz/Elzer: Miet- und WE-Recht, 3. Aufl. S. 1428):

ein Wohnungseigentümer erleidet durch den Zweitbeschluss einen rechtlichen Nachteil im Verhältnis zur Regelung des Erstbeschlusses,

Beispiel:

Ein Wohnungseigentümer wird in seinem Recht unzumutbar benachteiligt, wenn er durch den Zweitbeschluss einen rechtlichen Nachteil im Verhältnis zur Regelung des Erstbeschlusses erleidet. Dies kann der Fall sein, wenn im Erstbeschluss einer baulichen Maßnahme zugestimmt wurde, die nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach (OLG Düsseldorf ZMR 2001, 131).

Hat der Eigentümer aufgrund des Erstbeschlusses eine bauliche Änderung vorgenommen, darf er im Grundsatz darauf vertrauen, dass er diese nicht wieder zurückbauen muss. Die Eigentümerversammlung ist eingehalten, eine im Hinblick auf diese Situation einvernehmliche und die Interessen aller Beteiligten berücksichtigende Entscheidung zu finden.

Beispiel:

Die Eigentümerversammlung hatte eine Sonderumlage für Brandschutzmaßnahmen beschlossen. Aufgrund der Anfechtung eines Wohnungseigentümers erklärte das Landgericht in 1.Instanz den Sonderumlagenbeschluss wegen mangelnder Bestimmtheit für nichtig. Die Versammlung fasste einen erneuten Beschluss, der die bereits geleisteten und vom Kläger noch zu zahlenden Beträge auf eine neue Rechtsgrundlage stellte.

Der Bundesgerichtshof stellte letztlich fest, dass die Wohnungseigentümer nicht gehindert waren, die Sonderumlage erneut zu beschließen und den ursprünglichen Mangel der Unbestimmtheit zu korrigieren. Der klagende Wohnungseigentum durfte nicht darauf vertrauen, dass seine Zahlungsverpflichtung wegen des ursprünglich nichtigen Beschlusses hinfällig ist (BGH Urteil v. 4.4.2014 – V ZR 168/13).

Gegenbeispiel: Ein schutzwürdiger rechtlicher Vorteil wurde verneint, wenn der Erstbeschluss aufgehoben werden soll, weil ein vereinbarungswidriger Kostenverteilungsschlüssel beschlossen wurde (OLG Hamm ZMR 2003, 289).

Zweitbeschluss greift in “wohlerworbene“ Rechte ein (Gutglaubensschutz, Vertrauensschutz)
der Erstbeschluss hat zu Gunsten eines Wohnungseigentümers eine günstige Rechtsposition geschaffen
ein Wohnungseigentümer hat aufgrund des Erstbeschlusses schutzwürdige Vorkehrungen getroffen, die sich nachträglich als sinnlos oder nutzlos erweisen würden
es gibt für einen Zweitbeschluss keinen nachvollziehbaren Grund (Willkür, Schikane).

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Mehrheitsbeschlüsse richten sich danach, welches Stimmrecht bzw. welchen Stimmrechtsanteil der einzelne Wohnungseigentümer besitzt. Das Stimmrecht ist in der Teilungserklärung geregelt oder richtet sich mangels näherer Bestimmung nach dem Wohnungseigentumsgesetz.

Inhalt des Ratgebers:

1. Kopfstimmrecht

2. Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen (Wertprinzip)

3. Objektstimmrecht (Objektprinzip, Realstimmrecht)

a. Objektzahl bestimmt das Stimmrecht

b. Bruchteilstimmrechte

c. Block- oder Gruppenstimmrechte

d. Aufspaltung des Stimmrechts bei Aufteilung des Wohnungseigentums

e. Vermehrung des Stimmrechts bei Veräußerung des Wohnungseigentums

f. Im Zweifel gilt das Kopfstimmrecht

Es sind folgende Stimmrechte zu unterscheiden:

1. Kopfstimmrecht

Das Kopfstimmrecht ist das gesetzliche Stimmrecht (§ 25 II 1 WEG). Es richtet sich nur nach der Zahl der Eigentümer. Dann hat jeder Eigentümer eine einzige Stimme („one man, one vote“), unabhängig von der Anzahl und der Größe seiner Wohnungen. Dies gilt auch, wenn der Eigentümer eine juristische Person (GmbH, Verein) ist.

Besitzt ein Ehepaar gemeinsam eine Wohnung, haben sie gemeinsam nur ein Stimmrecht, das sie auch nur einheitlich ausüben können (§ 25 II 2 WEG). Können sich die Ehepartner nicht einigen, zählt ihre Stimme zwangsläufig als Nein-Stimme (OLG Düsseldorf ZMR 2004, 54; LG Bremen ZMR 2004, 535). Einem Ehepaar, dem gemeinsam zwei Wohneinheiten gehören, hat in der Versammlung nur eine Stimme (AG Hamburg ZMR 2006, 81).

Inhaber des Stimmrechts können der aktuelle Wohnungseigentümer sein, ein werdender Wohnungseigentümer (Ersterwerber, nicht aber der Zweiterwerber), Zwangsverwalter, Testamentsvollstrecker, Nachlassverwalter oder Insolvenzverwalter. Kein Stimmrecht besitzen Grundschuld- und Hypothekengläubiger, Mieter oder Wohnrechtsinhaber.

Das Kopfprinzip kann in der Teilungserklärung abbedungen werden. Das Stimmrecht kann sich nach den Miteigentumsanteilen oder nach der Objektanzahl richten.

Das Kopfprinzip ist aber zwingend gesetzlich vorgegeben, soweit das Wohnungseigentumsgesetz eine doppelt qualifizierte Mehrheit erfordert (Modernisierungsmaßnahmen, abweichende Kostenbeschlüsse bei Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen).

2. Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen (Wertprinzip)

Die Miteigentumsanteile sind in der Teilungserklärung bestimmt und im Grundbuch verzeichnet. Sie werden in Abhängigkeit von der Größe des Wohnungseigentums regelmäßig in Tausendstel angegeben.

Ist das Grundbuch fehlerhaft, ist nicht der eingetragene Scheineigentümer stimmberechtigt, sondern der wirkliche Eigentümer. Fälle dieser Art sind im Erbfall oder der Zwangsverschreibung relevant.

Ein Bauträger bzw. Alleineigentümer einer Wohnungseigentumsanlage verliert seine Stimmkraft mit jedem Abverkauf einer Einheit. Dem Ersterwerber steht das Stimmrecht unabhängig von der noch ausstehenden Eintragung im Grundbuch bereits mit der werdenden Eigentümergemeinschaft zu. Der Zweiterwerber erwirbt das Stimmrecht aber erst mit Eintragung im Grundbuch. Soweit ihn der Veräußerer ermächtigt, kann er in der Versammlung bereits abstimmen und einen Anfechtungsprozess führen.

3. Objektstimmrecht (Objektprinzip, Realstimmrecht)

a. Objektzahl bestimmt das Stimmrecht

Beim Objektstimmrecht ist die Anzahl der Wohnungen oder Teileigentumseinheiten maßgebend. Jede Wohnung und jede Gewerbeeinheit hat eine Stimme. Besitzt ein Eigentümer mehrere Objekte, hat er auch mehrere Stimmen.

b. Bruchteilstimmrechte

Teilweise kann auch das Teileigentum an einer Garage ein eigenes Stimmrecht begründen. Auch kann auf eine einzelne Garage oder Stellplatz lediglich ein Bruchteilstimmrecht entfallen (z.B. 1/10 Stimme pro Garage oder Stellplatz).

c. Block- oder Gruppenstimmrecht

Besteht eine Wohnungseigentumsanlage aus mehreren Gebäuden, können Untergemeinschaften gebildet werden. Dies führt auch zu einem entsprechend beschränkten Stimmrecht (BayOblG NJW 1962, 492). Es wird als Block- oder Gruppenstimmrecht bezeichnet, so dass die Sondereigentümer des Gebäudes A nicht mitbestimmen können, wenn die Sondereigentümer des Gebäudes B einen Beschluss fassen.

d. Aufspaltung des Stimmrechts bei Aufteilung des Wohnungseigentums

Ist das Objektstimmrecht ausdrücklich vereinbart und wird eine Wohnung in zwei selbständige Einheiten aufgeteilt, führt die Unterteilung nicht zu einer Stimmrechtsvermehrung (BGH NDR 2004, 1403). Das Stimmrecht wird aufgespalten. Es ändert sich dadurch qualitativ nicht, wohl aber qualitativ. Durch die Aufspaltung sind nämlich neue Abstimmungsergebnisse möglich. Dann kann auch eine halbe Stimme ausschlaggebend sein.

e. Vermehrung des Stimmrechts bei Veräußerung des Wohnungseigentums

Ist es hingegen beim gesetzlich vorgegebenen Kopfstimmrecht verblieben, soll auch eine Unterteilung einer Wohneinheit zu einer Vermehrung des Stimmrechts führen (OLG München ZMR 2006, 950).

Besitzt ein Wohnungseigentümer mehrere Wohneinheiten und verkauft einzelne davon, wird das Stimmrecht nicht aufgespalten, sondern vermehrt (OLG Düsseldorf ZMR 2004, 696; KG WE 1994, 370). Mit jedem Verkauf entsteht auch also ein neues und weiteres Stimmrecht.

f. Im Zweifel gilt das Kopfstimmrecht

Finden sich in Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung keine Bestimmungen zum Stimmrecht, gilt zur Beschlussfassung das gesetzliche Stimmrecht (Kopfstimmrecht).

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Die Aufgaben eines WEG-Verwaltungsbeirats werden oft fehlinterpretiert. Die Vorstellung, er überwache fortlaufend die Amtsführung des Verwalters, geht in die falsche Richtung. Ähnlich ist es beim Aufsichtsrat einer Aktiengesellschaft. Der Verwaltungsbeirat ist eben gerade kein Organ der Geschäftsführung. Diese obliegt allein dem Verwalter, genauso im Fall der Aktiengesellschaft dem Vorstand.

Rechtsgrundlage der Tätigkeit des Verwaltungsbeirats ist § 29 II WEG: Danach unterstützt der Verwaltungsbeirat den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben. Diese gesetzliche Vorgabe macht deutlich, dass der Verwaltungsbeirat neben der Eigentümerversammlung und dem Verwalter eine nur ergänzende Funktion innehat.

Inhalt: Die Aufgaben des Verwaltungsbeirats

I. Allgemein: Mögliche Aufgabenbereiche des Verwaltungsbeirats

II. Im Einzelnen:

1. Unterstützung des Verwalters

2. Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung

3. Prüfung von Wirtschaftsplan, Rechnungslegung und Jahresabrechnung

4. Unterzeichnung der Niederschrift über die Eigentümerversammlung

5. Übertragung zusätzlicher Aufgaben

a. Beispiele zulässiger Übertragungen

b. Beispiele unzulässiger Übertragungen

6. Haftung des Verwaltungsbeirats

a. Auftragsverhältnis

b. Vermögensschadenhaftpflichtversicherung

c. Haftungsbeschränkung

d. Entlastung

I. Allgemein: Mögliche Aufgabenbereiche des Verwaltungsbeirats

Dem Verwaltungsrat kommen folgende Aufgabenbereiche zu:

Allgemeine Pflicht zur Unterstützung des Verwalters, soweit ein Bedürfnis besteht oder Missstände festgestellt werden (§ 29 II WEG)
Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung, wenn ein Verwalter fehlt oder dieser die Einberufung pflichtwidrig verweigert (§ 24 III WEG)
Überprüfung von Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Rechnungslegung vor der Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümerversammlung über deren Genehmigung (§ 29 III WEG)
Unterzeichnung der Niederschrift über die Eigentümerversammlung (§ 294 VI 2 III WEG)
Wahrnehmung von Aufgaben, die durch die Gemeinschaftsordnung oder eine Vereinbarung der Wohnungseigentümerversammlung zusätzlich übertragen werden (Rückschluss aus § 29 I – III).

II: Im Einzelnen:

1. Unterstützung des Verwalters

Der Verwaltungsbeirat besitzt keine gesetzliche Vertretungsmacht der Wohnungseigentümergemeinschaft im Verhältnis zu Dritten. Er ist auch nicht berechtigt oder verpflichtet, von sich aus Verwaltungstätigkeiten zu übernehmen. Er wird vornehmlich dann tätig, wenn ein entsprechender Bedarf erkennbar wird, der durch die Tätigkeit des Verwalters alleine nicht zuverlässig abgedeckt werden kann.

Beispiele: Abnahme von Handwerkerleistungen, Vorbereitung der Eigentümerversammlung in Bezug auf einen komplexen Vorgang, Durchsetzung der Hausordnung, Abstimmung über Reparatur- oder Modernisierungsarbeiten.

Der Grundsatz der lediglich unterstützenden Funktion zeigt sich darin, dass der Verwalter …

kein eigenes Recht hat, für die Gemeinschaft Verträge abzuschließen (OLG Düsseldorf WE 1998, 37),
den Verwalter aus eigenem Recht zum Abschluss von Verträgen zu ermächtigen (OLG Celle ZMR 2001, 642),
den Verwalter zu entlasten (BayObLG WE 1988, 208),
den Verwalter abzuberufen (BayObLGZ 1965, 41),
Beschlüsse der Eigentümerversammlung zu widerrufen (BayObLG RPfl 1980, 23).

Der Verwaltungsbeirat ist nicht verpflichtet, die laufende Verwaltungstätigkeit des Verwalters zu überwachen (BayObLGZ 1972, 165). Er ist auch nicht Vertreter der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter (OLG Hamm ZMR 1997, 434).

Eine große praktische Bedeutung besteht darin, dass er als Vermittler und Schlichter zwischen Verwalter und Wohnungseigentümergemeinschaft oder zwischen Wohnungseigentümer untereinander auftritt. Er ist dem Interesse der Wohnungseigentümer verpflichtet und weisungsgebunden.

Erweist sich das Vertrauensverhältnis zum Verwalter nachhaltig gestört, kann der Verwalter aus wichtigem Grund abberufen werden (BayObLG NZM 1999, 283). Dabei ist zu prüfen, wer für die Situation verantwortlich ist. Ist der Verwaltungsbeirat verantwortlich, ist es den Wohnungseigentümern zuzumuten, den Verwalter bis zum Vertragsablauf oder zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist im Amt zu belassen.

2. Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung

Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder sein Stellvertreter sind berechtigt, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, wenn ein Verwalter fehlt oder der Verwalter die Einberufung pflichtwidrig verweigert (§ 24 III). Ist ein Verwalter bestellt, genügt dessen vorübergehende Abwesenheit nicht.

Das Einberufungsrecht steht dem Vorsitzenden und seinem Stellvertreter gleichberechtigt zu. Es gibt keinen Vorrang. Standesgemäß sollte die Einberufung dem Vorsitzenden vorrangig überlassen werden. Ein einfaches Mitglied des Verwaltungsbeirats ist jedenfalls nicht einberufungsberechtigt. Ist kein Stellvertreter benannt, kann jeder Beisitzer einberufen. Im Idealfall erfolgt die Einberufung durch den gesamten Verwaltungsbeirat.

3. Prüfung von Wirtschaftsplan, Rechnungslegung und Jahresabrechnung

Die vielleicht wichtigste Aufgabe des Verwaltungsbeirats besteht darin, vor der Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung über die Genehmigung des Wirtschaftsplans, der Jahresabrechnung und der Rechnungslegung diese zu überprüfen und mit einer Stellungnahme zu versehen (§ 29 III).

Die Stellungnahme kann mündlich, schriftlich oder in der Versammlung abgegeben werden. Sie muss aber die Art und den Umfang der Prüfung erkennen lassen. Zu Dokumentationszwecken und zur eigenen Absicherung sollte die Stellungnahme schriftlich erfolgen und zu den Akten genommen werden.

Um die Prüfung zu ermöglichen, ist der Verwalter verpflichtet, Auskünfte zu erteilen und Einsicht in seine Unterlagen zu gewähren. Die Prüfung erfolgt in den Räumen des Verwalters. Es besteht kein Anspruch auf Überlassung der Originalunterlagen (OLG Celle DWE 1985, 24).

Erfüllt der Verwaltungsbeirat seine Prüfungspflicht nicht, sollte er abgewählt werden. Die Kenntnis und das Kennenmüssen von Fehlern in den Rechnungsunterlagen seitens des Verwaltungsbeirats wird den Wohnungseigentümern zugerechnet (OLG Düsseldorf ZMR 2002, 297).

Der Prüfungsumfang ist dem des Kassenprüfers im Vereinsrecht vergleichbar. Er bezieht sich beim Wirtschaftsplan auf dessen Plausibilität. Auffällige Abweichungen gegenüber früheren Wirtschaftsplänen sind Anlass zu weiteren Nachforschungen. Es besteht keine Verpflichtung, die Unterlagen im Detail vollständig zu prüfen.

Der Prüfungsumfang ist folgender (OLG Düsseldorf ZMR 1998, 107):

Rechnerische Schlüssigkeit: Übereinstimmung des Saldos aus Einnahmen und Ausgaben mit der Kontoentwicklung
Vollständigkeit der Einnahmen und Ausgaben
Korrekte Zuordnung der Ausgaben zu den Kostenposition
Richtigkeit der Verteilungsschlüssel
Ausweisen der Instandhaltungsrücklage

Die einzelnen Abrechnungspositionen sind nur stichprobenartig zu überprüfen. Fehler und Ungereimtheiten verpflichten zu Nachforschungen. Die Berechtigung der Ausgaben ist zu prüfen.

Erfolgt keine Prüfung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, ist die Genehmigung durch die Eigentümerversammlung dennoch nicht anfechtbar (KG ZMR 2004, 145, BayObLG ZMR 2004, 358). § 29 III WEG beinhaltet lediglich eine Sollvorgabe, so dass die Eigentümerversammlung auch bei deren Missachtung beschließen kann. Hinzu kommt, dass die Erfüllung der Prüfungspflicht nicht erzwingbar ist. Praktisch lässt sich das Problem lösen, indem der Verwaltungsbeirat abgewählt und ein neuer Beirat berufen und mit der Prüfung beauftragt wird.

4. Unterzeichnung der Niederschrift über die Eigentümerversammlung

Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder sein Stellvertreter sind verpflichtet, die Niederschrift über die in einer Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse zu unterschreiben (§ 26 VI).

Die Niederschrift ist inhaltlich zu prüfen. Mit der Unterschrift dokumentiert der Vorsitzende, dass die Niederschrift inhaltlich korrekt ist. Vorsitzender und Stellvertreter können auch als Wohnungseigentümer unterzeichnen, müssen ihre Eigentümerstellung aber kenntlich machen (OLG Düsseldorf ZMR 2010, 548).

5. Übertragung zusätzlicher Aufgaben

Die Aufgaben und Befugnisse des Verwaltungsbeirats können erweitert als auch eingeschränkt werden. Ein Mehrheitsbeschluss genügt dafür nicht, da die Eigentümerversammlung das Gesetz abändern würde und hierfür keine Beschlusskompetenzen besitzt (BGH ZMR 2000, 771).

Im Idealfall findet sich in der Teilungserklärung eine passende Bestimmung. Ansonsten bedarf es einer ausdrücklichen Vereinbarung sämtlicher Wohnungseigentümer. Dabei ist zu berücksichtigen, dass auch durch Vereinbarung keine Befugnisse übertragen werden können, wenn diese Befugnisse zwingend den Wohnungseigentümern oder dem Verwalter zustehen.

a. Beispiele zulässiger Übertragungen:

Übertragung der Genehmigung von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung
Zustimmungsvorbehalte gegenüber dem Verwalter bei Ausgaben ab einer gewissen Größenordnung
Umfassende Kontrolle des Verwalters (OLG Hamm ZMR 1997, 434)
Durchführung vorab von der Eigentümerversammlung näher bestimmter Bauvorhaben (BayObLG ZMR 2005, 640)
Entscheidung über die Zustimmung zu baulichen Veränderungen, Abnahme von Bauleistungen ( OLG Frankfurt NJW 1975, 2297)
Entscheidung über die Ermächtigung zur außergerichtlichen und gerichtlichen Durchsetzung von Ansprüchen ( OLG Zweibrücken DWE 1987, 138).

Auch wenn Befugnisse übertragen werden, muss die Eigentümerversammlung den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung berücksichtigen und darf nicht allgemein für die Zukunft abweichend von Gesetz und Gemeinschaftsordnung Befugnisse übertragen. Wichtig ist, dass möglichst immer nur bestimmte Einzelentscheidungen mit konkreten Vorgaben übertragen werden. Dadurch wird der Aufgabenbereich des Verwaltungsbeirats nicht insgesamt erweitert.

b. Beispiele unzulässiger Übertragungen:

Allgemein die Bestellung des Verwalters (OLG Köln NZM 2002, 1002).
Abberufung des Verwalters (BayObLGZ 1965, 41)
Entlastung des Verwalters (BayObLG WE 1988, 208)
Aufhebung oder Abänderung von Eigentümerbeschlüssen (BayObLG RPfl 1980, 23)

Allerdings ist die Verwalterbestellung erlaubt, wenn der Verwaltungsbeirat bei der Verwalterbestellung nur innerhalb vorgegebener Eckdaten entscheiden darf (OLG Düsseldorf ZMR 1998, 105; OLG Köln 16 Wx 115/11). Die pauschale Übertragung genügt nicht. Ungeachtet dessen kann der Verwaltungsbeirat auch von sich aus tätig werden, Angebote verschiedener Verwalter einholen, eine Vorauswahl treffen und die Beschlussfassung der Eigentümerversammlung vorbereiten (OLG Düsseldorf ZMR 2002, 214).

6. Haftung des Verwaltungsbeirats

a. Auftragsverhältnis

Der Verwaltungsbeirat steht im Verhältnis zu den Wohnungseigentümern in einem Auftragsverhältnis. Verletzt der Verwaltungsbeirat oder ein Verwaltungsbeiratsmitglied seine Aufgabe, haftet er für den entstehenden Schaden. Haftungsmaßstab ist die im Geschäftsverkehr übliche Sorgfalt. Eine besondere berufliche Qualifikation ist haftungsverschärfend (Steuerberater, Anwalt).

b. Vermögensschadenhaftpflichtversicherung

Es ist empfehlenswert, auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung abzuschließen. Dann ist die Übernahme der mit dem Amt verbundenen Verantwortung für die Beiräte zumutbar und für die Eigentümergemeinschaft kalkulierbar.

c. Haftungsbeschränkung

Um die Übernahme der Verantwortung kalkulierbar und zumutbar zu gestalten, sollte die Haftung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit in dem Beschluss beschränkt werden, mit dem der Beirat zu einer bestimmten Tätigkeit ermächtigt wird.

d. Entlastung

Empfehlenswert ist auch, im Übertragungsbeschluss dem Beirat einen Anspruch auf Entlastung zuzubilligen. Ein gesetzlicher Anspruch auf Entlastung besteht nämlich nicht. Wird über die Entlastung abgestimmt, ist der Beirat nicht stimmberechtigt (OLG Zweibrücken NZM 2002, 345).

Die Entlastung scheitert oder entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn der Verwaltungsbeirat bei der Prüfung der Jahresabrechnung auf die Kontrolle der Kontenbelege verzichtet (OLG Düsseldorf ZMR 1998, 104). Gleiches gilt, wenn versäumt wurde, die Kontostände zu Beginn und am Ende des Wirtschaftsjahres darzustellen (OLG Düsseldorf 3 Wx 261/04). Die Entlastung scheitert auch, wenn eine vom Beirat geprüfte Abrechnung fehlerhaft ist und korrigiert werden muss (BGH WuM 2010, 178).

Allgemein ist die Entlastung des Verwaltungsbeirats rechtswidrig und widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn Ansprüche gegen den Verwaltungsbeirat in Betracht kommen und kein ersichtlicher Grund besteht, auf diese Ansprüche zu verzichten.

Nach § 29 IV WEG ruft der Vorsitzende des Verwaltungsbeirates den Verwaltungsbeirat „nach Bedarf“ ein. Weitere Vorgaben macht das Gesetz nicht. In der Lebenspraxis ergeben sich daraus natürlich zwangsläufig Fragen.

Inhalt: Einberufung des Verwaltungsbeirats

1. Einberufung aus konkreten Anlässen

Da das Wohnungseigentumsrecht durch den Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung geprägt ist und die Beiratssitzung nach Bedarf einzuberufen ist, kommt es auf die Umstände im Einzelfall an.

Das Gesetz gibt zumindest indirekt einen Hinweis. Bevor die Wohnungseigentümerversammlung über den Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungen und Kostenanschläge beschließt, sollen diese vom Verwaltungsbeirat geprüft und mit einer Stellungnahme versehen werden (§ 29 III WEG). Mit dieser Vorprüfung soll die Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung vorbereitet und erleichtert werden, so dass sich nicht jeder einzelne Wohnungseigentümer mit der Prüfung dieser Unterlagen beschäftigen muss.

Zu diesem Zweck wird der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats die übrigen Verwaltungsbeiratsmitglieder zusammenrufen und eine entsprechende Stellungnahme verfassen.

Im Übrigen unterstützt der Verwaltungsbeirats den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben (§ 29 II WEG). Soweit also Bedarf besteht, den auch der Verwalter äußern kann, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats eine Sitzung einberufen.

2. Einberufung ist formfrei

Das Gesetz macht keinerlei Vorgaben, wie die Einberufung erfolgen soll. Über die Art und Weise, wie die Sitzungen abgehalten werden, entscheidet ausschließlich der Beirat selbst.

Im Idealfall erfolgt sie schriftlich unter Angabe von Zeit, Ort und einer Tagesordnung. Gleichermaßen kann die Versammlung auch durch telefonische Absprache oder durch ein zufälliges Zusammentreffen der Verwaltungsbeiratsmitglieder zufällig erfolgen.

Verfügen alle Beteiligte über einen Internetanschluss, kann man sich auch übe Skype besprechen.

3. Einberufungsmodalitäten in einer Geschäftsordnung festlegen

Unabhängig davon, kann in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung das Umfeld der Tätigkeit des Verwaltungsbeirates geregelt werden. Insbesondere kann eine Geschäftsordnung erstellt werden. In einer solchen Geschäftsordnung können die Modalitäten der Einberufung, der Wahl des Vorsitzenden und der Vertreter, der Zeitpunkt und die Häufigkeit der Versammlungen geregelt werden. Da das Gesetz insoweit keine zwingenden Vorgaben trifft, können solche Regelungen auch durch Mehrheitsentscheidung der Eigentümerversammlung beschlossen werden.

Beinhaltet die Teilungserklärung keine Regelung, kann sich der Verwaltungsbeirat auch selbst eine Geschäftsordnung geben (OLG Köln NZM 2000, 676: zur Wahl des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats; OLG München ZMR 2005, 981).

Insoweit bietet es sich an, sich in der Vorschrift des § 24 IV WEG (Form und Frist der Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung) zu orientieren. Danach sollte die Einberufung schriftlich und mit einer Vorlaufzeit von zwei Wochen erfolgen, es sei denn, die Dringlichkeit gebietet eine sofortige Zusammenkunft.

4. WEG-Verwalter und Wohnungseigentümer haben kein Einberufungsrecht

Klar ist, dass ausschließlich der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats und hilfsweise jedes andere Verwaltungsbeiratsmitglieder berechtigt ist, den Verwaltungsbeirat zu einer Sitzung zusammen zu rufen. Der WEG-Verwalter oder einzelne Wohnungseigentümer haben kein Einberufungsrecht.

Wollte man diesem Personenkreis ein Einberufungsrecht zugestehen, würde man die Tätigkeit und den Verantwortungsbereich des Verwaltungsbeirats beeinträchtigen. Der Verwaltungsbeirat wäre dann nur ein Hilfsorgan, das sich nach den Wünschen und Vorstellungen anderer Beteiligter richten müsste.

5. WEG-Verwalter und Wohnungseigentümer haben kein Teilnahmerecht

Auch haben weder Verwalter noch Wohnungseigentümer ein Teilnahmerecht an den Sitzungen des Verwaltungsbeirats. Die Bestellung eines Verwaltungsbeirats hat gerade den Zweck, Entscheidungen in einem kleineren überschaubaren Personenkreis vorzubereiten und die Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit der Verwaltungstätigkeit zu entlasten. Ein Organ wie der Verwaltungsbeirat funktioniert also nur, wenn es in eigener Verantwortung tätig und nicht von außen gesteuert wird.

Natürlich kann der Verwaltungsbeirat dem Verwalter oder einem einzelnen Wohnungseigentümer die Teilnahme an der Sitzung erlauben, ohne dass diese stimmberechtigt wären.

6. Einberufung bei Weigerung des Vorsitzenden

Weigert sich der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats, eine Versammlung des Verwaltungsbeirats einzuberufen oder ist dieser durch Krankheit unzumutbar lange verhindert, muss jedes andere Mitglied des Verwaltungsbeirats bei einer entsprechend Notwendigkeit der Einberufung zur Einberufung berechtigt sein (analoge Anwendung des § 24 III WEG).

Gegebenenfalls kann die Eigentümerversammlung das betreffende Verwaltungsbeiratsmitglied abberufen und neu wählen. Auf jeden Fall dürfte die Weigerung des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, eine Versammlung einzuberufen, einen Grund für eine ordentliche, wenn nicht gar außerordentliche Abberufung aus dem Amt darstellen.

Nach § 29 I Satz 2 WEG besteht der Verwaltungsbeirat unter anderem aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden. Die Notwendigkeit seiner Bestellung ergibt sich zudem aus den in …

24 III WEG (Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung bei Fehlen des Verwalters oder pflichtwidriger Weigerung des Verwalters zur Einberufung),
24 VI (Unterzeichnung der Niederschrift bei Eigentümerversammlungen)
29 IV WEG (Einberufung des Verwaltungsbeirats)

… bezeichneten Aufgaben. Außerdem kommt eine auftragsgemäße Aufgabenzuweisung durch die Eigentümerversammlung in Betracht.

Inhalt: Aufgaben des Beiratsvorsitzendes

1. Wahl des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats

2. Gesetzliche Aufgabenzuweisungen

2.1. Einberufung des Verwaltungsbeirats

2.2. Unterzeichnung der Niederschrift

2.3. Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung

a. Wann fehlt der Verwalter?

b. Wann verweigert ein Verwalter pflichtwidrig die Einberufung der Eigentümerversammlung?

2.4. Mitgestaltungsrecht bei der Tagesordnung

3. Vertragliche Aufgabenzuweisung

1. Wahl des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats

Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats kann von der Eigentümerversammlung bestimmt werden. Die Bestimmung kann sich nach einer ausdrücklichen Wahlentscheidung richten oder auf denjenigen Kandidaten abstellen, der die meisten Stimmen erhalten hat.

Die Eigentümerversammlung kann die Bestimmung des Vorsitzenden auch den Mitgliedern des Verwaltungsbeirats selbst überlassen.

Ein Rotationsprinzip, nach dem der Vorsitz in regelmäßigen Abständen unter den Mitgliedern des Verwaltungsbeirats wechselt, ist ebenfalls möglich. Der Zeitraum der Amtsübertragung muss dazu ausdrücklich geregelt sein. Auch dürfen die Teilungserklärung noch der Bestellungsbeschluss der Eigentümerversammlung entgegenstehende Bestimmungen enthalten.

2. Gesetzliche Aufgabenzuweisungen

2.1. Einberufung des Verwaltungsbeirats

Der Vorsitzende des Verwaltungsrates beruft nach Bedarf die Versammlungen des Verwaltungsbeirats ein (§ 29 IV WEG).

2.2. Unterzeichnung der Niederschrift

Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats unterzeichnet die Niederschrift über die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung (§ 24 VI S. 2 WEG). Mit seiner Unterschrift dokumentiert der Vorsitzende, dass die Niederschrift inhaltlich richtig ist. Seine Unterschrift ist allerdings keine Wirksamkeitsvoraussetzung für das Zustandekommen des Beschlusses (KG Berlin WE 1994, 46).

Wurde der Vorsitzende zugleich zum Versammlungsleiter bestimmt, hat er in dieser Funktion ebenfalls die Niederschrift zu unterzeichnen (§ 24 VI S. 2 WEG). Um eine bloße Förmelei zu vermeiden, sollte eine Unterschrift genügen.

2.3. Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung

Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats ist nach Maßgabe des § 24 III WEG berechtigt, eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen. Voraussetzung ist, dass ein Verwalter fehlt oder der Verwalter sich pflichtwidrig weigert, eine Wohnungseigentümerversammlung selbst einzuberufen.

Da die Einberufung von Eigentümerversammlungen grundsätzlich dem Verwalter zugewiesen ist, kommt das Einberufungsrecht des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats nur in Ausnahmefällen in Betracht. Hat der Vorsitzende einberufen, ohne dass ein Ausnahmefall vorliegt, sind die in der Versammlung gefassten Beschlüsse der Wohnungseigentümer nicht nichtig, sondern nur anfechtbar (OLG Stuttgart ZMR 1989, 468).

a. Wann fehlt der Verwalter?

Ein Verwalter „fehlt“, wenn er nicht bestellt wurde, seine Amtszeit abgelaufen ist, ohne dass ein neuer Verwalter bestellt wurde oder wenn der Verwalter abberufen wurde. Gleiches wird angenommen, wenn der Verwalter aus sachlichen Gründen sein Amt nicht ausüben kann (Beispiel: Interessenkonflikt: § 181 BGB verbietet, auf zwei Vertragsseiten gleichzeitig zu handeln, dauerhafte Erkrankung auf unabsehbare Zeit).

Hingegen fehlt der Verwalter nicht, wenn er lediglich urlaubsbedingt oder aus sonstigen sachlich begründeten Anlässen (Fortbildung, Kuraufenthalt) abwesend ist. Jedenfalls darf es sich nicht um eine nur vorübergehende Abwesenheit handeln.

b. Wann verweigert ein Verwalter pflichtwidrig die Einberufung der Eigentümerversammlung?

Der Verwalter verweigert die Einberufung der Eigentümerversammlung pflichtwidrig, wenn er entgegen der Regelung des Wohnungseigentumsgesetzes, der Gemeinschaftsordnung oder seines Verwaltervertrages handelt. Weigert er sich jedoch rechtmäßig, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirates nicht tätig werden.

Die Pflichtwidrigkeit ergibt sich zunächst aus der Pflicht zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung nach § 24 I und II WEG. So ist der Verwalter verpflichtet, einmal im Wirtschaftsjahr die Eigentümerversammlung einzuberufen. Außerdem ist er zur Einberufung dann verpflichtet, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer die Einberufung unter Angabe des Zwecks und der Gründe verlangen. Dabei steht dem Verwalter hinsichtlich des Zeitpunktes der Einberufung ein weitgehender Ermessensspielraum zu (BayObLG WE 1991, 131). Er darf allerdings den Sinn und Zweck der Versammlung nicht bewusst vereiteln.

Ferner ist der Verwalter zur Einberufung verpflichtet, wenn der Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung wegen objektiver Gründe die Einberufung erfordert. Dies kann dann der Fall sein, wenn die Eigentümerversammlung aus akutem Anlass Beschlüsse fassen muss (Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund, Risiko der Haftung wegen Missachtung von Verkehrssicherungspflichten, Neubestellung des Verwaltungsbeirats).

2.4. Mitgestaltungsrecht bei der Tagesordnung

Auch wird dem Vorsitzendem das Recht zugebilligt, die Aufnahme bestimmter Punkte in die Tagesordnung vom Verwalter zu verlangen (analoge Anwendung des § 24 III WEG; so OLG Düsseldorf NJW-RR 1986, 96). Voraussetzung ist, dass der Verwalter sich weigert, einen objektiv notwendigen Tagesordnungspunkt aufzunehmen oder das Minderheitenquorum (1/4 der Wohnungseigentümer) missachtet.

3. Vertragliche Aufgabenzuweisung

Da das Gesetz keinerlei Vorgaben macht, kann die Wohnungseigentümerversammlung dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirates auch bestimmte Aufgaben und Befugnisse zuweisen. Dafür genügt ein Mehrheitsbeschluss.

Beispiel: die Wohnungseigentümer kann beschließen, dass der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats Verfügungen des Verwalters über Gemeinschaftsgelder grundsätzlich ausdrücklich oder zumindest ab einer gewissen Größenordnung zustimmen muss. Nach § 27 IV S. 2 WEG kann die Verfügung über solche Gelder von der Zustimmung eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten abhängig gemacht werden.

Eine Aufgabenzuweisung kommt vornehmlich dann in Betracht, wenn es nicht sachgerecht wäre, wenn die gesamte Eigentümergemeinschaft aktiv werden müsste. Dies kann Fälle kurzfristig zu treffender Entscheidungen betreffen oder konkrete Anlässe (Bauabnahme des Handwerkers) oder wenn der Verwalter bei anstehenden Entscheidungen einen direkten Ansprechpartner haben soll.

Wer eine Aufgabe und vor allem ein Amt übernimmt, muss dafür einstehen, dass er seiner Verantwortung gerecht wird. Im Wohnungseigentumsrecht findet sich keine ausdrückliche Regelung zur Haftung des Verwaltungsbeirats gegenüber den Eigentümern.

Rechtsnatur der Amtsführung

Der Verwaltungsbeirat steht im Verhältnis zu den Wohnungseigentümern in einem Auftragsverhältnis, sofern er ehrenamtlich ohne Entgelt tätig wird (§ 662 BGB; OLG Schleswig ZMR 2005, 736).

Erhält der Verwaltungsrat für seine Tätigkeit ein Entgelt, liegt ein Geschäftsbesorgungsvertrag vor (§ 675 BGB). Entstehen dem Verwaltungsbeirat bei der Ausübung seines Amtes Aufwendungen (z.B. Kopiergeld, Fahrtkosten), die er den Umständen nach für erforderlich halten durfte, hat er gegenüber den Eigentümern einen Erstattungsanspruch (§ 670 BGB).

Haftungsmaßstab

Macht der Verwaltungsbeirat als Gremium oder ein einzelnes Verwaltungsbeiratsmitglied bei seiner Aufgabenerfüllung einen Fehler, haftet er für den entstehenden Schaden. Haftungsmaßstab ist die im Geschäftsverkehr übliche Sorgfalt. Dafür genügt bereits jede Art von Fahrlässigkeit, da im Auftragsrecht keine Beschränkung des Haftungsmaßstabs enthalten ist.

Eine besondere berufliche Qualifikation ist haftungsverschärfend, als in diesen Fällen von der im jeweiligen Beruf erforderlichen Sorgfalt auszugehen ist (Steuerberater, Anwalt).

Haftungsverschärfend ist insbesondere auch, wenn eine Vergütung bezahlt wird.

Ist die Haftung begründet, haften alle Mitglieder des Verwaltungsbeirats als Gesamtschuldner, so dass der eine für den anderen einzustehen und jeder einzeln in Anspruch genommen werden kann, (OLG Düsseldorf ZMR 1998, 105). So weit eine bestimmte Aufgabe einem einzelnen Mitglied des Verwaltungsbeirats delegiert wurde, beschränkt sich die Haftung auf diese Person. Auch in diesem Fall haften die anderen Beiratsmitglieder mit, wenn sie das beauftragte Beiratsmitglied nicht zumindest überwacht haben. Ihnen obliegt eine Überwachungspflicht, da sie sich andernfalls jeglicher Verantwortung aus dem Amt entziehen könnten.

Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Verwaltungsbeirat verjähren nach 3 Jahren (§ 195 BGB).

Haftungsrisiken des Beirats

§ 29 III WEG überträgt dem Verwaltungsbeirat die Aufgabe, den Wirtschaftsplan, die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, Rechnungslegungskosten und Kostenanschläge vor der Entscheidung durch die Wohnungseigentümerversammlung zu prüfen und mit einer Stellungnahme zu versehen. Die Prüfungen sind anhand von Mindestanforderungen (vgl. Kassenprüfung im Verein) vorzunehmen.

Die damit verbundene Tätigkeit erfordert eine gewisse Kompetenz. Wer diese Kompetenz nicht besitzt, sollte ein solches Amt möglichst nicht übernehmen oder zumindest einen kompetenten Berater einbeziehen. Alles andere ist schlicht fahrlässig (OLG Düsseldorf ZMR 1998, 107).

Ein besonderes Haftungsrisiko kann zusätzlich entstehen, wenn dem Verwaltungsbeirat über das Gesetz hinausgehend aufgrund der Teilungserklärung zusätzliche Kompetenzen übertragen werden. Wird der Verwaltungsbeirat beispielsweise beauftragt, den Einbau der neuen Heizungsanlage zu begleiten und die Bauabnahme zu übernehmen, drohen Schadensersatzansprüche, wenn er bei der Bauabnahme offensichtliche Fehler der Handwerksfirma übersieht.

Haftungsrisiken lassen sich eingrenzen, wenn der Verwaltungsbeirat eine anstehende Entscheidung der Eigentümerversammlung unterbreitet und deren Votum einholt. Sofern er zur Entscheidung berufen ist, sollte er sich aufgrund der den Eigentümern bekannten Umstände von der Haftung freizeichnen.

Ein Haftungsrisiko besteht auch im Außenverhältnis gegenüber dritten Personen, wenn der Verwaltungsbeirat die ihm erteilte Vollmacht überschreitet und eine Maßnahme veranlasst, zu der er nicht bevollmächtigt ist. In diesem Fall ist er dem Dritten gegenüber schadensersatzpflichtig, sofern die Eigentümergemeinschaft die rechtsgeschäftliche Maßnahme nicht genehmigt (§ 179 BGB).

Vermögensschadenhaftpflichtversicherung

Es ist empfehlenswert, auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung abzuschließen. Dann ist die Übernahme der mit dem Amt verbundenen Verantwortung für die Beiräte zumutbar und für die Eigentümergemeinschaft kalkulierbar. Die Versicherung entspricht auch ordnungsgemäßer Verwaltung, weil damit letztlich auch Schäden zu Lasten der Gemeinschaft vermieden werden (KG Berlin ZMR 2004, 780). Außerdem erleichtert es die Bereitschaft, das Amt überhaupt zu übernehmen.

Haftungsbeschränkung

Besteht eine unbeschränkte Haftung, wird nicht jeder Wohnungseigentümer bereit sein, sich in den Verwaltungsbeirat wählen zu lassen. Im Idealfall beinhaltet bereits die Teilungserklärung eine Haftungsbeschränkung.

Um die Übernahme der Verantwortung kalkulierbar und zumutbar zu gestalten, sollte die Haftung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit in dem Beschluss beschränkt werden, mit dem der Beirat zu einer bestimmten Tätigkeit ermächtigt wird.

Wichtig ist, dass die Haftungsbeschränkung per Mehrheitsbeschluss sich auf einen konkreten Verwaltungsbeirat bezieht. Die generelle Herabsetzung des Haftungsmaßstabs für alle künftigen Verwaltungsbeiräte kann nur im Rahmen einer Vereinbarung erfolgen, da ein schlichter Mehrheitsbeschluss von der gesetzlichen Regelung abweichen und damit ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen würde (OLG Frankfurt OLGZ 1988, 189).

Entlastung des Verwaltunsbeirats

Empfehlenswert ist auch, im Übertragungsbeschluss dem Beirat einen Anspruch auf Entlastung zuzubilligen. Ein gesetzlicher Anspruch auf Entlastung besteht nämlich nicht. Wird über die Entlastung abgestimmt, ist der Beirat nicht stimmberechtigt (OLG Zweibrücken NZM 2002, 345).

Soweit sich die Entlastung ohne ausdrückliche Einschränkung erteilt wird, bezieht sie sich auf die gesamte Tätigkeit des Verwaltungsrats. Dies gilt auch dann, wenn dem Verwaltungsbeirat über das Gesetz hinaus zusätzliche Kompetenzen übertragen wurden (Hinweis: beim WEG- Verwalter erfasst die Entlastung nur diejenige Tätigkeit, die ihren Niederschlag in der Jahresabrechnung gefunden hat).

Die Entlastung scheitert oder entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn

der Verwaltungsbeirat bei der Prüfung der Jahresabrechnung die Kontenbelege nicht ordnungsgemäß kontrolliert hat (OLG Düsseldorf ZMR 1998, 104).
wenn versäumt wurde, die Kontostände zu Beginn und am Ende des Wirtschaftsjahres darzustellen (OLG Düsseldorf 3 Wx 261/04)
wenn eine vom Beirat geprüfte Abrechnung fehlerhaft ist und korrigiert werden muss (BGH WuM 2010, 178).

Allgemein ist die Entlastung des Verwaltungsbeirats rechtswidrig und widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn erkennbar Ansprüche gegen den Verwaltungsbeirat in Betracht kommen und kein ersichtlicher Grund besteht, auf diese Ansprüche zu verzichten.

Der Verwaltungsbeirat wird mit der Mehrheit der Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung gewählt. In gleicher Weise wird er auch abberufen. Auch hier genügt die Stimmenmehrheit.

Inhalt: Abberufung des Verwaltungsbeirats

1. Ordentliche Abberufung

2. Außerordentliche, fristlose Abberufung aus wichtigem Grund

3. Anfechtung der Abberufung

a. Anfechtung der ordentlichen Abberufung

b. Anfechtung der außerordentlichen Abberufung

c. Anfechtung hat keine aufschiebende Wirkung

4. Weitere Gründe für den Verlust des Amtes als Verwaltungsbeirat

a. Amtsniederlegung

b. Verkauf des Wohnungseigentums

5. Restbeirat bleibt beschlussfähig

1. Ordentliche Abberufung

Für die Abberufung brauchen die Wohnungseigentümer keinen besonderen Grund (OLG Hamm ZMR 1999, 281). Es gibt auch keine Fristvorgaben. Das Gesetz beinhaltet keinerlei Leitlinien zur Abberufung. Mit der Beschlussfassung über die Abberufung verliert der Verwaltungsbeirat sein Amt (OLG Hamm ZMR 1997, 435). Derjenige, der abberufen wird, ist stimmberechtigt. Im Regelfall wird ein Verwaltungsbeirat ordentlich abberufen (Zeitmangel, Interessenlosigkeit, Verkauf des Wohnungseigentums) und ein neuer Beirat gewählt. In der Neuwahl ist gleichzeitig eine Abberufung eines alten Beirats zu sehen.

Die Abberufung selbst ist ein „organschaftlicher“ Akt. Davon ist die schuldrechtliche Beziehung zur Wohnungseigentümergemeinschaft zu unterscheiden. In der Regel ist in der Abberufung als Organ gleichzeitig ein Widerruf des vertraglichen Auftragsverhältnisses zu sehen.

Lediglich dann, wenn der Verwaltungsbeirat entgeltlich (Geschäftsbesorgungsvertrag) tätig ist, können ihm aus vertraglicher Sicht noch Ansprüche zustehen. Insoweit besteht wegen des potentiellen Interessenkonfliktrisikos zu seinen Lasten ein Stimmrechtsverbot (§ 25 V WEG).

2. Außerordentliche fristlose Abberufung aus wichtigem Grund

Wenn schon die ordentliche Abberufung ohne Grund jederzeit möglich ist, muss die außerordentliche, fristlose Abberufung aus wichtigem Grund erst recht möglich sein. Die Bestellung als Verwaltungsbeirat ist ein Vertrauensverhältnis. Ist das Vertrauen gestört, muss die jederzeitige Abberufung möglich sein. Beispiele: Beleidigung anderer Wohnungseigentümer, erwiesene Inkompetenz bei der Prüfung des Wirtschaftsplans, Entgegennahme von Bestechungsgeld bei der Bauabnahme)

Bei der außerordentlichen Abberufung ist der betroffene Wohnungseigentümer nicht stimmberechtigt (BayObLG WE 1987, 45). In diesem Fall ist der Interessenkonflikt zu groß.

Die fristlose, außerordentliche Abberufung muss in Bezug auf die Begründung mit einem wichtigen Grund dennoch eine Frist beachten. Schließlich erfolgt die Abberufung aus einem konkreten Anlass. Dieser Anlass stellt nur dann tatsächlich einen wichtigen Grund dar, wenn er innerhalb einer angemessenen Frist geltend gemacht und gerade deshalb die Abberufung beschlossen wird.

Allgemein dürfte von einer Frist von zwei Wochen ab Kenntnis des Kündigungsgrundes auszugehen sein (analog zu § 626 II BGB: Fristlose Kündigung eines Dienstverhältnisses aus wichtigem Grund). Wird die Frist nicht eingehalten, relativiert sich die Wichtigkeit des Abberufungsgrundes.

Wegen der Kenntnis des Kündigungsgrundes ist nicht auf den einzelnen Wohnungseigentümer, sondern auf die Kenntnis der Eigentümergemeinschaft abzustellen. Insoweit müsste unmittelbar eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen werden. Alternativ kommt die Beschlussfassung im Umlaufverfahren in Betracht, in dem allerdings nur allstimmig beschlossen werden kann.

3. Anfechtung der Abberufung

Die Abberufung erfolgt durch Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung. Deren Beschlüsse sind immer anfechtbar. Zuständiges Gericht für Streitigkeiten über Rechte und Pflichten des Verwaltungsbeirats ist das Gericht für Wohnungseigentumssachen (§ 43 I Nr. 1 WEG).

a. Anfechtung der ordentlichen Abberufung

Wird der Verwaltungsbeirat ordentlich abberufen, dürfte eine Anfechtung nur im Ausnahmefall erfolgreich sein. Schließlich bedarf es zur Abberufung keiner Gründe. Eine Anfechtung der ordentlichen Abberufung kommt in Betracht, wenn der Verwaltungsbeirat für einen gewissen Zeitraum bestellt war und vor Ablauf dieser Amtsdauer abberufen wird. In diesem Fall ist eine Abberufung nur fristlos aus wichtigem Grunde möglich (OLG Hamm ZMR 1997, 281). Ähnlich ist die Situation, wenn die Möglichkeit der Abberufung in der Teilungserklärung oder in der maßgeblichen Vereinbarung der Wohnungseigentümer auf Situationen mit wichtigem Grund eingeschränkt wurde.

b. Anfechtung der außerordentlichen Abberufung

Die Anfechtung der außerordentlichen Abberufung aus wichtigem Grund ist gleichfalls anfechtbar. Hier bestehen Erfolgsaussichten, wenn der wichtige Grund fehlt oder vom Gericht für nicht so gewichtig gehalten wird, als dass die Fortführung des Amtes für unzumutbar gehalten wird. Gleiches gilt, wenn die Zweiwochenfrist zur Abberufung nicht beachtet wurde.

c. Anfechtung hat keine aufschiebende Wirkung

Bis zur rechtskräftigen Ungültigkeitserklärung durch das Wohnungseigentumsgericht ist der Beschluss über die Abberufung wirksam (§ 23 IV Satz 2 WEG). Die Anfechtung des Abberufungsbeschlusses hat keine aufschiebende Wirkung (OLG Hamm ZMR 1997, 435). Der betreffende Verwaltungsbeirat darf nicht mehr an Sitzungen des Verwaltungsbeirats teilnehmen. Er hat kein Recht mehr, Eigentümerversammlung einzuberufen. Er ist verpflichtet, sämtliche in seinem Besitz befindliche Unterlagen an die Wohnungseigentümer herauszugeben (OLG Hamm ZMR 1997, 435).

Dem abberufenen Verwaltungsbeirat verbleibt in diesem Fall die Möglichkeit, sich im Wege einer gerichtlichen einstweiligen Verfügung gegen die Abberufung zu wehren.

Ist die Anfechtung erfolgreich, wird der abberufene Verwaltungsbeirat rückwirkend in sein Amt wieder eingesetzt. Die in diesem Zeitraum durch einen ersatzweise bestellten Verwaltungsbeirat gefassten Beschlüsse bleiben wirksam.

4. Weitere Gründe für den Verlust des Amtes als Verwaltungsbeirat

a. Amtsniederlegung

Jedes Mitglied des Verwaltungsbeirats kann jederzeit sein Amt niederlegen (KG Berlin ZMR 1997, 545). Adressat ist der WEG-Verwalter oder die Wohnungseigentümerversammlung.

Erfolgt die Amtsniederlegung zur „Unzeit“ (Zeitpunkt, zu dem die Wohnungseigentümer ein Tätigwerden des Verwaltungsbeirats erwarten durften, z.B. Prüfungspflicht des Wirtschaftsplans vor der Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft gemäß § 29 III WEG), können Schadensersatzansprüche begründet sein (z.B. Einberufung einer Zweitversammlung mit entsprechenden Reisekosten der teilnehmenden Eigentümer).

b. Verkauf des Wohnungseigentums

Verkauft der Verwaltungsbeirat sein Wohnungseigentum, scheidet er aus der Wohnungseigentümergemeinschaft aus. Da regelmäßig nur Wohnungseigentümer Beiratsmitglieder sein können, scheidet er zwangsläufig auch aus dem Verwaltungsbeirat aus (BayObLG ZMR 1993, 129).

Gleiches gilt beim Tod eines Verwaltungsbeirats.

5. Restbeirat bleibt beschlussfähig

Der übrige Verwaltungsbeirat bleibt auch nach dem Ausscheiden eines Mitglieds beschlussfähig (OLG Düsseldorf NJW-RR 1991, 595).

Im Idealfall bestellen die Wohnungseigentümer vor der Beschlussfassung einen Ersatzbeirat. Aus dem Gesichtspunkt der ordnungsgemäßen Verwaltung kann ein Wohnungseigentümer auch einen Rechtsanspruch zur Neuwahl geltend machen (OLG Düsseldorf NJW-RR 1991, 595).

Ob Heizkörper denn nun Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum sind, beantwortet der Bundesgerichtshofes wie folgt (Urteil v. 8.7.2011, Az.: V ZR 176/10 in NZM 2011, 750): … „Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate.“ … Diese vielfach zitierte BGH-Entscheidung wird oft völlig falsch interpretiert.

Inhalt: Zuordnung der Heizkörper zum Gemeinschafts- oder Sondereigentum

1. Konsequenzen aus dem BGH-Urteil

Heizkörper in der Wohnung sind dann Sondereigentum, sofern sie ausdrücklich in der Teilungserklärung als Sondereigentum zugewiesen sind und nicht im Gemeinschaftseigentum stehen. Um diesen einfachen Satz in seiner Konsequenz nachzuvollziehen und in einer Eigentümerversammlung zu vertreten, kommt es auf das grundsätzliche Verständnis dessen an, was das Gemeinschaftseigentum vom Sondereigentum abgrenzt. Bis zur Entscheidung des Bundesgerichtshofes war die Zuordnung der Heizkörper nämlich streitig. Die Entscheidung lässt sich auch nicht ohne weiteres pauschalieren. Die Umstände im Einzelfall können nämlich durchaus ein gegenteiliges Ergebnis begründen. Heizkörper können im Einzelfall auch Gemeinschaftseigentum sein!

2. Heizkörper sind nicht per se Sondereigentum!

Wenn also vielfach zu lesen ist, dass der BGH die Heizkörper dem Sondereigentum zuordnet, ist die Behauptung in dieser pauschalen Form schlicht falsch. Also: Es kommt auf die Situation an, insbesondere darauf, was in der Teilungserklärung steht! Findet sich in einer Teilungserklärung keine ausdrückliche Zuordnung der Heizkörper ins Sondereigentum, stehen sie regelmäßig im Gemeinschaftseigentum.

3. Die Teilungserklärung bestimmt die Zuordnung!

Die richtige Zuordnung der Heizungsanlage erweist sich in der Praxis deshalb als entscheidend, als die Wohnungseigentümergemeinschaft bei Gegenständen des Sondereigentums keine Beschlusskompetenz besitzt, um beispielsweise auch die im Sondereigentum stehenden Heizkörper in den einzelnen Wohnungen zu modernisieren. Die besondere Relevanz zeigt sich dann, wenn zum Beispiel die oft kritisierten Nachtstromspeicherheizungen ausgetauscht und eine zentrale Heizungsanlage installiert werden soll. Will sich ein Eigentümer partout nicht von dem Energiefresser trennen, kann ihn die Eigentümergemeinschaft nicht dazu zwingen und muss letztlich auf die Installierung der Heizungsanlage verzichten.

Im Fall, den der BGH zu entscheiden hatte, standen Heizkörper sowie Heizungs- und Thermostatventile nach der für diese Wohnanlage maßgeblichen Teilungserklärung im Sondereigentum der Wohnungseigentümer. Die Erneuerung der Heizkörper und Anschlussleitungen war danach Angelegenheit des einzelnen Wohnungseigentümers, nicht Aufgabe der Gemeinschaft. Der entsprechende Beschluss der Eigentümerversammlung, nämlich im Rahmen der Sanierung der Heizungsanlage auch die Heizkörper in den Wohnungen auszutauschen, wurde mangels Beschlusskompetenz für nichtig erklärt. Insoweit lässt sich aus der Entscheidung gerade nicht herauslesen, dass Heizkörper immer und ewig zum Sondereigentum gehören.

4. Rechtliche Grundlagen der Zuordnung von Heizkörpern

§ 1 V WEG bestimmt als gemeinschaftliches Eigentum das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder Eigentum eines Dritten stehen. Kraft Gesetzes besteht eine widerlegbare Vermutung zu Gunsten des Gemeinschaftseigentums.

Außerdem sind die baulichen Teile des Gebäudes, die für den Bestand der Immobilie erforderlich sind, zwingend Gemeinschaftseigentum. Zwingendes Gemeinschaftseigentum kann auch nicht durch Teilungserklärung oder Teilungsvertrag zu Sondereigentum umgewidmet werden.

Die zwingenden Bestandteile des Gemeinschaftseigentums sind auch dann nicht Gegenstand von Sondereigentum, wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden (z.B. Fenster, Wohnungstüren und Heizkörper). Umgekehrt ist es aber möglich, dass die Wohnungseigentümer solche Wohnungsbestandteile zum gemeinschaftlichen Eigentum erklären (§ 5 III WEG).

Der Begriff des Gemeinschaftseigentums lässt sich auch aus der Definition des Sondereigentums erfassen. Gemäß § 5 I WEG gehören zum Sondereigentum die dem einzelnen Wohnungseigentümer zugewiesenen Räume sowie deren Bestandteile, sofern diese durch den Wohnungseigentümer verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das Gemeinschaftseigentum oder das Sondereigentum anderer Wohnungseigentümer über das zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestalt des Gebäudes verändert wird.

Gerade in Bezug auf die Heizkörper in der Wohnung standen sich diese Aspekte gegensätzlich gegenüber.

Im Urteil stellte der BGH fest, dass die Wohnungseigentümer Heizkörper, Heizungsventile und Anschlussleitungen durchaus dem Sondereigentum zuordnen können. Allerdings muss die Zuordnung in der Teilungserklärung oder nachträglich durch ausdrückliche Vereinbarung aller Wohnungseigentümer erfolgen (BGH Urteil v. 8.7.2011, Az.: V ZR 176/10 in NZM 2011, 750; BGH NZM 2013, 272). Heizkörper, Heizungsventil und Anschlussleitungen seien im Gegensatz zur zentralen Heizungsanlage und den Steigleitungen weder für die Sicherheit noch den Bestand des Gebäudes erforderlich und damit sondereigentumsfähig. Auch haben die anderen Eigentümer nicht unbedingt ein Interesse an deren Nutzung.

Umgekehrt ist davon auszugehen, dass die Heizkörper zur Gemeinschaftseinrichtung gehören, wenn sie in der Teilungserklärung dem Gemeinschaftseinrichtung zugeordnet sind oder sich dort überhaupt keine Regelung befindet. In diesem Fall können sie nicht Gegenstand des Sondereigentums sein.

Die früher vertretene Auffassung, dass es sich bei der Heizungsanlage um ein „geschlossenes System“ handelt und somit alle Bauteile Gemeinschaftseigentum sind, wurde mit der BGH-Entscheidung aufgegeben. Ansatzpunkt für diese früher vertretene Auffassung war § 5 II WEG. Danach können Gebäudeteile, die für den Bestand erforderlich sind, nicht Gegenstand von Sondereigentum sein. Auch wurde argumentiert, dass die Dimensionierung einer Heizungsanlage es verbietet, wenn einzelne Heizkörper in der Wohnung verändert, abmontiert oder stillgelegt werden. Dann wird das gesamte Gleichgewicht der Heizungsanlage beeinträchtigt. Somit soll es nicht darauf ankommen, dass das Vorhandensein des einzelnen Heizkörpers zwingende Voraussetzung für das Funktionieren der gesamten Heizungsanlage ist. Auf die Möglichkeit eine Demontage einzelner Heizkörper käme es nicht an.

5. Sonderfall: Fußbodenheizungen

Fußbodenheizungen sind jedenfalls Gemeinschaftseigentum, da die Heizschlangen im Estrichboden verlegt sind und der Estrich immer und zwingend im Gemeinschaftseigentum steht (OLG Köln NZM 2003, 641; LG Bonn WE 2001, 47).

6. Sonderfall: Verbrauchserfassungsgeräte, Thermostatventile

Auch in Bezug auf die Geräte zur Verbrauchserfassung (Heizkostenverteiler) wird auf das Gemeinschaftseigentum abgestellt, da die Geräte zwingend erforderlich sind, um die durch die Heizkostenverordnung vorgeschriebene verbrauchsabhängige Abrechnung für alle Wohnung vornehmen zu können (BGH NZM 2011, 750; OLG Hamburg ZMR 1999, 502). Könnte ein Eigentümer damit beliebig verfahren (die Geräte umhängen, abhängen oder entfernen), würde er den Zweck der Aufhängung vereiteln.

Aus dem gleichen Grunde sind Thermostatventile ebenfalls Gemeinschaftseigentum (BGH NZM 2011, 750; OLG München ZMR 2009, 64). Sie sollen aber sondereigentumsfähig sein.

7. Heizungsanlage, Heizölvorrat sind Gemeinschaftseigentum

Unstrittig ist, dass Heizungsanlagen bis zur Abzweigung der Leitungen von den Hauptleitungen zu den Wohnungen zum Gemeinschaftseigentum gehören. Die Heizungsanlage sowie der Heizölvorrat sind wohl problemlos dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen (BGH NJW 1979, 2391).Sondereigentum kann an einer Heizungsanlage ausnahmsweise dann bestehen, wenn diese ausschließlich von einem Wohnungseigentümer betrieben wird.

WEG-Verwalter arbeiten nicht im rechtsfreien Raum. Wie im Vereinsrecht gibt es im Wohnungseigentumsrecht eine Art parlamentarische Kontrolle. Das Parlament ist in diesem Fall die Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Verwalter muss für seine Tätigkeit im abgelaufenen Wirtschaftsjahr „entlastet“ werden. Entlastung bedeutet, dass er seine Aufgaben ordnungsgemäß erfüllt hat und die Wohnungseigentümergemeinschaft keinen Anlass hatte, Beanstandungen zu erheben.

Die Entlastung hat für beide Parteien – Verwalter und Wohnungseigentümer – erhebliche Bedeutung. Die Entlastung dient der Rechtssicherheit und bildet die Grundlage für das Verwalterhandeln.

Inhalt: Entlastung des WEG-Verwalters

1. Sinn der Entlastung

2. Musterformulierung

a. eines Entlastungsantrags

b. eines Entlastungsbeschlusses

3. Ablauf der Entlastung

4. Stimmberechtigung

5. Rechtsanspruch auf Entlastung?

6. Rechtlicher Hintergrund der Entlastung

7. Reichweite eines Entlastungsbeschlusses

8. Haftung für Fehlverhalten

9. Entlastung in Zusammenhang mit der Jahresabrechnung

10. Entlastung unter Vorbehalt oder unter Beschränkung

11. Auf wessen Kenntnisstand kommt es an?

12. Fazit

1. Sinn der Entlastung

Die Entlastung des WEG-Verwalters muss in einer Wohnungseigentümerversammlung formell beschlossen werden. Dazu muss bereits in der Tagesordnung zur Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung darauf hingewiesen werden, dass über die Entlastung des Verwalters beschlossen werden soll. Die Entlastung erfordert die ausdrückliche Beschlussfassung der Wohnungseigentümer.

Mit der Beschlussfassung über die Entlastung bestätigt die Wohnungseigentümergemeinschaft, dass der Verwalter ordentlich gearbeitet hat und ihm zugleich für das künftige Wirtschaftsjahr das Vertrauen ausgesprochen wird.

2. Musterformulierung

a. eines Entlastungsantrags:

… Tagesordnungspunkt x: Beschlussfassung: „Entlastung des Verwalters für das Abrechnungsjahr 2013“ …

b. eines Entlastungsbeschlusses:

… Dem Verwalter wird für das Abrechnungsjahr 2013 (ergänzend: insgesamt; in Bezug auf die Jahresabrechnung 2013; sonstiger Vorbehalt, Einschränkung) Entlastung erteilt.“ …

3. Ablauf der Entlastung

Die Beschlussfassung verläuft so, wie jede andere Beschlussfassung auch. Die Eigentümer entscheiden gemäß § 25 WEG durch Mehrheitsbeschluss. Jeder Eigentümer hat eine Stimme. Die Versammlung ist beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten.

4. Stimmberechtigung

Der Verwalter ist selbst nicht abstimmungsberechtigt (Interessenkonflikt). Auch dann nicht, wenn er zugleich als Eigentümer beteiligt ist (BayObLG NJW-RR 1987, 596). Gleiches gilt, wenn er als Bevollmächtigter eines anderen Wohnungseigentümers handelt (OLG Köln 2007, 716). Auch dann besteht das Risiko, dass er nicht die Interessen dieses Eigentümers, sondern die eigenen Interessen als Verwalter vorrangig beurteilt.

Auch ein Dritter darf nicht abstimmen, wenn er mit dem Verwalter wirtschaftlich so eng verflochten ist, dass beide als Einheit einzusehen sind (LG Frankfurt NJW-RR 1988, 596). Dazu genügt es nicht, wenn ein Eigentümer bei ihm angestellt oder Hilfskraft des Verwalters ist (LG Frankfurt NJW-RR 1988, 596).

Eine Ausnahme soll dann gelten, wenn er einen anderen Wohnungseigentümer bevollmächtigt, ohne ihm konkret Weisungen zum Stimmverhalten vorzugeben und der Bevollmächtigte eigenverantwortlich entscheiden kann (OLG Zweibrücken NZM 1998, 671).

Wurde der Verwalter entlastet, kann die Entlastung nicht durch einen Zweitbeschluss widerrufen werden. Wurde ein Wohnungseigentümer getäuscht, kann er den Beschluss mit der Anfechtungsklage in Monatsfrist anfechten. Voraussetzung ist, dass seine Stimme entscheidungserheblich war.

5. Rechtsanspruch auf Entlastung?

Der Verwalter selbst hat keinen unmittelbaren rechtlichen Anspruch auf Entlastung (OLG Düsseldorf NJW-RR 1997, 525). Deshalb kann der Verwalter bei der Verweigerung der Entlastung sein Amt auch nicht aus wichtigem Grund niederlegen.

Allerdings kann der Verwalter Feststellungsklage erheben und feststellen lassen, dass gegen ihn keine Ansprüche bestehen. Da eine Feststellungsklage immer ein „Feststellungsinteresse“ (soll willkürliche Klagen vermeiden) erfordert, ist eine begründete Kritik zumindest eines einzelnen Wohnungseigentümers Voraussetzung für die Feststellungsklage (OLG Düsseldorf NJW-RR 1997, 525).

Der Anspruch auf Entlastung kann sich allerdings aufgrund einer ausdrücklichen Bestimmung in der Teilungserklärung oder aus dem Verwaltervertrag ergeben.

6. Rechtlicher Hintergrund der Entlastung

Wird der Verwalter entlastet, beinhaltet der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft ein „negatives Schuldanerkenntnis“ (§ 397 II BGB). In der Konsequenz führt die Entlastung dazu, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Verwalter allgemein keine Ansprüche mehr wegen einer nicht ordnungsgemäßen Verwaltung erheben kann (OLG München ZMR 2007, 1095).

Wird dem Verwalter wegen eines Fehlverhaltens dennoch Entlastung erteilt, kann dieser Umstand nicht mehr als wichtiger Grund für eine Abberufung geltend gemacht werden.

Die Gemeinschaft kann auch keine Auskunft über Geschäfte verlangen, auf die sich die Entlastung bezieht (OLG Düsseldorf NJW-RR 2001, 95). Ungeachtet dessen verbleibt jedem Wohnungseigentümer das Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen.

In der Rechtsprechung wird bei der Bewertung des Verwalterhandelns nicht danach unterschieden, ob es sich um einen „Hobbyverwalter“ oder einen professionellen Verwalter handelt (AG Saarbrücken ZMR 2008, 927). Die Anforderungen an die Amtsführung sind im Wesentlichen die gleichen.

7. Reichweite eines Entlastungsbeschlusses

Der Verwalter kann für seine Verwaltungstätigkeit insgesamt entlastet werden. Voraussetzung ist, dass die Beschlussfassung inhaltlich klar gefasst wird („ Der Verwalter wird für seine gesamte Tätigkeit Entlastung erteilt“).

Ist der Wortlaut unklar formuliert, kommt es auf den Zusammenhang an, so dass die Reichweite der Entlastung durch Auslegung festzustellen ist.

Ein Entlastungsbeschlusses erfasst auch Individualansprüche eines Wohnungseigentümers, sofern sie auf einem Fehler bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums beruhen (Beispiel: Anwendung eines falschen Verteilungsschlüssels). Insoweit ist die Eigentümerversammlung auch hinsichtlich individueller Schadensersatzansprüche eines einzelnen Wohnungseigentümers entscheidungskompetent. Diese Beschlusskompetenz findet zwar im Gesetz keine Grundlage, ist aber höchstrichterlich abgesegnet (BGH NJW 2003, 3127).

8. Haftung für Fehlverhalten

Im Normalfall hält sich der Verwalter an die Vereinbarungen im Verwaltervertrag. Ist er beispielsweise nur berechtigt, vertragliche Verpflichtungen bis zur Größenordnung von 5.000 € einzugehen, haftet er, wenn er beispielsweise eine Handwerkerfirma mit einem Auftragsvolumen von 10.000 € beauftragt und der Gemeinschaft dadurch ein Schaden entsteht. Gleiches gilt, wenn er für erkennbar mangelhafte Werkleistungen vorbehaltslos Zahlungen leistet, Mängel nicht beanstandet und dadurch Gewährleistungsansprüche gegen den Handwerker ausgeschlossen sind. Eine Entlastung kann somit nicht gewährt werden.

Eine Entlastung scheitert auch bei Ansprüchen aufgrund eines strafbaren Verhaltens des Verwalters (OLG Celle NJW-RR 1991, 981: Fälschung von Belegen). Eine strafgerichtliche Verurteilung ist nicht notwendig. Die Schuldfrage kann insoweit zivilrechtlich im Haftungsprozess geklärt werden (OLG Celle NJW-RR 1991, 980). Aber auch diese Ansprüche sind ausgeschlossen, soweit sie den Wohnungseigentümern bekannt waren oder bei sorgfältiger Prüfung hätten bekannt sein müssen (BGH NJW 2003, 3124).

War zum Zeitpunkt der Beschlussfassung erkennbar, dass Ansprüche gegen den Verwalter in Betracht kommen, wiederspricht es dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Eigentümerversammlung dennoch die Entlastung beschließt (BGH NZM 2003, 951).

9. Entlastung in Zusammenhang mit der Jahresabrechnung

Die Entlastung erfolgt regelmäßig in Zusammenhang mit der Genehmigung der Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr. Die Jahresabrechnung dokumentiert, wie der Verwalter gearbeitet hat. Ergeben sich aus der Jahresabrechnung keine Beanstandungen, ist davon auszugehen, dass die Tätigkeit des Verwalters ordnungsgemäß verlaufen ist.

Wird der Verwalter im Zusammenhang mit der Jahresabrechnung entlastet, hat die Wohnungseigentümergemeinschaft keine Möglichkeit mehr, inhaltliche Aspekte der Jahresabrechnung zu beanstanden. Sie kann eventuelle Mängel auch nicht mehr zum Gegenstand einer Abberufung machen.

Andere Beanstandungen (z.B. nicht nachvollziehbarer Verzicht auf Mängelrüge gegenüber Bauunternehmer) finden hingegen in der Jahresrechnung nicht ihren Niederschlag, so dass insoweit die Entlastung sich nicht auf solche Umstände beziehen kann. Solche Umstände werden im Rahmen der Entlastung zusammen mit der Jahresabrechnung nicht erfasst.

Eine Ausnahme kann sich auch dann ergeben, wenn die Jahresabrechnung unerkannte, inhaltliche Fehler aufweist. Dann widerspricht die Beschlussfassung gleichfalls ordnungsgemäßer Verwaltung (BGH NZM 2003, 951).

In diesem Fall muss ein Wohnungseigentümer die Beschlussfassung jedoch anfechten und durch eine Anfechtungsklage zu Fall bringen. Wird nicht angefochten, werden der Beschluss und damit die Entlastung des Verwalters bestandskräftig. Dann ist kein Eigentümer mehr berechtigt, vom Verwalter eine Neuberechnung oder Korrektur der Jahresabrechnung einzufordern.

Ansonsten beschränkt sich die Entlastung auf Umstände, die in der Abrechnung ihren Niederschlag gefunden haben. Ergeben sich im Nachhinein Umstände, die in der Abrechnung nicht berücksichtigt waren, kann der Verwalter bei fehlerhaftem Verwalterhandeln nach wie vor in Anspruch genommen werden. Der Verwalter wird also nur insoweit entlastet, als sein Handeln bei der Beschlussfassung bekannt oder bei zumutbarer Sorgfalt erkennbar gewesen wäre.

10. Entlastung unter Vorbehalt oder unter Beschränkung

Ist die Jahresabrechnung rechnerisch einwandfrei, enthält sie aber unrechtmäßig getätigte Ausgaben, die als solche nicht erkennbar sind, bleibt dem Verwalter die Entlastung verwehrt (OLG München ZMR 2007, 989). Insoweit kann es im Zweifelsfall angebracht sein, in der Beschlussfassung über die Entlastung einen entsprechenden Vorbehalt einzufügen. Gleichfalls kann die Entlastung auf bestimmte Tätigkeiten beschränkt werden (LG Berlin ZMR 2009, 393).

11. Auf wessen Kenntnisstand kommt es an?

Der Verwalter wird insoweit entlastet, als ein potenzielles Haftungsrisiko den Wohnungseigentümer bekannt war. Die Kenntnis des Verwaltungsbeirates wird der Gemeinschaft zugerechnet (OLG Düsseldorf NJW-RR 2001 950).

Maßgebend ist der Kenntnisstand aller Wohnungseigentümer (BayObLG NZM 2003, 31). Kennt nur ein einzelner Wohnungseigentümer einen Haftungstatbestand, wird dessen Kenntnis nicht der Gemeinschaft zugerechnet (BayObLG NZM 2001, 389). Sie kann den Verwalter weiterhin beanspruchen.

Kenntnis besteht auch insoweit, als die Gemeinschaft bei sorgfältiger Prüfung einen Haftungstatbestand hätte erkennen können oder erkennen müssen (BayObLG ZMR 2001, 208; KG Berlin ZMR 2008, 70).

12. Fazit

Die Zusammenarbeit von WEG-Verwaltung und Eigentümergemeinschaft ist und sollte von gegenseitigem Vertrauen geprägt sein. Ist dies nicht der Fall, sind Konflikte oft vorprogrammiert. Im Idealfall kommunizieren beide Seiten regelmäßig und konstruktiv miteinander. Im gegenseitigen Gespräch lassen sich Probleme oft bereinigen.

Jeder Eigentümer muss berücksichtigen, dass die Verwaltertätigkeit eine teils rechtlich und sachlich höchst komplexe Aufgabe ist und gewisse Fehler in der Natur der Sache liegen. Werden Fehler festgestellt, sollte dem Verwalter Gelegenheit zur Nachbesserung gegeben werden. Wer sofort mit rechtlichen Konsequenzen droht, wird oft den eigenen Interessen nicht gerecht.

Soll ein Verwaltungsbeirat gewählt werden, ist möglichst im Vorfeld der Eigentümerversammlung abzuklären, wer überhaupt als Kandidat in Frage kommt. Nach § 29 I 2 WEG besteht der Verwaltungsbeirat aus einem Wohnungseigentümer als Vorsitzenden und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern. Die Gesetzesvorschrift besitzt keinen zwingenden Charakter. Sie ist dispositiv. Daher können durch Vereinbarung in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung Abweichungen zugelassen werden. Ein schlichter Mehrheitsbeschluss in der Wohnungseigentümerversammlung kann hingegen keine Ausnahme begründen.

Inhalt: Wer kann als Verwaltungsbeirat gewählt werden?

1. Welche Personen können in den Verwaltungsbeirat gewählt werden?

a. Wohnungseigentümer, Bevollmächtigte, Treuhänder

b. Vertreter von Personengesellschaften und juristischen Personen

c. Nicht der WEG-Verwalter

d. (Weitere) Nicht wählbare Personen

e. Ausschlusstatbestand: Interessenkonflikt

2. Zahl der Mitglieder des Verwaltungsbeirats

3. Ankündigung der Wahl in der Tagesordnung zur Eigentümerversammlung

4. Ablauf der Wahl der Mitglieder des Verwaltungsbeirats

5. Bestellung von Nichteigentümern in den Verwaltungsbeirat

6. Amtszeit des Verwaltungsbeirat

1. Welche Personen können in den Verwaltungsbeirat gewählt werden?

a. Wohnungseigentümer, Bevollmächtigte, Treuhänder

Nach dem Gesetz dürfen in den Verwaltungsbeirat nur Wohnungseigentümer und die ihnen gleichstehenden Teileigentümer gewählt werden. Dazu kommt es auf die formale Eigentümerstellung an.

Wohnungseigentümer mit Stimmrechtsausschluss sind wählbar, da sich der Stimmrechtsausschluss auf die Stimmenabgabe in der Wohnungseigentümerversammlung bezieht.

Ein Treuhänder oder Bevollmächtigter, der die Rechte eines Wohnungseigentümers treuhänderisch wahrnimmt, ist wählbar, da er dessen Eigentümerfunktion ausübt.

Bei den Erben einer Erbengemeinschaft dürfte deren beauftragter Vertreter wählbar sein. Es macht keinen Sinn, die Erbengemeinschaft als Einheit zu sehen und alle Erben zu wählen.

Der Käufer von Wohneigentum besitzt, solange die Eigentumsumschreibung im Grundbuch noch nicht erfolgt ist, keine formale Eigentümerstellung. Allerdings kann er vom Verkäufer ermächtigt werden, an der Wohnungseigentümerversammlung teilzunehmen und sich insoweit in den Verwaltungsbeirat wählen lassen. Bis zur Eigentumsumschreibung vertritt er allerdings den Verkäufer.

b. Vertreter von Personengesellschaften und juristischen Personen

Ist eine Personengesellschaft Wohnungseigentümer, können ihre persönlich haftenden Gesellschafter in den Verwaltungsbeirat gewählt werden (OLG Frankfurt WE 1986, 141).

Eine juristische Person (GmbH, AG, Verein) wird durch ihren gesetzlichen Vertreter im Verwaltungsbeirat vertreten. Bei der Wahl ist darauf abzustellen, dass die juristische Person immer durch ihren gesetzlichen Vertreter, nicht aber in der Person eines bestimmten Geschäftsführers vertreten wird. Wechselt der Geschäftsführer, muss sein Rechtsnachfolger dessen Funktion übernehmen können.

c. Nicht der WEG-Verwalter

Der WEG- Verwalter kann hingegen nicht in den Verwaltungsbeirat gewählt werden, auch dann nicht, wenn er selbst Wohnungseigentümer ist. Da der Verwaltungsbeirat gegenüber dem Verwalter eine Kontrollfunktion ausübt (z. B. Prüfung Wirtschaftsplan nach § 29 III WEG), würde sich der Verwalter in diesem Fall selbst kontrollieren. Wird der Verwalter dennoch bestellt, ist die Bestellung nichtig (OLG Zweibrücken OLGZ 1983, 439).

d. (Weitere) Nicht wählbare Personen

Zwangsverwalter, Insolvenzverwalter oder Testamentsvollstrecker besitzen keine Eigentümerstellung, da sie nur die sich aus dem Eigentum ergebenden Rechte eines Wohnungseigentümers verwalten.

Auch der Dauerwohnberechtigte und der Nießbraucher besitzen keine Eigentümerstellung.

Gleiches gilt für Grundschuld- und Hypothekengläubiger, Mieter oder Pächter.

e. Ausschlusstatbestand: Interessenkonflikt

Im Übrigen ist die Wahl eines Wohnungseigentümers anfechtbar, wenn schwerwiegende Gründe gegen seine Person sprechen und zu befürchten ist, dass er sich in einem Interessenkonflikt befindet und sein Amt zum Nachteil der Wohnungseigentümergemeinschaft missbrauchen wird (OLG Köln NZM 1999, 1156).

2. Zahl der Mitglieder des Verwaltungsbeirats

Nach dem Gesetz besteht der Verwaltungsbeirat aus drei Mitgliedern.

Werden mehr als drei Personen mehrheitlich gewählt, ist der Beschluss zwar gesetzeswidrig, dennoch aber lediglich anfechtbar, sofern damit keine allgemeinverbindliche Entscheidung für die Zukunft verbunden ist (BGH ZMR 2010, 545; BGH ZMR 2000, 776). Ein Beschluss (der eben keine Vereinbarung im Sinne des WEG-Rechts ist), der die Zahl von mehr als drei Mitgliedern allgemeinverbindlich für alle Zukunft festschreibt, wäre nichtig (OLG Düsseldorf NJW-RR 1991, 595).

Da das Gesetz dispositiv ist, kann es durch Vorgabe in der Gemeinschaftsordnung oder durch Vereinbarung abgeändert werden, so dass der Verwaltungsbeirat in diesem Fall auch aus nur zwei oder mehr als drei Personen bestehen kann.

3. Ankündigung der Wahl in der Tagesordnung zur Eigentümerversammlung

Die Tagesordnung zur Eigentümerversammlung sollte die Wahl zum Verwaltungsbeirat möglichst konkret darstellen. Die Bezeichnung „Neuwahl eines Verwaltungsbeiratsmitglieds“ ist unzureichend, wenn unklar bleibt, welches Beiratsmitglied neu zu bestellen ist oder zu ersetzen ist. Es ist klarzustellen, welches Mitglied gewählt werden soll. Bei Unklarheit droht Anfechtung.

4. Ablauf der Wahl der Mitglieder des Verwaltungsbeirats

Die Mitglieder werden aus dem Kreis der Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss gewählt. Es genügt die einfache Mehrheit.

Die Teilungserklärung kann Einschränkungen beinhalten. So kann die Vorgabe bestehen, dass in einer Mehrhausanlage jedes Haus oder in anderen Anlagen bestimmte Interessengruppen vertreten sein müssen (OLG Köln ZMR 2000, 638 zur Mitgliedschaft eines Vertreters des Studentenwerks im Verwaltungsbeirat).

Jeder Wohnungseigentümer, der sich zur Wahl stellt, ist stimmberechtigt (BayObLG WE 1991, 227).

Die Eigentümerversammlung kann sämtliche Mitglieder des Verwaltungsbeirats in einer Blockwahl wählen, zumindest dann, wenn in der Eigentümerversammlung keine Einwände erhoben werden (OLG Hamburg ZMR 2005, 396).

Die Beschlussfassung wird letztendlich wirksam, wenn der Versammlungsleiter das Ergebnis der Abstimmung verkündet. Wird die Wahl angefochten, verliert der betroffene Verwaltungsbeirat sein Amt. Dann ist der Wahlvorschlag mit der nächst höheren Stimmenzahl gewählt. Die Anfechtung führt dazu, dass die Bestellung des zunächst gewählten Kandidaten rückwirkend unwirksam ist. Soweit der Verwaltungsbeirat bereits Entscheidung getroffen hat, bleiben diese dennoch rechtswirksam. Dies soll auch dann gelten, wenn die Anfechtung den gesamten Verwaltungsbeirat betrifft.

Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats kann in der Wohnungseigentümerversammlung bestimmt werden. Es kann aber auch den Mitgliedern des Beirats überlassen werden, ihren Vorsitzenden zu bestimmen.

Sitzungen des Verwaltungsbeirates werden vom Vorsitzenden nach Bedarf einberufen (§ 29 IV WEG).

5. Bestellung von Nichteigentümern in den Verwaltungsbeirat

Nach dem Gesetz können nur Wohnungseigentümer in den Verwaltungsbeirat gewählt werden. Die in der Praxis nicht unübliche Bestellung von Nichteigentümern wird oft mit deren besonderer Kompetenz im betriebswirtschaftlichen, bautechnischen oder rechtlichen Belangen begründet.

Werden Nichteigentümer gewählt, ist deren Bestellung nur anfechtbar (BayObLG ZMR 2003, 760; OLG Düsseldorf WE 1995, 279). Erfolgt keine Anfechtung, ist der Beschluss wirksam. Er ist nicht nichtig (BGH ZMR 2010, 545).

Das eigentliche Problem ist praktischer Natur. Da Wohnungseigentümerversammlungen nicht öffentlich sind und damit der Nichteigentümer kein Anwesenheitsrecht hat und auch seine Wahl in den Verwaltungsbeirat kein Anwesenheitsrecht begründet, ist seine Teilnahme anfechtbar. Sie ist insbesondere auch dann anfechtbar, wenn die Eigentümerversammlung mehrheitlich die Anwesenheit des Nichteigentümers erlaubt. Lehnt die Mehrheit seine Anwesenheit ab, kann er sein Amt wiederum nicht wahrnehmen.

Auch kann der Nichteigentümer als Verwaltungsbeirat das Protokoll nicht unterschreiben, wenn er an der Versammlung nicht teilgenommen hat. Nach § 24 VI WEG muss der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder dessen Stellvertreter das Versammlungsprotokoll unterschreiben.

6. Amtszeit des Verwaltungsbeirat

Das Gesetz sieht keine Höchstdauer der Bestellung vor (OLG Köln ZMR 2000, 638). Um Unklarheiten zu vermeiden, sollten im Idealfall die Teilungserklärung oder der Bestellungsbeschluss die Amtszeit definieren. Wird keine Amtszeit bestimmt, ist der Verwaltungsbeirat auf unbestimmte Zeit bestellt (OLG Köln ZMR 2000, 638). Fällt ein Mitglied aus, kann und sollte die Eigentümerversammlung eine Ersatzperson wählen. Wird kein Ersatz gewählt, besteht das Risiko, dass Entscheidungen eines eigentlich dreigliedrigen Verwaltungsbeirats unwirksam sind, wenn nur zwei Mitglieder entscheiden.

Eine etwaige Amtszeit sollte nicht mit der Amtszeit des WEG-Verwalters übereinstimmen. Scheidet der Verwalter aus dem Amt, sollte der Verwaltungsbeirat handlungsfähig bleiben. Im Notfall kann er die Wohnungseigentümerversammlung zur Neubestellung von Verwalter und Verwaltungsbeirat einberufen.

Die Anlage und Führung und Grundbüchern dient der Rechtssicherheit. Wie wichtig dieser Aspekt ist, hat sich während der Finanzkrise in Griechenland gezeigt. Nur amtlich geführte Grundbücher gewährleisten, dass eine Person als Eigentümer eines Grundstücks identifizierbar ist und Rechte und Pflichten am Grundeigentum klar nachzuvollziehen sind.

Die Grundbücher werden von den Amtsgerichten geführt. Jedes Grundstück erhält im Grundbuch ein eigenes Grundbuchblatt. Um die Bedeutung von Grundbuch und Wohnungsgrundbuch im Wohnungseigentum nachzuvollziehen, sind Kenntnisse über den grundsätzlichen Aufbau des Grundstücksgrundbuchs erforderlich.

Inhalt: Bedeutung der Grundbücher im Wohnungseigentum

1. Aufbau des Grundstücksgrundbuchs (allgemein)

2. Wer hat Recht auf Grundbucheinsicht?

3. Aufbau des Grundstücksgrundbuchs im Detail

I. Aufschrift

II. Bestandsverzeichnis

III. Abteilungen I – III

4. Besonderheiten des Wohnungsgrundbuchs

a. Kein Kauf ohne Grundbucheinsicht

b. Inhalte des Wohnungsgrundbuchs

5. Schließung der Wohnungsgrundbücher

1. Aufbau des Grundstücksgrundbuchs (allgemein)

Die Grundbücher bestehen aus

der Aufschrift
Bestandsverzeichnis
Abteilung I bis III

Das für Wohnungseigentum maßgebliche Recht findet sich allgemein in der Grundbuchordnung und speziell für das Wohnungseigentum in § 7 WEG (Grundbuchvorschriften). Ferner gibt es die Wohnungsgrundbuchverfügung (Langtitel: Verordnung über die Anlegung und Führung der Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher in der Fassung vom 24.1.1995, zuletzt geändert durch Gesetz zur Einführung eines Datenbankgrundbuchs vom 1.10.2013).

2. Wer hat Recht auf Grundbucheinsicht?

Die Grundbucheinsicht ist jedem gestattet, erfordert ein rechtliches Interesse (§ 12 GBO). Der Interessent muss ein verständiges und durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse verfolgen. Neugier genügt nicht. Hierzu gibt es eine Vielzahl richterlicher Entscheidungen.

3. Aufbau des Grundstücksgrundbuchs im Detail

I. Die Aufschrift beinhaltet:

Amtsgericht
Laufende Nummer 1 ff
Grundbuchbezirk (Gemarkung)
Nummer von …
Grundbuchband (entfällt beim elektronischen Grundbuch)
Grundbuchblatt

II. Das Bestandsverzeichnis beinhaltet:

Lage,
Flurstück,
Wirtschaftsart des Grundstücks,
Größe

III. Die Abteilungen I bis III

Abteilung I: Angaben des Eigentümers. Bei mehreren Eigentümern sind die Beteiligungsverhältnisse angegeben. Bei einer GbR sind auch die Gesellschafter einzutragen.

Abteilung II: Belastungen, insbesondere:

Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB)
Vorkaufsrecht (§ 1094 BGB)
Erbbaurecht nach ErbbauRVO
Grunddienstbarkeiten (§§ 1018 ff BGB)
Reallasten (§§ 1105 ff BGB)
Wohnrecht, Leibgeding, Altenteil
Bodenschutzvermerk (öffentliche Last, wenn Behörde zur Sicherung/Sanierung Aufwendungen erbracht hat, für diese Werterhöhung hat sie uU Anspruch auf Ausgleichszahlung)
Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsvermerk (§§ 19, 146 ZVG)

Abteilung III: Grundpfandrechte, nämlich

Hypothek (§§ 1113 ff BGB)
Grundschuld (§§ 1191 ff BGB)
Rentenschuld (§§ 1199 ff BGB)

Im Grundbuch können nur die vom Gesetz bestimmten dinglichen Rechte an Immobilien eingetragen werden („Typenzwang“). Die Eintragung sonstiger Recht ist nichtig. Eingetragen wird auch nicht das dem Recht zugrunde liegende Rechtsgeschäft, sondern jeweils nur das Ergebnis dieses Rechtsgeschäft, beispielsweise die durch das Rechtsgeschäft begründete Hypothek oder Auflassungsvormerkung.

4. Besonderheiten des Wohnungsgrundbuchs

a. Kein Kauf ohne Grundbucheinsicht

Das Wohnungsgrundbuch hat im Wohnungseigentumsrecht eine besondere Bedeutung. Jeder Kaufinteressent von Wohnungseigentum oder Teileigentum sollte vor Erwerb das Wohnungsgrundbuch eingesehen oder vom Verkäufer alle maßgeblichen Unterlagen verlangt haben. Nur dann kann er sicher sein, dass er risikofrei Wohnungs-oder Teileigentum erwirbt. Alle für das Wohnungseigentum maßgeblichen Rechte und Pflichten ergeben sich grundlegend aus dem Wohnungsgrundbuch.

Grundlegende Informationsquelle ist die Teilungserklärung/Teilungsvertrag. Aus ihr ergeben sich die Miteigentumsanteile. Sie erhält enthält meistens auch die Gemeinschaftsordnung, die die Rechte und Pflichten der Wohnungs- und Teileigentümer im Detail festgelegt.

Mit dem Eintragungsantrag muss der Aufteilungsplan vorgelegt werden. Der Aufteilungsplan ist die von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung. Aus ihnen ergeben sich die Aufteilung des Gebäudes, die Lage und Größe der im Sonder- und Gemeinschaftseigentum stehenden Einheiten. Nur so kann der Kaufinteressent feststellen, ob ein angeblich zum Sondereigentum gehörender miterworbener Raum tatsächlich Sondereigentum ist oder möglicherweise doch dem Gemeinschaftseigentum zugerechnet wird. Vor allem sollten Sondernutzungsrechte anhand ihrer Markierungen auf ihren genauen Verlauf und ihre eindeutige Zuordnung zum Wohnungseigentum überprüft werden.

Mit dem Aufteilungsplan ist auch die Abgeschlossenheitsbescheinigung einzureichen. Es handelt sich um die Bescheinigung der Baubehörde, die die Abgeschlossenheit der dem Sondereigentum zugeordneten Räume ausdrücklich bestätigt.

b. Inhalte des Wohnungsgrundbuchs

Mit der Eintragung im Grundbuch entstehen die Wohnungseigentumsrechte (§ 4 WEG). Ausgangspunkt ist die Teilungsvereinbarung/Teilungserklärung, in der das Eigentum in Sondereigentumsrechte mit den zugehörigen Miteigentumsanteilen und ihre Abgrenzung von Gemeinschaftseigentum bestimmt wird.

Jedes Wohnungseigentum/Teileigentum erhält ein besonderes Grundbuchblatt (§ 7 WEG). Dies ist dann das Wohnungsgrundbuch. Sein Aufbau entspricht dem normalen Grundbuchblatt. Das ursprüngliche Grundbuchblatt wird wegen der Bestandsabschreibung geschlossen (§ 7 I 3 WEG). Im Abschreibungsvermerk werden die Nummern der für die Miteigentumsanteile angelegten Grundbuchblätter vermerkt.

Die Grundbuchblätter der Miteigentumsanteile werden als „Wohnungsgrundbuch“ bzw. „Teileigentumsgrundbuch“ bezeichnet. Ihr Bestandsverzeichnis beinhaltet neben den Angaben zum Grundstück, die Größe des jeweiligen Miteigentumsanteils. Sie beinhaltet ferner die Bezeichnung der Sondereigentumseinheit unter Bezugnahme auf den Aufteilungsplan. Der Aufteilungsplan befindet sich regelmäßig in den Grundakten der ersten Wohneinheit. Sie beinhaltet auch die Gemeinschaftsordnung. Zur näheren Bezeichnung des jeweiligen Eigentums kann auch auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden (§ 7 III WEG).

Soweit auf den Gesamtgrundstück Grundpfandrechte oder Reallasten bestehen, werden sie mit der Teilung zu Gesamtrechten (§§ 1132, 1108 BGB). Um zu vermeiden, dass der Gläubiger dann ein Darlehen kündigt, ist die anstehende Aufteilung des Eigentums vorab abzuklären.

5. Schließung der Wohnungsgrundbücher

Die Wohnungsgrundbücher werden von Amts wegen „geschlossen“, wenn die Sondereigentumsrechte aufgehoben werden. Die Schließung erfolgt zudem auf Antrag eines Eigentümers, wenn sich sämtliche Wohnungseigentumsrechte in seiner Person vereinigen. Die Schließung erfolgt außerdem auf Antrag sämtlicher Wohnungseigentümer, wenn alle Sondereigentumsrechte durch völlige Zerstörung des Gebäudes gegenstandslos geworden sind (z.B. Gebäude ist vollständig niedergebrannt und wird abgerissen). Danach wird für das Grundstück ein Grundbuchblatt nach den allgemeinen Vorschriften angelegt. Die Sondereigentumsrechte erlöschen.

Klischee oder nicht: Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung („ETW“) verwirklichen viele Interessenten ihren Traum von den eigenen vier Wänden. Um den Traum nicht in einen Alptraum enden zu lassen, muss der Kauf einer Eigentumswohnung vorausschauend geplant und kompetent abgewickelt werden. Dabei spielen eine ganze Reihe von Details eine Rolle. Um den Überblick zu behalten, sollte die folgende Checkliste hilfreich sein.

Das Vorgehen nach einer Checkliste stellt sicher, dass bei der Besichtigung alle Aspekte bedacht und in Erinnerung gehalten werden. Wer ohne Plan besichtigt, weiß danach oft nicht mehr, was er gesehen hat (z.B. aus welchem Material waren die Fenster, Gas- oder Ölheizung). Die Vielfalt der Eindrücke kann überwältigend sein. Vieles wird schlicht übersehen, weil man einfach nicht daran denkt. Drängen Makler oder Verkäufer zur Eile, bleibt nur ein oberflächlicher Eindruck. Im Idealfall wird die Checkliste abgearbeitet und mit Notizen versehen. Anhand der Checkliste lässt sich die Besichtigung rekapitulieren.

Inhalt: Kauf einer Eigentumswohnung – Was muss ich beachten?

1. Vorabcheck und Besichtigung: Kommt eine bestimmte ETW überhaupt in Frage?

Lage, Umgebung, Verkehrsanbindung?
Erreichbarkeit von Kindergarten, Schulen, Supermarkt, Bäckerei, Ärzte, Freizeiteinrichtungen?
Anzahl der ETW im Objekt (je größer, desto weniger individuell)?
Lage der Wohnung: Ausrichtung zur Sonnenseite nach Süden, Tageslichteinfall ausreichend?
Grundriss (möglichst Grundrissplan verlangen)
Anzahl der Zimmer, Wohnfläche, Nutzfläche, Balkon, Dachschrägen, Höhe der Räume
Stockwerk?
Fahrstuhl vorhanden? Grenzt Fahrstuhl an die Wohnung (Fahrgeräusche wahrnehmbar?)
Eindruck des Treppenhauses: gepflegt, Abstellplatz für Hausrat aller Art, Uringeruch, Briefkasten vorhanden, abschließbare Hauseingangstür?
Keller, Abstellraum für Fährräder, Hausrat vorhanden?
Garage, Stellplatz vorhanden?
Gemeinschaftsräume (Waschküche, Trockenraum) vorhanden? Nutzbarkeit, Ausstattung, Platz für Fahrräder?
Tierhaltung erlaubt? Bestimmte Tiere ausgeschlossen? (siehe Gemeinschaftsordnung)
Welchen Eindruck machen unmittelbare Nachbarn (Hausrat, Müllsäcke, Schuhe vor der Tür, Hundehaltung, Lärm, soziales Verhalten)? Wohnt nebenan ein Klavierspieler oder Trompeter oder Kettenraucher?
Baujahr (je älter, desto höher ist der Instandhaltungsbedarf)?
Miteigentumsanteile der Wohnung (siehe Teilungserklärung)?
Anzahl der Vorbesitzer (häufiger Wechsel kann auf Probleme hinweisen)?
Zustand der baulichen Substanz: Treppenhaus, Mauerwerk, Wärmedämmung, Dach (diese Aspekte sind wichtig, weil anstehende Instandhaltungs- und Instandsetzungs- sowie Modernisierungsmaßnahmen per Sonderumlage auf die Eigentümer umgelegt werden).
Fenster: Isolierglas oder einfachverglast, Kunststoff, Alu, Holz? Blinde Scheiben?
Rollläden vorhanden, Jalousien?
Küche: Zustand, Fußbodenbelag, Einrichtungsgegenstände vorhanden? Übernahme durch den Käufer möglich oder Bedingung, Abstandzahlung erforderlich? Anschlussleitungen für Wasser, Gas, Strom vorhanden? Backöfen benötigen Starkstromanschluss!
Wohnungseingangstür: Zustand, Sicherheit, Türspion?
Schallschutz: Geräuschdämmung der Außen- und Innenwände und Decken, Aufzugsgeräusche wahrnehmbar? Wasser- oder Abwassergeräusche aus Nachbarwohnung hörbar (Problematik des „Stehpinklers“), Radio, TV, Hundegebell wahrnehmbar?
Zustand technischer Einrichtungen: Alter der Heizung (uU Austauschpflicht nach ENeV 2014 für ältere Heizkessel), Öl oder Gas?, Heizkörper in jedem Zimmer?
Zustand der Sanitäranlagen: Badewanne, Dusche, WC, Gäste-WC, Böden und Wände verfliest, wie viele Waschbecken (wichtig bei mehreren Familienmitgliedern), Belüftung bei innenliegendem Bad? Wasserdruck in Dusche ausreichend?
Zustand der Elektroinstallation (Alter, unter Putz verlegt, Anzahl der Steckdosen in den Zimmern)
Höhe der monatlichen Wohngeldzahlungen? (Instandhaltungsumlage beachten)
Liegt Energiepass vor, welche Aussagen zum Energieverbrauch sind herauszulesen?
Außenanlagen: gepflegt? Gemeinschaftsflächen nutzbar? Bestehen Sondernutzungsrechte für den Eigentümer der besichtigten Wohnung oder andere Eigentümer?
Ist das Gebäude denkmalgeschützt? Dann bestehen bei der eventuellen Modernisierung teils bauliche Einschränkungen und Vorgaben, die besonders hohe Kosten verursachen (z.B. schiefergedecktes Dach darf nicht mit Ziegeln neu eingedeckt, sondern darf nur wieder mit wesentlich teuerem Schiefer saniert werden).

2. Unterlagen, die vor dem Kauf einer ETW eingesehen werden sollten

Jedes Wohnungseigentum besteht in einem gewissen rechtlichen Rahmen. Je genauer der Kaufinteressent diesen Rahmen kennt und prüft, desto sicherer kann er seine Belastungen und Verpflichtungen kalkulieren.

Teilungserklärung: Angabe der Miteigentumsanteile, Beschreibung von Lage und Größe der Eigentumseinheiten, Bestimmung der Wohnungseigentumseinheiten (Sondereigentum an einer Wohnung) und Teileigentumseinheiten (Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden, meist gewerblich genutzte Einheiten), Bestimmung des Gemeinschaftseigentums, Bestimmung von Sondernutzungsrechten.

Gemeinschaftsordnung: Sie ist meist Bestandteil der Teilungserklärung. In ihr wird festgelegt, wie das jeweilige Sondereigentum genutzt werden, darf (nur zu Wohnzwecken und/oder auch zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken), Regelung der Kostenverteilung für Instandsetzung und Instandhaltung, Regelung von Rechten und Pflichten der Eigentümerversammlung, Bestimmungen für den Fall des Wiederverkaufs einer Wohnung beispielsweise unter Zustimmung des Hausverwalters oder aller Miteigentümer.

Aufteilungsplan: Die von der Baubehörde mit Unterschrift und Siegel oder Stempel versehene Bauzeichnung (Grundrissplan). Aus ihm sind die Aufteilung des Gebäudes, seine Lage und die Größe der im Sondereigentum und Gemeinschaftseinrichtung stehenden Einheiten und Gebäude ersichtlich.

Abgeschlossenheitsbescheinigung: Bescheinigung der Baubehörde (Siegel, Stempel), die die Abgeschlossenheit der im Wohn- oder Teileigentum stehenden Räumlichkeiten bestätigt. Sie ist Teil des Aufteilungsplans.

Grundbuchnachweis: Jeder Miteigentumsanteil wird in einem gesonderten Grundbuchblatt des Wohnungsgrundbuchs eingetragen. Daraus sind auch die Belastungen ersichtlich.

Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen: Einsichtnahme lässt erkennen, ob es sich um eine streitlustige Gemeinschaft handelt, die jede Beschlussfassung langwierig diskutiert, Entscheidungen verzögert oder blockiert.

Den Protokollen ist zu entnehmen, ob eventuell beschlossene Instandhaltungsmaßnahmen tatsächlich durchgeführt wurden oder noch zur Durchführung anstehen. Möglicherweise muss mit Erhebung von Sonderumlagen gerechnet werden. Eventuell bestehen noch streitige Auseinandersetzungen zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und einzelnen Wohnungseigentümern.

Jahresabrechnungen: In den Jahresabrechnungen lässt sich die Höhe der Instandhaltungsrücklage entnehmen sowie die im Einzelnen abgerechneten Nebenkostenpositionen. Unbekannte Positionen lassen sich so erkennen.

Verwaltervertrag: Die Person des Verwalters ist ein wichtiges Kriterium. Nicht jeder Verwalter erweist sich als kompatibel. Der Verwalter sollte über eine ausgewiesene Kompetenz verfügen. Er ist oft die Schnittstelle zwischen Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaft.

3. Besonders wichtig: Inhalt der Gemeinschaftsordnung

Die Gemeinschaftsordnung bedarf einer besonders intensiven Prüfung. Sie ist das Kernstück des Wohnungseigentums.

Stimmrechte: Wie ist das Stimmrecht des Wohnungseigentümers geregelt? In Betracht kommt das Kopfstimmrecht, das Objektstimmrecht oder das Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen.
Welche Sondernutzungsrechte sind vorgesehen und wie sind diese ausgestaltet? (z.B. an einer Gartenfläche; eine der EG-Wohnung vorgelagerte Terrasse)
Ist die berufliche Nutzung der Wohnung erlaubt (wichtig für Freiberufler und Kleinunternehmen)
Ist ein Verwalter bestellt? Wer ist der Verwalter? Für welchen Zeitraum ist er bestellt?
Welcher Verteilerschlüssel ist für die Nebenkosten maßgebend? (Wohnfläche, Personenzahl oder Miteigentumsanteile).
Bestehen einer Hausordnung

4. Sechs Gegebenheiten, die die Wirtschaftlichkeit beeinflussen

1. Sonderumlage

Eventuell wurde in der letzten Eigentümerversammlung eine Sonderumlage beschlossen (z.B. zur Ausführung der Dachreparatur). Es ist zu klären, ob diese bezahlt ist oder noch zu zahlen ist.

2. Instandhaltungsrücklage

Soweit eine solche besteht, wird sie vom Erwerber übernommen. Sie fließt mit in den Kaufpreis ein. Je höher diese ist, desto geringer ist das Risiko, dass Sonderumlagen beschlossen werden müssen. Sonderumlagen müssen durch den einzelnen Wohnungseigentümer gegebenenfalls kreditfinanziert werden.

3. Wohngeld

Das Wohngeld ist wie eine Miete. Es ist regelmäßig an den Hausverwalter zu bezahlen. Kommt der Wohnungseigentümer in Rückstand, muss er im Extremfall mit der Zwangsversteigerung seines Wohnungseigentums rechnen. Geht es im Haus ein Schwimmbad oder eine Sauna, können besonders hohe Kosten anfallen.

Es ist abzuklären, ob der Verkäufer mit der Zahlung von Wohngeldern rückständig ist. Der Erwerber haftet nicht für dessen Verbindlichkeiten. Rückstände können aber durchaus großen Einfluss auf die Liquiditätslage der Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt haben. Liquiditätslücken könnten durch die Beschlussfassung zur Erhebung einer Sonderumlage überbrückt werden. Dann steht auch der Erwerber in der finanziellen Verantwortung.

4. Vermietung

Ist das Wohnungseigentum vermietet und möchte der Erwerber selbst einziehen, muss er den Mieter wegen Eigenbedarf kündigen. In schwierigen Fällen muss er damit rechnen, dass der Mieter in seiner Person einen Härtefall geltend macht und die Kündigung zeitlich erheblich verzögern kann.

Will der Erwerber die Wohnung mit dem Mieter übernehmen, ist abzuklären, inwieweit Mietrückstände bestehen. Ist dies der Fall, lässt dies auf die Unzuverlässigkeit des Mieters schließen. Dann riskiert der Erwerber, dass er infolge des Mietausfall und einer Finanzierung des Kaufpreises seinem Kapitaldienst nicht nachkommen kann. Ein Risiko besteht auch dann, wenn sich der Vermieter mit dem Mieter streitet. Möglicherweise macht der Mieter Minderungsansprüche wegen Mängel der Wohnung geltend. Damit könnte er die Miete auch gegenüber dem Erwerber mindern. Idealerweise sollte der Verkäufer die regelmäßige Mietzahlung durch die Vorlage von Kontobelegen nachweisen.

Die Übertragung der Mietkaution muss geregelt werden. Andernfalls riskiert der Erwerber, dass er dem Mieter die Kaution aus eigener Tasche erstatten muss!

Wissenswert ist, dass die Vermietung an wechselnde Feriengäste oder Touristen Probleme aufwirft. Soweit damit Beeinträchtigungen der Wohnqualität anderer Wohnungseigentümer verbunden sind, hat der Eigentümer diese Art von Vermietung zu unterlassen.

5. Erwerb von Einrichtungsgegenständen

Soll die Einbauküche übernommen werden, ist der Preis abzuklären. Im notariellen Kaufvertrag ist darauf zu achten, dass einzelne Einrichtungsgegenstände mit ihrem jeweiligen Kaufpreis gesondert vom Kaufpreis für das Wohnungseigentum aufgeführt werden. Wird nicht getrennt, zahlt der Erwerber auch für diese Einrichtungsgegenstände Grunderwerbsteuer.

6. Bauliche Veränderungen

Will der Erwerber bauliche Veränderungen an seiner Wohnung vornehmen, braucht er im Regelfall die Zustimmung aller betroffenen Wohnungseigentümer. Bauliche Veränderungen gehen über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinaus. Im Ausnahmefall besteht ein Anspruch auf Duldung der Maßnahme. Zum Beispiel hat ein behinderter Mensch Anspruch auf einen barrierefreien Zugang zur Wohnanlage. Will der Erwerber jedoch eine tragende Wand entfernen oder den Balkon umbauen, greift er in das Gemeinschaftseigentum ein und braucht die Zustimmung aller Eigentümer. In bestimmten Fällen kann die Gemeinschaftsordnung Ausnahmen vorsehen.

Der Erwerb einer bereits errichteten Eigentumswohnung (Bestandsimmobilie) richtet sich nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches. Dabei kommt das Kaufrecht zur Anwendung. Beim Kauf einer neu errichteten oder noch zu errichtenden Eigentumswohnung (Bauträgervertrag) kommt hingegen Werkvertragsrecht zur Anwendung. Dieser Text beschäftigt ausschließlich mit der Bestandsimmobilie.

Nach dem Kaufrecht ist der Verkäufer einer Bestandsimmobilie verpflichtet, dem Käufer die Eigentumswohnung zu übergeben und ihm das Eigentum daran zu verschaffen. Insbesondere muss der Verkäufer den Kaufgegenstand frei von Sach- und Rechtsmängeln übergeben (§ 433 BGB).

Im Kaufrecht ist insbesondere die Verjährungszeit für Sachmängel und Rechtsmängel unterschiedlich geregelt.

Inhalt: Mängelhaftung beim Kauf einer Eigentumswohnung

1. Haftung für Rechtsmängel

Verjährungszeit: Ist das Wohnungseigentum mit einem Rechtsmangel behaftet, haftet der Verkäufer 30 Jahre lang auch ohne Verschulden für die Freiheit des Wohnungseigentums von Rechten Dritter, sofern sie der Käufer im Kaufvertrag nicht übernommen hat. Als Rechtsmängel kommen Hypotheken, Wohnrechte, Miete oder Pacht in Betracht.

Lastenfreier Erwerb: Der Verkäufer muss im Grundbuch eingetragene Grundpfandrechte beseitigen, auch wenn der Käufer über deren Existenz informiert ist. Nach dem Kaufvertrag ist der Verkäufer nämlich regelmäßig verpflichtet, das Wohnungseigentum lastenfrei (also frei von Rechten Dritter) zu übertragen. Ist im Grundbuch eine Grundschuld eingetragen, muss der Verkäufer den Kaufpreis zur Löschung verwenden. Reicht der Kaufpreis nicht aus, wird der Grundschuldgläubiger die Löschung verweigern. Der Verkäufer kann dann nicht lastenfrei übertragen. Die Immobilie hat einen Rechtsmangel.

Eintritt in Mietverhältnisse: Eine Besonderheit besteht bei Mietverhältnissen. Nach § 566 BGB tritt der Käufer einer Immobilie in ein bestehendes Mietverhältnis ein. Übertragungszeitpunkt ist die Eintragung seines Eigentums im Grundbuch. Er ist dann neuer Vermieter. Regelmäßig wird der Käufer im Notarvertrag über ein bestehendes Mietverhältnis informiert und übernimmt es. Andernfalls ist der Vermieter verpflichtet, das Wohnungseigentum frei von Mieterrechten zu verschaffen. Kann er dies nicht oder nur zeitlich versetzt, haftet er dem Käufer auf Schadensersatz. Dies kann der Fall sein, wenn der Käufer die Wohnung selbst beziehen möchte und nach der Kündigung wegen Eigenbedarfs erst verspätet einziehen kann.

Haftungsausschluss: Im notariellen Kaufvertrag wird die Haftung des Verkäufers für ihm unbekannte Rechtsmängel in der Regel vertraglich ausgeschlossen. Der Haftungsausschluss ist jedoch nichtig, wenn der Verkäufer den Rechtsmangel kannte und dennoch arglistig verschweigt (§ 444 BGB).

Gewährleistungsansprüche: Ist ein Rechtsmangel begründet, hat der Käufer folgende Rechte:

Rücktrittsrecht vom Kaufvertrag (Folge: Pflicht zur Kaufpreiszahlung entfällt, ggf. Rückabwicklung des Vertrages)
Schadensersatz wegen Nichterfüllung (z.B. verspäteter Einzug infolge eines bestehenden Mietverhältnisses)
Minderungsrecht: Übernimmt der Käufer gegenüber dem Grundschuldgläubiger die Restforderung aus einer Grundschuld, kann er den Kaufpreis entsprechend herabsetzen.

2. Haftung für Sachmängel

Begriff Sachmangel: Ein Sachmangel liegt im Kaufrecht dann vor, wenn der Kaufgegenstand nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat und dadurch der Wert oder die Tauglichkeit zu dem gewöhnlichen oder nach dem Vertrag vorausgesetzten Gebrauch gemindert oder aufgehoben wird. Die vereinbarte Beschaffenheit bestimmt sich nach dem Inhalt des beurkundeten Vertrages.

Darüber hinaus haftet der Verkäufer, wenn dem Wohnungseigentum eine vertraglich zugesicherte Eigenschaft fehlt. Als zusicherungsfähige Eigenschaften kommen die Wohnungsgröße, ein bestimmter Mietertrag, die fehlende Mietpreisbindung, Rückstände an öffentlichen Lasten, Grundsteuern oder Wohngeldern oder ein bestimmtes Sondernutzungsrecht in Betracht.

Gewährleistungsansprüche: Liegt ein Sachmangel vor, hat der Käufer folgende Rechte:

Wandlungsrecht: Rückgängigmachung des Kaufvertrages = Erstattung des Kaufpreises Rückgängigmachung der Auflassungsvormerkung oder Auflassung
Minderungsrecht: Herabsetzung des Kaufpreises im Hinblick auf den Sachmangel
Schadensersatz wegen Nichterfüllung

Kleiner Schadensersatz: Der Käufer behält die mangelbehaftete Wohnung und macht den durch den Mangel begründeten Minderwert geltend. Beispiel: Der Mietertrag beträgt nicht wie zugesichert 500 €/Monat, sondern nur 430 €. Die Differenz bis zu einem möglichen Kündigungstermin beziffert den Schadensersatzanspruch.

Großer Schadensersatzanspruch: Der Käufer gibt dem Verkäufer das Wohnungseigentum zurück und macht seinen Nichterfüllungsschaden geltend. Dieser kann darin bestehen, dass der Käufer die Wohnung zu einem höheren Preis hätte weiterverkaufen können oder sich ersatzweise eine teuere Wohnung beschaffen muss.

Verjährungsfrist: Die Verjährungsfrist bei Sachmängeln beträgt 5 Jahre (§ 438 I Nr. 2a BGB).

Die Verjährung beginnt mit der Übergabe der Immobilie.

Soweit der Verkäufer den Sachmangel arglistig verschwiegen hat, ist jeglicher Haftungsausschluss unwirksam (Beispiel: Über den Schimmel an der Wand wurde neue Tapete angebracht).

Im Notarvertrag wird regelmäßig ein Haftungsausschluss für die Sachmängelgewährleistung vereinbart. Arglistiges Verschweigen bleibt ausgenommen. Die Verjährungszeit beträgt dann mindestens 5 Jahre (§ 438 IIII BGB).

3. Arglist des Verkäufers

Da im Notarvertrag regelmäßig Haftungsausschlüsse vereinbart werden, spielt beim Erwerb von Wohnungseigentum regelmäßig der Begriff der Arglist des Verkäufers eine Rolle. Diese ist oft der einzige Ansatzpunkt, um Gewährleistungsrechte geltend zu machen. Beispiel: Nach dem Einzug stellt der Käufer fest, dass die Wohnung erheblich schimmelbelastet ist.

Arglist oder arglistiges Verschweigen erfordert keine betrügerischen Absichten des Verkäufers. Es genügt, wenn der Verkäufer einen wesentlichen Sachmangel kennt oder mit seiner Existenz rechnet. In diesem Fall ist er verpflichtet, den Kaufinteressenten aufzuklären.

Der Verkäufer verhält sich auch dann arglistig, wenn der Kaufinteressent ausdrücklich nach einem bestimmten Umstand fragt und er diesen nicht offenbart. Fragt der Kaufinteressent bei der Besichtigung, ob in der Wohnung Schimmel aufgetreten ist, muss ihn der Verkäufer ehrlich informieren. Die Informationspflicht entfällt, wenn der Verkäufer selbst keine Kenntnis hatte.

Hat der vom Verkäufer beauftragte Makler selbst keine Kenntnis von der Existenz des Schimmels und beantwortet die Frage des Kaufinteressenten mit Nein, muss sich der Verkäufer die Gegebenheiten zurechnen lassen. Er hätte in diesem Fall den Makler informieren müssen.

Hat der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen oder das Fehlen eines Mangels ausdrücklich zugesichert, haftet er auch dann, wenn der Mangel dem Käufer infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist. Ist die Wohnung mit Schimmel belastet und kennt der Verkäufer die Situation, haftet er auch dann, wenn der Kaufinteressent die Wohnung nur oberflächlich begutachtet hat und den Schimmel bei genauerem Hinsehen eigentlich hätte entdecken müssen.

Da das Wohnungseigentumsgesetz in der Wohnungseigentümerversammlung Mehrheitsbeschlüsse erlaubt, muss auch der Schutz der Minderheit und eines einzelnen Wohnungseigentümers gewährleistet bleiben. Ist ein oder sind mehrere Wohnungseigentümer mit der Beschlussfassung in einer Wohnungseigentümerversammlung nicht einverstanden, können Sie den Beschluss anfechten.

Dieser Artikel erläutert, worauf zu achten ist, wenn eine Anfechtungsklage zu gestalten ist (Checkliste). Zudem finden Sie eine Vorlage für eine Anfechtungsklage, wir informieren über die Kosten und über diverse Punkte die Sie bei der Anfechtung von Beschlüssen beachten müssen.

Inhaltlicher Überblick:

1. Zuständiges Gericht

2. Klagebefugnis

a. Eigentümer als Anfechtungskläger

b. Verwalter als Anfechtungskläger

3. Klageschrift

4. Wer ist Beklagter?

5. Beiladung anderer Wohnungseigentümer

6. Verwalter als Zustellungsvertreter

7. Klagefrist

8. Wiedereinsetzung in den vorigen Stand bei Fristversäumnis

9. Frist zur Klagebegründung

10. Inhalt der Klageschrift

11. Anerkenntnis ist nur durch alle Wohnungseigentümer möglich

12. Kostenlast bei einer Anfechtungsklage

a. Streitwertbestimmung

b. Anwaltskosten

13. Zweitversammlungsbeschluss erledigt Anfechtungsklage

14. Feststellungsklage gegen nichtige Beschlüsse

15. Antrag auf einstweilige Verfügung

16. Muster einer Anfechtungsklage

1. Zuständiges Gericht

Will ein Eigentümer eine Beschlussfassung anfechten, muss er Anfechtungsklage beim Amtsgericht erheben. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 43 WEG). Es kommt also nicht darauf an, wo der Verwalter und die übrigen Wohnungseigentümer wohnen. Die Zuständigkeit des Amtsgerichts begründet sich aus seiner örtlichen Nähe zur Wohnungseigentumsanlage. Das Amtsgericht ist unabhängig vom Streitwert der Anfechtungsklage ausschließlich zuständig (§ 23 Nr. 2 c GVG).

Im Verfahren vor dem Amtsgericht besteht keine Anwaltspflicht. Erst wenn das Landgericht als Berufungsinstanz entscheidet, muss sich der Kläger von einem Rechtsanwalt vertreten lassen. Angesichts der Komplexität des WEG-Rechts und den formalen und materiellen Anforderungen an die Klageschrift, empfiehlt sich jedoch immer die anwaltliche Vertretung.

2. Klagebefugnis

a. Eigentümer als Anfechtungskläger

Klagebefugt ist jeder einzelne Eigentümer soweit er im Grundbuch eingetragen ist.

Die Klagebefugnis endet, wenn der Wohnungseigentümer aus der Gemeinschaft ausscheidet (§ 48 II 3 WEG). Beispiel: Wurde am 1.2.2014 ein neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen, ist der vorhergehende Wohnungseigentümer nicht berechtigt, den Beschluss über die Jahresabrechnung 2013 anzufechten, auch wenn er zu diesem Zeitpunkt noch Eigentümer war und von der Jahresabrechnung unmittelbar betroffen ist. Anfechtungsberechtigt ist nur der neue Eigentümer.

b. Verwalter als Anfechtungskläger

Auch der Verwalter ist anfechtungsberechtigt. Haben die Eigentümer seine Abberufung beschlossen, ist der Verwalter zur Anfechtung des Beschlusses berechtigt (BGH NZM 2002, 788).

Gleichfalls kann ein Wohnungseigentümer den Mehrheitsbeschluss anfechten, wenn ein Beschlussantrag auf Abberufung des Verwalters und Kündigung des Verwaltervertrages aus wichtigem Grund abgelehnt wird. Der Anfechtungsantrag kann mit dem Verpflichtungsantrag verbunden werden, dass die übrigen Wohnungseigentümer der Abberufung zustimmen müssen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Eigentümerversammlung einen Beurteilungsspielraum hat, der erst überschritten wird, wenn die Nichtabberufung objektiv nicht mehr vertretbar erscheint (BGH MDR 2012, 574).

3. Klageschrift

Die Anfechtungsklage erfordert die Einreichung einer Klageschrift. Die Anfechtungsklage ist auf die Erklärung der Ungültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümer zu richten. Ein einfaches Schreiben an den Verwalter oder die anderen Wohnungseigentümer genügt nicht.

Das Gesetz regelt die Anfechtungsklage in §§ 46, 44 ff WEG.

4. Wer ist Beklagter?

Die Klage richtet sich immer gegen die übrigen Wohnungseigentümer, nicht gegen den teilrechtsfähigen WEG-Verband. Dies hat den Vorteil, dass bei einer Vielzahl von Wohnungseigentümern der Umfang der Klageschrift verringert wird. Außerdem braucht der Kläger in Ansehung der Klagefrist von einem Monat nicht alle Eigentümer zu recherchieren.

Erheben alle Wohnungseigentümer die Anfechtungsklage oder wird die Anfechtungsklagen gegen alle Wohnungseigentümer erhoben, genügt es, in der Klageschrift das gemeinschaftliche Grundstück zu bezeichnen (Wohnungseigentümergemeinschaft Landstraße 7, Altdorf). Allerdings muss trotz alledem die namentliche Bezeichnung der einzelnen Wohnungseigentümer spätestens bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung erfolgen (§ 44 I 2 WEG)

Das Gesetz erleichtert also die Parteienbezeichnung, als zunächst nur das Grundstück (entweder mit Postanschrift oder mit dessen Grundbucheintrag) und nicht jeder einzelne Eigentümer in der Klageschrift benannt werden muss, sofern alle Eigentümer in das Verfahren einbezogen werden sollen.

5. Beiladung anderer Wohnungseigentümer

Richtet der Wohnungseigentümer die Anfechtungsklage nur gegen einen oder mehrere Wohnungseigentümer oder nur gegen den Verwalter, so sind die übrigen Wohnungseigentümer dem Verfahren beizuladen (§ 48 WEG).

Die Beiladung erfolgt durch die Zustellung der Klageschrift, mit der Aufforderung an die Wohnungseigentümer, der einen oder anderen Partei zu deren Unterstützung beizutreten und diese argumentativ zu unterstützen. Eine Pflicht, in Sachen beizutreten, besteht jedoch nicht. Auf jeden Fall wirkt das Urteil dann für und gegen alle beigeladenen Wohnungseigentümer und ihre Rechtsnachfolger sowie den Verwalter.

6. Verwalter als Zustellungsvertreter

In der Klageschrift ist zudem der Verwalter zu bezeichnen. Der Verwalter ist Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer, wenn diese Beklagte sind (§ 45 I WEG). Zustellungsvertretung bedeutet, dass dem Verwalter die Klageschrift zugestellt wird. Soweit der Verwalter selbst Beklagter ist, können die Wohnungseigentümer auch einen Ersatzzustellungsvertreter durch Mehrheitsbeschluss bestellen (§ 45 II WEG). Bei einer Vielzahl von Wohnungseigentümern bedeutet die Zustellungsvertretung eine wesentliche Arbeitserleichterung für Gericht und Kläger.

7. Klagefrist

Um eine schnelle Klärung im Interesse aller Beteiligten herbeizuführen, kann die Anfechtungsklage nur innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden (§ 46 I WEG). Wird diese Frist versäumt, wird der Eigentümerbeschluss endgültig bestandskräftig.

Hinweis: Ein Monat ist nicht mit 4 Wochen gleichzusetzen! Beispiel: Die Eigentümerversammlung war am 5.8.2013. Die Klagefrist endet damit am 5.9.2013. Sie muss bis 24.00 Uhr in den Nachtbriefkasten des Amtsgerichts eingeworfen werden.

Die Frist läuft unabhängig davon, ob der die Anfechtung betreibende Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung persönlich anwesend war. Es kommt auch nicht darauf an, ob er ein Beschluss-Protokoll erhalten hat.

Da der Verwalter eine Beschluss-Sammlung führen muss, hat der Wohnungseigentümer die Möglichkeit, Einsicht in die Beschlusssammlung zu nehmen oder einen Dritten mit der Einsichtnahme zu beauftragen. Missachtet der Verwalter seine Pflicht zur Führung der Beschluss-Sammlung, riskiert er seine vorzeitige Abberufung (§ 26 I 4 WEG).

8. Wiedereinsetzung in den vorigen Stand bei Fristversäumnis

Wurde die Monats-Klagefrist versäumt, wird der Beschluss bestandskräftig. Eine Anfechtung ist dann ausgeschlossen. Nur ausnahmsweise kann der Wohnungseigentümer eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand beantragen, wenn er unverschuldet die Frist versäumt hat (§ 233 ZPO). Die Rechtsprechung hierzu ist unübersehbar.

Anerkannte Wiedereinsetzungsgründe:

Unerwartete Erkrankung
Krankenhausaufenthalt
Todesfall in der Familie
Fristversäumnis infolge seelischer Erregung

Die verzögerte Zusendung des Beschlussprotokolls durch den Hausverwalter genügt nicht. Der Eigentümer ist verpflichtet, sich anderweitig zu informieren. Auch die Unkenntnis der Anfechtungsfrist entlastet nicht. Hat der beauftragte Rechtsanwalt die Frist versäumt, wird das Versäumnis dem Eigentümer angelastet.

Der Wiedereinsetzungsantrag ist binnen zwei Wochen beim Amtsgericht einzureichen, nachdem der Wohnungseigentümer Kenntnis der Umstände erlangt hat. Im Antrag muss er glaubhaft machen, weshalb er die Frist unverschuldet versäumt hat.

Außerdem muss er innerhalb dieser Frist die Anfechtungsklage erheben.

Muster: „1.Es wird beantragt, dem Kläger wegen der Versäumung der Klagefrist Wiedereinsetzung in den vorigen Stand zu gewähren. 2. Es wird beantragt, den Beschluss … (s.Ziffer 10) … für ungültig zu erklären.“

In der Begründung sind die Umstände, die die Wiedereinsetzung rechtfertigen sollen, darzulegen und glaubhaft zu machen (z.B. durch eidesstattliche Erklärungen des Klägers oder Dritter).

9. Frist zur Klagebegründung

Der Kläger muss seine Anfechtungsklage innerhalb von 2 Monaten nach der Beschlussfassung begründen (§ 46 I 2 WEG). Die Frist ist nicht verlängerbar. Der Beschluss bleibt so lange wirksam und wird als gültig behandelt, bis er vom Gericht rechtskräftig für ungültig erklärt wird. Deshalb muss der Verwalter auch angefochtene Beschlüsse ausführen. Die Anfechtungsklage hat keine aufschiebende Wirkung.

Beispiel: Beanstandet ein Wohnungseigentümer die Rechtmäßigkeit einer Sonderumlage, bleibt er dennoch verpflichtet, die Sonderanlage vorerst zu leisten.

10. Inhalt der Klageschrift

In der Anfechtungsklage muss der Kläger (Beispiel) die

„Ungültigkeitserklärung des Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Wohnungseigentümerversammlung vom x.y.2014 gemäß TOP 4 der Tagesordnung über die Festsetzung einer Sonderumlage zur Dachsanierung“ beantragen.

In der Klageschrift der Anfechtungsklage muss der Kläger alles vortragen und unter Beweis stellen, was entscheidungserheblich ist. Das Gericht hat seit der WEG-Novelle keine Amtsermittlungspflicht mehr. Es braucht also nicht mehr von sich aus die entscheidungserheblichen Fakten zu erforschen und eigene Ermittlungen anzustellen. Das Gericht entscheidet nur danach, was Kläger und Beklagte vorgetragen haben.

Dazu genügt es, den Sachverhalt in seinem wesentlichen Kern vorzutragen. Nachträglich vorgetragene Gründe können von der Gegenseite wegen der Gefahr der Prozessverzögerung zurückgewiesen werden. Soweit Gründe vorgetragen sind, kann der Kläger diese nachträglich noch konkretisieren. Es genügt allerdings nicht, dass sich ein Kläger die fristgemäße Begründung eines anderen Klägers einer Anfechtungsklage zu Eigen macht. Vielmehr muss er einen eigenen Sachvortrag leisten (BGH NJW 2009, 2132).

Es genügt also nicht, vorzutragen, dass der Kläger die Art und Weise der Beschlussfassung pauschal bestreitet. Vielmehr muss er darlegen und beweisen, wie die Wohnungseigentümer tatsächlich abgestimmt haben und inwieweit sich das Abstimmungsverhalten auf die Beschlussfassung ausgewirkt hat.

Lediglich dann, wenn der Kläger erkennbar eine Tatsache übersehen hat, aus der sich nicht nur die Anfechtbarkeit, sondern sogar die Nichtigkeit des Beschlusses ergibt, ist das Gericht gesetzlich verpflichtet, den Kläger darauf hinzuweisen (§ 46 II WEG).

Ein Eigentümerbeschluss kann aus unterschiedlichsten Gründen beanstandungsfähig sein. Es kommen formelle und materielle Gründe in Betracht. Formelle Gründe beziehen sich auf das Zustandekommen des Beschlusses, seine Vorbereitung oder das Abstimmungsverfahren (z.B. Versammlung war nicht beschlussfähig; Beschlussfassung über einen in der Tagesordnung nicht angekündigten Beschlussgegenstand).

Materielle Gründe betreffen den Beschlussinhalt (z.B. Maßnahme entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung: Maßnahme ist völlig unwirtschaftlich oder technisch undurchführbar oder ungeeignet, den beabsichtigten Zweck herbeizuführen).

11. Anerkenntnis ist nur durch alle Wohnungseigentümer möglich

Ein einzelner Wohnungseigentümer kann den Anspruch des Klägers auch nicht alleine anerkennen. Er bildet mit den übrigen Wohnungseigentümern eine „notwendige Streitgenossenschaft“. Eine Anerkennung kann nur durch sämtliche Wohnungseigentümer erfolgen. Die Anerkennungserklärung eines einzelnen Wohnungseigentümers ist nicht relevant.

12. Kostenlast bei einer Anfechtungsklage

a. Streitwertbestimmung

Die Kostenlast nicht sich nach dem Streitwert. Diese bestimmt sich neuerdings nach § 49a Gerichtskostengesetz (GKG). Danach ist der Streitwert auf 50 % des Interesses der Parteien und aller Beigeladenen an der Entscheidung festzusetzen.

Beispiel: Wohnungseigentümer Müller ficht die Jahresabrechnung an. Deren Gesamtvolumen liegt bei 100.000 €. Gemäß dem Miteigentumsanteil des Klägers entfällt auf ihn ein Beitrag von 5.000 €. Sein Interesse am Rechtsstreit ist mit 5000 € zu beziffern. Zugleich ist der Streitwert auf das fünffache dieses Wertes beschränkt. Auch darf der Streitwert den Verkehrswert des Wohnungseigentums des Klägers nicht übersteigen.

b. Anwaltskosten

Ist der Streitwert bestimmt, verteilt das Gericht die anfallenden Gericht-s und Anwaltsgebühren nach dem Verhältnis des Obsiegens und Unterliegens. Diejenige Partei, die verliert, trägt die gesamten Kosten des Verfahrens. Wird der Anfechtungsklage nur teilweise stattgegeben, werden die Kosten aufgeteilt.

§ 50 WEG bestimmt, dass den Wohnungseigentümern grundsätzlich nur die Kosten eines einzigen bevollmächtigten Rechtsanwalts zu erstatten sind. Bestellen mehrere Wohnungseigentümer eigene Anwälte, braucht der Kläger nur die Kosten für einen bevollmächtigten Anwalt zu erstatten. Wäre dem nicht so, wäre die Prozessführung des Klägers einem unkalkulierbaren Risiko ausgesetzt. Derjenige Eigentümer, der zusätzlich einen eigenen Anwalt beauftragt, obwohl ein anderer Eigentümer bereits einen Anwalt beauftragt hat, muss seine Kosten alleine tragen, auch wenn er im Verfahren obsiegt. Besser ist, sich dem bereits beauftragten Anwalt anzusschließen.

13. Zweitversammlungsbeschluss erledigt Anfechtungsklage

Soweit die Wohnungseigentümergemeinschaft in einer Zweitversammlung den angefochtenen Beschluss korrigiert, erledigt sich die Anfechtungsklage. In diesem Fall muss der Kläger den Rechtsstreit für „erledigt“ erklären. Dann entscheidet das Gericht nur noch über die Kosten des Rechtsstreits. Da die Klage ursprünglich begründet war, müssen die übrigen Wohnungseigentümer die Kosten des Rechtsstreits tragen.

14. Feststellungsklage gegen nichtige Beschlüsse

Nichtige Beschlüsse entfalten keine Rechtswirkung. Sie sind nicht anfechtbar. Beispiel: Beschlussfassung über die Zuweisung von Gemeinschaftseinrichtung ins Sondereigentum.

Will ein Wohnungseigentümer die Ausführung eines nichtigen Beschlusses verhindern, muss er einen Antrag auf Feststellung der Nichtigkeit beim Amtsgericht einreichen. Es handelt sich um eine Feststellungsklage. Der Antrag unterliegt keiner Frist.

15. Antrag auf einstweilige Verfügung

Will der Wohnungseigentümer verhindern, dass aufgrund einer Beschlussfassung vollendete Tatsachen geschaffen werden, kann er beim Gericht einstweiligen Rechtsschutz beantragen. In diesem Zusammenhang sind zwei Entscheidungen des Landgerichts München (1 T 13169/08 und 36 S 9508/08) relevant. Das Gericht vertritt die Auffassung, dass eine einstweilige Verfügung zur Aussetzung des Vollzugs eines Wohnungseigentümerbeschlusses grundsätzlich nicht in Betracht komme.

Der Gesetzgeber habe in Kauf genommen, dass ein fehlerhafter Eigentümerbeschluss zu erheblichen Nachteilen führen könne. Der Verwalter sei verpflichtet, trotz eines laufenden Anfechtungsverfahrens einen Beschluss zu vollziehen. Allenfalls bei offenkundig nichtigen Beschlüssen oder wenn der Beschluss die Fehlerhaftigkeit „auf der Stirn trage“, komme eine vorläufige Aussetzung des Vollzugs ausnahmsweise in Betracht.

Diese Entscheidungen unterliegen der Kritik. Sie verkennen die Wirklichkeit. Wird beispielsweise ein Beschluss umgesetzt, nachdem der Baumbestand auf dem Grundstück vollständig beseitigt wird, werden vollendete Tatsachen schaffen. Erweist sich die Anfechtungsklage in der Hauptsache dann als erfolgreich, lässt sich die Maßnahme (Baumbestand besteht nicht mehr) nicht mehr rückabwickeln.

Umgekehrt muss ein Wohnungseigentümer auch wissen, dass er mit seinem Antrag auf einstweilige Verfügung eine Maßnahme unter Umständen blockiert und damit einen Schadensersatzanspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft begründen kann. Da im einstweiligen Verfügungsverfahren nur eine vorläufige Entscheidung getroffen wird, kann sein Wunsch im Hauptsacheverfahren immer noch zurückgewiesen werden. Dann kann er wegen der eingetretenen Verzögerung und den damit vielleicht verbundenen Mehrkosten haftbar gemacht werden (Beispiel: Sonderumlage zur Dachsanierung wird nicht erhoben, Sturm zerlegt das Dach, Eigentümer muss Mehrkosten als Schadensersatz tragen).

16. Muster einer Anfechtungsklage

Anmerkung: Das Muster dient als Orientierungshilfe, ist unverbindlich und im Einzelfall zu konkretisieren!

Franz und Frieda Müller

Adresse

An das

Amtsgericht Hannover

Abteilung für Wohnungseigentumssachen -

Hauptstr. 7

12345 Hannover

Fristsache!

Anfechtungsklage

In der Wohnungseigentumssache

Franz und Frieder Müller, … Adresse …

Kläger –

gegen

die übrigen Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft Hornstraße 7, Hannover, bestehend aus den Mitgliedern gemäß anliegender Eigentümerliste

Beklagte –

Zustellungsvertreter: WEG-Verwalter Heinz Frohgemut, Amtsplatz 3, Hannover

wegen Beschlussanfechtung

vorläufiger Streitwert: 5.000 €

beantragen wir,

den Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Wohnungseigentümerversammlung vom x.y.2014 gemäß TOP 3 der Tagesordnung über die Sanierung des Daches mit einem Kostenvolumen von 100.000 Euro für ungültig zu erklären.
den Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Wohnungseigentümerversammlung vom x.y.2014 gemäß TOP 4 der Tagesordnung über die Festsetzung einer Sonderumlage zur Dachsanierung für ungültig zu erklären.
Die Kosten des Verfahrens werden den Beklagten auferlegt.
Es wird angeregt, das schriftliche Vorverfahren anzuordnen, und bereits jetzt für den Fall, dass der Beklagte die geltend gemachte Forderung anerkennt, beantragt, gemäß§ 307 Satz 2 ZPO durch Anerkenntnis- und für den Fall, dass der Beklagte gesetzliche oder gerichtlich gesetzte Fristen versäumt, nach § 331 Absatz 3 ZPO durch Versäumnisurteil zu entscheiden.

Begründung:

Die Begründung wird fristgerecht nachgereicht.

Franz und Frieder Müller

Nach § 23 IV WEG ist ein Beschluss nichtig, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. Im Übrigen ist der Beschluss gültig, solange er nicht durch rechtskräftiges Urteil zu ungültig erklärt ist.

Diese Vorschrift ist ungemein wichtig. Um sie zu verstehen, kommt es auf den Unterschied zwischen „nichtig“ und „anfechtbar“ an. Der Unterschied zeigt sich vor allem dann, wenn ein Wohnungseigentümer eine Beschlussfassung mit einer Anfechtungsklage angreifen möchte.

Inhalt: Nichtige oder anfechtbare Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung

I. Grundsätzliche Aspekte zum Unterschied

1. Nichtige Beschlüsse entfalten keinerlei Wirksamkeit

2. Anfechtbare Beschlüsse sind bis zur Ungültigkeitserklärung wirksam

II. Detaillierte Aspekte zum Unterschied

1. Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot

a. Verstöße gegen Vorschriften des WEG

b. Verstöße gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften

2. Sittenwidrige Beschlussfassung

3. Beschlussfassung ohne Beschlusskompetenz

III. Prozessuale Konsequenzen

I. Grundsätzliche Aspekte zum Unterschied

1. Nichtige Beschlüsse entfalten keinerlei Wirksamkeit

Nichtigkeit ist im Grunde die Steigerung von Anfechtbarkeit. Ein Beschluss ist u.a. nichtig, wenn er gegen Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes verstößt, auf deren Einhaltung nicht verzichtet werden kann (BGH NJW 2009, 2134). Ein nichtiger Beschluss entfaltet keinerlei Rechtswirkungen. Die Nichtigkeit braucht eigentlich nicht im gerichtlichen Verfahren geltend gemacht zu werden. Ein nichtiger Beschluss ist faktisch nicht existent.

In der Praxis ist es demgemäß schwierig, festzustellen, wann ein Beschluss tatsächlich nichtig ist. Will sich ein Wohnungseigentümer auf die Nichtigkeit des Beschlusses berufen, müssten der Verwalter und die anderen Wohnungseigentümer die Nichtigkeit anerkennen. Tun sie dies nicht und bezweifeln die Gründe, mit denen der Wohnungseigentümer die Nichtigkeit geltend macht, stehen sich die Parteien mit ihren Rechtsansichten unversöhnlich gegenüber. Fortbestehende Zweifel müssen dann zwangsläufig im Wege einer Feststellungsklage oder Anfechtungsklage endgültig beseitigt werden. Das Urteil hat dann aber nur deklaratorische Bedeutung. Es stellt dann nur fest, dass der Beschluss nichtig ist.

2. Anfechtbare Beschlüsse sind bis zur Ungültigkeitserklärung wirksam

Ist der Beschluss nicht nichtig, ist er allenfalls anfechtbar. Anfechtungsberechtigt ist jeder Wohnungseigentümer, da mit der Beschlussfassung regelmäßig in dessen Rechtsstellung eingegriffen wird (z.B. Festsetzung der Wohngelder im Wirtschaftsplan). Anfechtungsberechtigt ist aber auch der Verwalter, wenn der Beschluss ihn in seinen Rechten beeinträchtigt (z.B. Abberufung des Verwalters).

Der Beschluss wird dann aber so lange als gültig behandelt, bis er vom Gericht rechtskräftig für ungültig erklärt wird. Der Verwalter muss deshalb auch angefochtene Beschlüsse ausführen. Rechtskräftig bedeutet, dass der Kläger sämtliche Rechtsmittel ausgeschöpft oder eine Rechtsmittelfrist nicht wahrgenommen hat. Eine weitere Anfechtung kann dann nicht mehr erfolgen. Der Beschluss wird damit endgültig bestands- und damit rechtskräftig.

Beispiel: Ein Wohnungseigentümer erhebt Anfechtungsklage gegen den Wirtschaftsplan 2013. Trotz seiner Klage muss er die monatlichen Wohngelder bezahlen. Seine Anfechtungsklage hat keine aufschiebende Wirkung.

Die aufschiebende Wirkung kann allenfalls dadurch erreicht werden, dass der Wohnungseigentümer in besonders dringlichen Fällen bei Gericht einen Antrag auf einstweilige Verfügung stellt und beantragt, die Umsetzung des Beschlusses vorläufig aufzuschieben. Stellt sich dadurch auf Seiten der Gemeinschaft ein Schaden ein, riskiert der Antragsteller selbst wieder eine Schadensersatzpflicht.

Erst wenn das Gericht im Prozess feststellt, dass die Beschlussfassung aus irgendwelchen Gründen anfechtbar und damit unwirksam ist, wird der Beschluss ungültig. Die auf der Grundlage des Beschlusses vorgenommenen Handlungen wären gegebenenfalls rückabzuwickeln. Stellt das Gericht im Beispielfall fest, dass die im Wirtschaftsplan 2013 festgesetzten Wohngelder zu hoch angesetzt sind, wäre der zu hoch festgesetzte Betrag an alle Wohnungseigentümer zu erstatten. Wurde der Wirtschaftsplan insgesamt für unwirksam erklärt, wäre er neu zu beschließen. Auch dieser Beschluss wäre wiederum anfechtbar.

II. Detaillierte Aspekte zum Unterschied

Der Unterschied zwischen Nichtigkeit und Anfechtbarkeit lässt sich sinnvollerweise an Beispielen am besten nachvollziehen. Ein Beschluss ist insbesondere nichtig, wenn er …

gegen ein gesetzliches Verbot verstößt,
sittenwidrig ist
oder die Eigentümergemeinschaft keine Beschlusskompetenz besitzt.

1. Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot

Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bestimmt sich nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes und des BGB (§ 10 II 1 WEG). Nur dann, wenn das Gesetz nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt, können die Wohnungseigentümer von den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes abweichende Vereinbarungen treffen (§ 10 II 2 WEG).

Ein Beschluss ist daher nichtig, wenn er gegen Gebote oder Verbote des privaten und öffentlichen Rechts verstößt. Dabei ist insbesondere das Wohnungseigentumsgesetz zu berücksichtigen (BGH NJW 1994, 2950). Im Wohnungseigentumsrecht bedarf es eines Kernbereichs von Rechten und Pflichten (Kernbereichslehre), in dem die Wohnungseigentümer nichts beschließen können (BGH NJW 2009, 2134). Diese Vorschriften sind „zwingendes“ Recht. Sie sind unverzichtbar und unveränderbar. Sie stehen nicht zur Disposition der Wohnungseigentümer.

Möchten die Wohnungseigentümer in diesem Kernbereich etwas verändern, müssen sie die Teilungserklärung ändern. Die Teilungserklärung kann aber nur durch Vereinbarung unter Zustimmung aller Wohnungseigentümer verändert werden. Die bloße Beschlussfassung genügt dafür nicht. Eine Vereinbarung ist dann aber auch dann wirksam, wenn ein Beschluss nichtig wäre (BGH ZMR 2004, 43: Parabolantennenverbot).

a. Verstöße gegen Vorschriften des WEG

Beschluss zur Aufhebung oder Änderung der Miteigentumsanteile (§ 3)
Beschluss zur Aufhebung oder Änderung des Sondereigentums (§ 4)
Beschluss zur Umwandlung von Gemeinschafts- in Sondereigentum und umgekehrt (§ 4)
Beschluss zur Einschränkung der Veräußerungsbeschränkung: Die Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden (§ 12 II)
Die Verwalterbestellung kann nicht ausgeschlossen werden (§ 20 II, IV: Jeder Wohnungseigentümer kann verlangen, dass zur ordnungsgemäßen Verwaltung ein Verwalter bestellt wird)
Die Neubestellung des Verwalters kann frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit beschlossen werden (§ 26 II)
Der Verwalter kann nicht zugleich Beirat sein (§ 29, Interessenkonflikt)
Das Recht von 1/4 aller Wohnungseigentümer zur Einberufung einer Versammlung kann nicht eingeschränkt werden (§ 24 II) (BayObLG MDR 1973, 49)
Die Befugnisse und Aufgaben des Verwalters können nicht eingeschränkt werden (§ 27 IV)
Beschluss, dass dem Verwalter die Bestimmung und Änderung des Kostenverteilungsschlüssel übertragen werde (§ 16 III)
Keine Übertragungsmöglichkeit der Genehmigung der Jahresabrechnung auf den Verwaltungsbeirat (OLG Hamburg ZMR 2003, 774)
Keine Beschlussfassung, dass ein anderer Eigentümer von der Verwaltung völlig ausgeschlossen werden (BGH NJW 1987, 650)
Kein Ausschluss des Teilnahmerecht an der Eigentümerversammlung (LG Stralsund NJW-RR 2005, 313: Wohl aber Ausschluss des Stimmrechts bei Zahlungsrückstand)
Keine Übertragungsmöglichkeit sämtlicher Entscheidungskompetenzen der Eigentümer auf einen Dritten. Wohnungseigentümer müssen grundsätzliche Entscheidungen der Verwaltung selbst gemeinschaftlich treffen können (§§ 20 ff) (OLG Düsseldorf ZMR 2003, 127)

b. Verstöße gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften

Eine Beschlussfassung, dass der Energieverbrauch entgegen der Heizkostenverordnung zu 100 % verbrauchsunabhängig erfolgen soll, ist nichtig (HeizKV ist zwingend).
Verstoß gegen die Baumschutzverordnung (Beschluss, dass ein Baum mit mehr als 60 cm Stammdurchmesser ohne Genehmigung der Gemeinde gefällt werden soll)
Verstoß gegen die Brandschutzverordnung (Beschluss, dass im Treppenhaus keine Feuerlöscher angebracht werden brauchen)
Vergabe von Instandsetzungsarbeiten an einen Schwarzarbeiter

2. Sittenwidrige Beschlussfassung

Ein Beschluss ist allgemein nichtig, wenn er gegen die guten Sitten oder gegen ein zwingendes gesetzliches Verbot verstößt. Ein Verstoß gegen die guten Sitten liegt insbesondere vor, wenn ein Beschluss gegen das Sittlichkeitsgebot oder Anstandsgefühl „aller billig und gerecht denkenden Menschen“ verstößt. Konkret heißt dies:

Ein vollständiges Musizierverbot ist sittenwidrig (BGH NJW 1998, 3713)
Ein vollständiges Haustierhaltungsverbot ist sittenwidrig (OLG Saarbrücken ZMR 2007, 308). Verbot der Hundehaltung aber möglich (BGH ZMR 1995, 416)
Ein generelles Verbot von Parabolantennen kann vereinbart, aber nicht beschlossen werden (BGH NJW 2004, 937)
Generelles Verbot einen Rollstuhl im Hausflur abzustellen (OLG Düsseldorf ZMR 1984, 161)
Ein völliges Bade- und Duschverbot ist sittenwidrig (BayObLG WE 1992, 60)
Ein Beschluss, der den Betrieb der Waschmaschine und das Trocknen von Wäsche im Sondereigentum verbietet, ist nichtig (OLG Frankfurt NJW-RR 2002, 82)
Erfolgt die Beschlussfassung aufgrund der Stimmenmehrheit eines beherrschenden Wohnungseigentümers in sachwidriger Weise einseitig zu Lasten der Gemeinschaft, kann die Ausnutzung der Stimmenmehrheit sittenwidrig sein (OLG Schleswig ZMR 2006, 316)

3. Beschlussfassung ohne Beschlusskompetenz

Ein Beschluss ist nur möglich, wenn die Gemeinschaft eine Beschlusskompetenz besitzt. Das, was zu vereinbaren ist, kann nicht beschlossen werden. Eine Vereinbarung ist dann erforderlich, wenn die Regelung eines Sachverhalts durch Mehrheitsbeschluss nicht möglich ist. Fehlt die Beschlusskompetenz für einen Sachverhalt, kann dieser nur durch Vereinbarung geregelt werden. Konkret:

Änderung der Gemeinschaftsordnung
Begründung oder Entzug von Sondernutzungsrechten
Abänderung des Stimmkraftprinzips (statt Kopfprinzip wird Wertprinzip vereinbart)
Veränderung der Zweckbestimmung einer Gemeinschaftseinrichtung (Trockenraum im Keller soll nur noch als Fahrradkeller genutzt werden)

III. Prozessuale Konsequenzen

Insoweit begründet sich die Anfechtbarkeit daraus, dass ein Beschluss zumindest nicht nichtig ist. Die Fehlerhaftigkeit eines Beschlusses kann formeller und materieller Natur sein. Formelle Gründe beziehen sich auf das Zustandekommen des Beschlusses, materielle Gründe beziehen sich auf den Beschlussinhalt.

Formelle Beschlussmängel (versehentliche Nichteinladung eines Wohnungseigentümers) machen einen Beschluss nur anfechtbar, begründen aber nicht seine Nichtigkeit (BGH NJW 2009, 2135). Auch die Vielzahl formeller Beschlussmängel führt nicht zur Nichtigkeit (BGH NJW 2009, 2135).

Die Rechtsprechung geht von dem Erfahrungssatz aus, dass ein formeller Beschlussmangel sich immer auf das Beschlussergebnis ausgewirkt hat. Dabei wird unterstellt, dass der fehlerhafte Beschluss nicht, nicht so oder völlig anders gefasst worden wäre, hätte die Eigentümerversammlung den formellen Mangel erkannt und vermieden. Die Vermutung kann nur erschüttert werden, wenn nachzuweisen ist, dass der Beschluss auch ohne den Mangel ebenso zustande gekommen wäre (BGH ZMR 2002, 445).

Kann die Eigentümergemeinschaft nachweisen, dass der Beschluss bei Berücksichtigung der Gesetzeslage genauso gefasst worden wäre, bleibt die Anfechtung eines Wohnungseigentümers letztlich erfolglos.

Will ein Wohnungseigentümer eine Beschlussfassung angreifen, kommt es darauf an, wie sich die Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. der Verwalter verhalten. Bestreitet die Wohnungseigentümergemeinschaft, dass der Beschluss nichtig sei, muss der Wohnungseigentümer überlegen, wie er prozessual vorgeht.

Im Zweifel wird der Wohnungseigentümer Anfechtungsklage erheben. Dabei kommt ihm § 46 II WEG zugute. Hat der Wohnungseigentümer als Kläger erkennbar eine Tatsache übersehen, aus der sich die Nichtigkeit des Beschlusses ergibt, muss ihn das Gericht darauf hinweisen. Er kann seine Anfechtungsklage dann in einer Feststellungsklage abändern. Die Anpassung hat insbesondere Kostenfolgen.

Nicht immer sind Worte Schall und Rauch. In einem Versammlungsprotokoll können sie erhebliches Konfliktpotenzial entfalten. Wird in einer Eigentümerversammlung die Niederschrift fehlerhaft protokolliert, hat jeder Wohnungseigentümer einen Berichtigungsanspruch. Ein ordnungsgemäß erstelltes Protokoll ist Bestandteil einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Rechtsgrundlage ist § 21 V WEG (OLGG Hamm MDR 1989, 914).

Im Idealfall berichtigt der Protokollführer oder Versammlungsleiter auf die Beanstandung eines Wohnungseigentümers hin einen aufgefundenen offensichtlichen Fehler.

Inhalt: Protokollierung der Eigentümerversammlung

1. Berichtigungsanspruch erfordert Rechtsschutzinteresse

Im Zweifelsfall kommt es darauf an, dass ein Rechtsschutzinteresse besteht, aus dem sich der Anspruch zur Protokollberichtigung ergibt. Ein Rechtsschutzinteresse verhindert, dass willkürliche, unsachgemäße, übertriebene, emotionale oder inkompetente Änderungen vorgetragen werden.

Ein solches ist anzunehmen, wenn die gewünschte Änderung die Rechtsposition des Wohnungseigentümers rechtlich erheblich verändern und im günstigsten Fall verbessern würde.

2. Versammlungsleiter hat Formulierungsermessensspielraum

Soweit sich aus der Korrektur der Niederschrift keine rechtliche Veränderung ergeben würde und die Korrektur keinerlei Auswirkung auf die Beschlussfassung hat, wird es im Regelfall an einem solchen Rechtsschutzinteresse fehlen. Insbesondere trifft dies zu, wenn es um inhaltliche, sprachliche oder formelle Belanglosigkeiten geht (KG Berlin WuM 1989, 347).

Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Versammlungsleiter einen gewissen Ermessensspielraum, wenn er den Inhalt einer Versammlung inhaltlich, formell und sprachlich wiedergibt. Naturgemäß formuliert jeder, der sich betroffen fühlt, Wortlaute anders. Insoweit dürfte dem Versammlungsleiter ein gewisser Formulierungsvorrang einzuräumen sein. Ein Ermessensverstoß lässt sich dann begründen, wenn der Beschlussinhalt falsch, unvollständig oder überhaupt nicht wiedergegeben wird (BayObLG WE 1992, 86).

3. Bei baulichen Veränderungen kommt es auf den Wortlaut an

Soweit es um bauliche Veränderungen geht, kommt es wegen der sich aus § 16 VI WEG ergebenden Kostentragungspflicht zu Lasten des einzelnen Wohnungseigentümers ausnahmsweise darauf an, dass die abgegebenen Stimmen korrekt wiedergegeben werden.

4. Niederschrift muss Persönlichkeitsrechte beachten

Ein Berichtigungsanspruch kann auch begründet sein, wenn ein Wohnungseigentümer die Verletzung seines allgemeinen Persönlichkeitsrechts geltend macht und dazu eine bestimmte Formulierung im Protokoll beanstandet. Rechtsgrundlage ist (§§ 1004, 823 BGB: Unterlassungsanspruch bei unerlaubter Handlung). Auch hier muss ein Rechtsschutzbedürfnis bestehen.

Soweit ein Ablaufprotokoll erstellt wird, gebietet der Persönlichkeitsschutz, dass die Niederschrift keine unsachlichen Wertungen, personenbezogene Schärfen, Bloßstellungen oder Diskriminierungen enthält (BayObLG WE 2005, 108).

5. Monatsfrist gilt auch für Berichtigungsklage

Besteht ein Wohnungseigentümer auf seinem Berichtigungsanspruch, muss er innerhalb eines Monats Klage auf Berichtigung des Versammlungsprotokolls erheben. Aus Gründen der Rechtssicherheit wendet die Rechtsprechung § 46 I 2 WEG (Monatsfrist für die Anfechtungsklage) analog an (KG Berlin WuM 1990, 363; OLG Hamm MDR 1985, 502).

6. Adressat der Berichtigung ist der Versammlungsleiter

Der Versammlungsleiter ist Adressat des Berichtigungsanspruchs. Soweit ein Protokollführer mit der Niederschrift beauftragt wurde, verbleibt es dennoch bei der Verantwortung des Versammlungsleiters für den Inhalt der Niederschrift. Dies gilt auch, wenn ein Mitarbeiter des Verwalters des Protokoll führt (BayObLG WuM 1990, 174).

Im Rechtsstreit sind die übrigen Wohnungseigentümer beizuladen.

Die Berichtigung des Versammlungsprotokolls erfolgt, indem der Versammlungsleiter auf dem Original einen Berichtigungsvermerk anbringt und diesen selbst abzeichnet. Die Berichtigung ist auch in der Beschluss-Sammlung zu vermerken.